年初业界对于楼市分化将加剧的预测就已流行,一季度全国房地产市场的表现似乎也印证了上述观点。对于三四线城市而言,现在下楼市将要崩盘的结论可能还为时尚早。

交易量下滑很厉害

作为四川省第二大城市,拥有百万人口的绵阳属于典型的三线城市。曾经一度只有本地房地产商耕作的市场,近年来吸引了万达[简介 最新动态]、华润、恒大[简介 最新动态]等一线地产企业的进入。被当地人称为“温吞水”的房地产市场在2012年前后出现井喷式增长。

据中原地产统计,2013年绵阳市主城区新增商品住宅24274套,新增面积218.63万平方米,与2012年相比分别增长60%和56%,呈大幅上涨态势。同时,2013年商品住宅成交22513套,成交面积为208.61万平方米,环比分别上涨22%和25%。

进入2014年,绵阳房地产市场受到不小冲击。

“绵阳目前的市场价格出现5%左右的下行调整。”当地的一位地产商透露,“尽管有优惠,我们在城中心的旧城改造开发项目,位置和配套都很好,但基本卖不动。”

绵阳当地一位房产中介人士说:“买房者观望情绪较重,不管是新房还是二手房,交易量下滑很厉害。”

绵阳的情况只是国内三四线城市的一个缩影。根据中国指数研究院统计,2014年2月,全国100个城市新建住宅平均价格环比涨幅0.54%,同比涨幅10.79%,涨幅继续缩小。其中,住宅价格环比出现下跌的城市有36个,比2013年12月增加4个,其中除杭州、温州、哈尔滨等6个二线城市外,均为三四线城市,台州、马鞍山、绍兴跌幅居前。

走势判断出现分歧

对于三四线城市房地产市场未来的走势,业界出现分歧。

持悲观论者认为,由于前些年三四线城市兴起轰轰烈烈的造城运动,导致近期形成海量的住房供应,而后续需求乏力,消化速度相对不足。如不能有效缓解这一问题,今年部分楼市可能面临崩盘的风险。

中国指数研究院统计数据显示,2009年以来,我国部分三四线城市住宅市场供应规模大幅增长,营口、南通、烟台、佛山等地的土地供应总量位居全国前列,待开发量在3000万-8000万平方米。

“楼市的分化其实在2013年就已显现。”中央财经大学中国金融发展研究院助理教授李晟认为,三四线城市受到产业和人口的限制,住房需求有限,而前期的供应量远大于实际需求,房价必然增长乏力。部分出现资金短缺和泡沫严重的地区不排除有崩盘的可能。

而持相反态度者认为,新型城镇化所带来的市场红利远没有消失,三四线城市房地产市场依然大有可为。

恒大地产[简介 最新动态]集团董事局主席许家印在恒大2013年年度业绩发布会上不断强调,三线城市房地产市场不行的观点是错误的,不能用个别三线城市的市场状况来代表整个三线城市的走势。

“三四线城市整体容量不容忽视。”新加坡国立大学金融学博士、研究员文华说,“很多三四线城市虽然不能进行深耕,但其市场容量足以承载企业在1-2年内集中进行开发。”

同时,文华认为在三四线城市中,人口有一定基数,快速的城镇化也会引导农村人口向中小城市流动,而不少城市的房地产市场还处于孕育期,其中不乏市场机会。

长远规划是良策

不论三四线城市房地产市场未来走势如何,过去盲目造城的发展策略已不可取。专家认为,三四线城市要想充分利用新型城镇化红利发展房地产市场,做好长远规划是良策。

新华社经济分析师万利认为,对于三四线城市而言,新型城镇化将带来人口大幅增长,新增供应和需求都将产生较大变化,在这一进程中,既要防止产业空心化带来的房地产供给过剩,也要防止投资过热催生楼市泡沫。

文华表示,要避免部分三四线城市的楼市危机,应严格限制大城市规模,将过去过度向大城市倾斜的公共资源转移给三四线城市,提高三四线城市的产业聚集效应。同时为了解决部分城市需求不足问题,应引导农民入城,通过产业发展带来收入、就业,而非被动“保障”。

业内人士指出,当前应加强城市产业发展与人口流动趋势研判,制定符合各地实际的房地产发展规划,以合理的土地供应节奏调节市场供求。此外,还应着眼于改善长期供求关系,将住房保障纳入城市发展规划,使城镇化进程中的房地产市场发展进入良性发展的“正循环”。