在当前经济增长乏力的背景下,有关房地产调控的预期出现变化。近日有消息称,一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿,包括松绑限购和降低二套房贷款门槛等。今年以来,房地产调控思路正在发生转变,“去行政化”无疑是大方向,取消限购等手段可能只是时间问题。但是,在房地产市场分化、长效调控机制尚未完善的背景下,房地产调控“去行政化”不应一刀切。

限购政策始于2010年4月出台的“新国十条”。在北京(楼盘)等一线城市率先“吃螃蟹”后,越来越多的城市加入到限购行列中来。如今,全国共有40多个城市推出“限购令”,以直辖市、省会城市和计划单列市为主。其中,北上广深四个一线城市限购门槛最高,对购房资格审核最严格。

作为一项行政色彩浓厚的调控手段,限购政策自出台以来就饱受争议。如今,“取消限购”的说法尚未得到证实,就已被市场追捧。从逻辑上看,这种追捧背后是市场预期房地产调控思路已发生转变。

一方面,经济增长乏力,有必要采取措施“稳增长”。另一方面,在目前经济格局中,房地产业占据着不可替代的重要地位。在这种背景下,松绑限购政策,就显示出合理的一面。

因此,有必要对限购政策效果做客观的评估。数据显示,经过3年限购,当前在热点城市,投机需求明显减弱,投资需求降至低位。在已实施限购政策的城市中,“炒房团”、“投资客”大幅减少。从挤泡沫角度看,限购政策可谓较好地完成了使命。但是,“限购令”对购房门槛的设置,将一部分刚需挡在门外,抑制部分合理需求释放。

与任何一项房地产调控政策一样,“限购令”是把“双刃剑”,讨论其去留的问题,不能脱离客观环境。目前来看,全面退出限购政策并非明智之选。从供需关系看,一线城市和部分热点二线城市的房地产市场供不应求的情况仍比较突出。此外,从“去投资”作用上看,限购政策并无有效替代品。在这种情况下,贸然放开限购,将意味着近几年楼市挤泡沫努力将付之东流。

另一方面,在部分市场供应过剩、房价上涨乏力的城市,投资需求已兴趣索然,限购政策已无继续存在必要。正如在最先传出取消限购消息的温州,在房价连续下跌后,当地楼市泡沫已大部分被挤出。此时,应将调节主导权交还给市场。

在市场主导房地产调控思路下,限购政策退出是大势所趋。作为本轮房地产调控的核心内容,限购政策的任何调整,都将产生重大影响。对此,有三个问题尤其值得注意。

首先,切勿助长发展“房地产经济”的风气。在很多城市,在经济结构中的“房地产独大”现象由来已久,不仅对其他产业产生挤出效应,而且不利于地方经济持续发展。在经济“调结构”关键阶段,地方政府发展房地产的冲动仍存在。因此,房地产调控“去行政化”过程需缓步推进,切勿因动作过大而演变成房地产调控放松的信号。

其次,加快建立房地产调控长效机制。容纳一揽子政策的房地产调控长效机制,是限购政策最好的替代品。对此,现有的房地产税立法、个人住房信息联网、不动产登记推进等工作需加快推进,在加快房地产调控“去行政化”步伐的同时,减小限购政策退出对市场影响。

第三,不应“一刀切”取消限购。当前房地产市场分化态势加剧,限购政策调整需考虑不同区域的市场特征,做到定向调节。限购政策调整,对市场的心理预期影响较大。“一刀切”的政策调整向来不利于市场预期管理,极可能引发市场大幅波动。