“这净利润率水平已经接近我们这的制造业了。”中国银行一位房贷部门人士在看过融创中国财报后惊讶地表示。他所说的制造业主要是指造纸、印刷等行业。

融创中国2013年业绩报告显示,公司全年销售额达到547.3亿元,同比增长53%。更令人称赞的是,相比两年前一度高达104%的净负债率,2013年却下降至69.7%。然而,更值得关注的是,融创中国2013年营业收入为308.4亿,溢价仅34.9亿,毛利率为23.3%,净利润率为11.3%。融创高层解释,这是因为收购的绿城项目拖累了集团整体毛利率水平。

当融创中国对外宣布融创绿城项目的毛利率水平仅为7%时,一位业内人士甚至怀疑融创的高层可能报错了数字。

汪孟德没有接受21世纪经济报道记者进一步交流的请求。显然,融创中国目前不愿意多提及毛利率以及净利润率的数据。

融创中国2013年综合收益表显示,融创中国的收入尽管高达308.4亿,但销售成本却高达236.6亿。这显然影响了企业净利润水平。

在房地产行业,应对利润走低的法宝是高周转,这也是融创中国坚持的战略。联昌国际证券香港有限公司副总裁胡继中在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“在模式上,融创一直坚持比较快周转,它比同业特别是高端物业的开发商的开发销售速度要快。这与公司管理层从销售起家和过往风格和经历密切相关。”

胡继中称,投资者希望融创在负债和地价方面控制好一些。融创中国毛利率偏低是事实,但如果它周转快就可以弥补这方面的缺陷。比如万科的2013年毛利率只有23.7%,比中海32.5%要低不少,但万科就是高周转取胜的公司。当然市场更喜欢中海这样各方面都比较均衡稳定发展的模式。融创目前销售速度还比较快,如果销售速度能一直保持高于同业的水平,投资者也会接受它毛利率偏低的情况。

胡继中认为,融创中国目前所面临的风险是,一些地块的拿地成本偏贵,尽管这些地块大多位于大城市核心区域,地段确实稀缺,未来售价可能比周边楼盘有溢价空间,但今年房价可能出现一定幅度的调整,所以在未来售价方面的估计也不能过于进取。

以销售见长的融创中国,或许可以通过高周转来弥补毛利率走低的缺陷,但对于其他很多房企而言,这是目前最大的苦恼。

据远洋地产发布的年报显示,2013年,远洋地产实现营业额311亿元,同比仅增长9%。毛利率仅为24%,比2012年的27%低4个百分点。远洋地产总裁李明在业绩会上承认,“毛利率已达历史最低。”李明解释称,这是因为土地价格高,另外,70%的销售额来自公司新进城市,一期入市价格原本就低。

绿城中国近期公布的2013 年业绩显示,绿城中国去年总收入同比下降18.1%至289.9 亿元。管理层表示,收入下降主要由于2012 年出售了10个项目给融创中国。但绿城显示了它有较强的盈利能力,公司去年核心净利润同比小幅增长1.6%至55.5 亿元,毛利率为30.3%,核心净利率则从2012 年的15.4%提升至19.1%。

但海通证券(600837,股吧)分析指出,“最近,流动性收紧以及杭州(楼盘)市场供应过量和降价销售的问题引发了投资者的担忧。作为杭州市场的龙头,绿城中国今年可能会采取一些灵活的促销方式。我们认为2014 年和2015 年利润率的下降是不可避免的。”

利润走低,是房地产行业普遍现象。按照申银万国房地产行业分类,沪深两市已经有90家房企公布2013年年报,其平均净利率为11%,同比下跌1个百分点。

继续形成对房企利润率的威胁是,目前行业走势并不明朗。中原地产分析师张大伟认为,杭州等二线城市项目价格出现调整,预示着2014年整体楼市分化愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市,人口新增放缓的城市,最近都有可能再次出现降价。

兰德咨询总裁宋延庆表示,从已经发布的2013年年报企业来看,有73%的企业实现了净利润正增长,但同时有61%的企业利润率出现下滑,延续着年均下降1个百分点左右的趋势。所谓暴利,只是明日黄花。如果只看利润率,目前房地产行业已属“中利行业”,到2015年,房企净利润率很可能触及“10%红线”。如何逆市拉升起下行的利润率曲线,是房地产企业必须要面对的一大问题。

值得注意的是,大多数上市企业对年报不利的方面进行粉饰。比如,利息资本化就是一种方式。“在会计准则上,开发企业的利息是可以资本化的。比如从现金流看,一个企业可能需要支付80亿的利息费用,但在损益表只入账5亿元,另外的75亿可以在未来几年逐渐入账,这个时间是由开发周期决定。所以房地产企业在这方面有很大的利润调节空间。2013年开发商入账毛利率普遍下滑,但利息费用少计提能提供净利润率。”一位分析师称。

据融创中国年报显示,其在报告期内利息开支以及其他财务成本共计25.7亿,但其资本化财务成本高达19.5亿,最终计算到财务报表中的财务成本仅5.8亿。