一面是新盘意外降价,一面是日光盘销售火爆,作为一线城市,北上广深一向有着楼市安全岛的说法,谁也不会相信这里的价格会有任何松动。然而,3月16日,位于北京市南六环的大兴天宫院区域,一个名为“住总万科橙”的新盘,因价格出人意料而成为关注的焦点。其毛坯房售价为2.2万元/平方米,而在半年之前,这一项目放出的精装修售价预期可能超过2.5万元。一时间,万科在京楼盘降价3000元/平方米的消息成为焦点,不仅引发了市场对于一线城市房价走势的猜测,也让“万科导演北京楼市拐点”的说法甚嚣尘上。楼市究竟发生了什么?现实的情况又如何呢?

2014年3月26日,来到了位于北京市南六环大兴天宫院区域的住总万科橙售楼处,这个项目在10天前刚刚开盘。

问:现在还有楼吗?

万科橙销售人员:二期,3月16日是开的一期,当天卖完了。

销售人员说,他们目前已经在着手准备二期项目,一期销售的333套商品房就在开盘当天的几小时内就售罄了。这张现场拍摄的照片可以看出当时销售的火爆,而眼前的这两块选房公示板上也已经贴满了售出的标记。

问:这不是还有那什么的吗,一二层的。

销售人员:这不是,这是物业用房。

问:全满了?

销售人员:嗯。

而当问起一期降价销售的原因时,销售人员却表示所开盘项目从未降价销售。销售人员:咱们最早是以装修(出售),这边是政府批复的毛坯,只卖了毛坯。

问:就等于便宜一个什么钱?

销售人员:不存在降价的问题。因为以前是装修房,现在不是带装修的,纯毛坯房,价格就不一样了。销售人员告诉记者,他们了解到的信息是16日开盘的两处住宅楼当时上报时有两套方案,一种是精装修,一种是毛坯房,而公司根据住建委的审批价,最终选择了毛坯房出售方案。

在采访中发现,万科橙并不是近期北京楼市唯一一个入市即告售罄的楼盘,这个仅与万科橙一街之隔的鑫苑鑫都汇销售同样火爆。

北京个别新盘销售依旧火爆

鑫苑鑫都汇售楼人员:我们一期开的四栋楼,上个月开的已经卖完了,然后只能等二期。

问:上个月多少号?

售楼人员:21号。

问:当天就卖完了?

售楼人员:三个小时售罄。

而这个位于北京市房山区长阳地区的首创新悦都开盘不足6小时,近600套房源也全部卖光,销售人员说,开盘当日,之前没有登记的购房者连挤进售楼处都难。

首创新悦都售楼人员:周日来的时候,进不来,周日来的时候,开盘,那个时候应该不让你们进。

楼盘为何销售如此火爆?在这位工作人员看来,还是售价吸引了刚性需求的青睐。

售楼人员:一期早就卖完了,去年卖的,一万八九卖的,今年涨了一点,两万一二。

半年左右时间,价格涨了将近4000元,但售楼人员告诉记者,这在楼盘所在的长阳地区已经算是涨势平缓,且涨幅明显呈现下滑。

售楼人员:这回涨幅比那个小多了,去年一年的时间,从2013年7月之前,涨幅比较大,从一万四五直接碰到一万八九了,中间没有过渡。

房山长阳近年来属于刚需消费者关注的热点地区,价格也不断飙升。目前,这个区域的中粮万科长阳半岛均价34000元,长阳光和作用均价28000元,天资璟庭均价28000元,附近楼盘大部分价格都直逼三万乃至以上。

售楼人员:2012年初开始,3月往后,3、4月往后,再没有说,再没有说进入稳定过,就是一节一节的蹦,到现在是压住了,因为贷款的一些方式、政策上的一些收紧,把它压平稳了,其实还是控制不太住。

因此在销售人员看来,首创新悦都在高价林立的长阳地区,以22000元低价入市,难免引发抢购热潮。记者也注意到,在同一地区的翠林漫步是现房销售,但售价在每平米两万七千元,比新悦都贵了5000元,销售行情也差了不少,即使是现房,目前也没有卖完。

还没卖完,还剩一个单元。

在短短一周之内,北京楼市出现了4个“日光盘”,但位置基本都是在偏远的六环附近。那么市区内的一手房项目,销售情况又如何呢?

四个日光盘,楼市闹哪般,是继续疯狂,还是回归理性

销售人员:首期没开呢,五、六月份开。

问:五、六月份开。你现在均价多少钱?

销售人员:怎么现在均价八、九万块钱,精装。

这个位于西三环外的琨御府项目,紧邻昆玉河,预计售价为每平米八九万元,房价尽管高高在上,但房源却异常紧俏。

琨御府售楼人员:确实是客户特别多,因为周六来,周六、周日,真没人接待你,就是现在这个状态,肯定没了,(预售)100多套,我们现在排的客户四千多组将近五千组,考虑一期的。

八九万一平米的售价对应的是40:1的购房比例,着实让记者吓了一跳。随后记者又来到了位于朝阳区东四环的合生霄云路8号,这里最小的户型都有450平米,堪称楼市中的奢侈品。

问:不预约不让看吗?

合声霄云路售楼人员:必须得提前预约,你现在预约也可以,不知道能不能接待,因为咱这一块看房子的比较多。

看房需要预约,记者随即拨打了售楼热线,销售人员却告诉记者,当天预约已经排满了,要看房还需要等上四至六天。

安保人员:都是四到六天之后才可以看房子。

记者:看房子人特别多啊?

安保人员:特别多,都是预约的。

问:我在西边刚看完十万一平的房子,人家也没预约啊?

安保人员:咱们这16万。

降价或者促销,开发商心里有“一杆秤”

大家都看到了,北京楼市的热度好像并未降温。除了市区核心区域的高端项目依旧受追捧以外,五六环外偏远位置的“日光盘”更是频频出现。开发商对未来北京楼市的预期如何?万科橙项目又到底为何出现所谓的降价?

万科集团执行副总裁毛大庆:我们在最早的时候,我们做(万科橙)这个项目的这个价格分析,包括我们的开盘计划,比实际上现在我们现在开盘的价格,应该大概要贵三千元钱左右。

在万科北京公司总部,毛大庆向记者坦言,万科橙这个项目最开始的定价的确是每平方米2万6千元,而这个价格的制定是基于三方面因素的考虑。

毛大庆:第一个是我们按照北京市的房价的年度正常的一个年度增幅,10%-12%这样一个样子,我们有一个测算,第二个,我们当时是有一个非常完整的叫新青年置业计划。这里面,其实包括了精装修和空气的净化系统设备。第三就是这个项目本身我们在规划和建设之前,我们引入了北京非常著名的学校。

那么本来计划要卖2万6千元每平米的精装房,为什么最终却以2万2千元的毛坯房出售呢?

毛大庆:从开发商的角度,我们有资金成本问题,有现金回流的问题,所以我到了这个时间,我该开盘该销售, 这个是非常专业的财务要求,北京市的土地,一卖就是一把一干净,这个十几亿的钱就交了,那么后面又连着设计、开发、引入学校等等,这个时间一年多,资金成本是不得了的,所以继续拖只会使成本越来越高。

毛大庆说,由于北京市住建委会对期房进行预售价格指导,审批价的限制,让万科放弃了原来方案中精装修、空气净化系统、以及学校等配套设施的引入,以达到降低成本的目的。因此在他看来,万科橙的所谓降价,其实是开发商严格按照政府相关部门指导意见在进行定价销售,也是一种不得已而为之的选择。

毛大庆:不管是你是要降价,还是政府限价,还是政府给你一个指导价,他一看怎么回事,原来说要卖两万五,现在两万二就卖了,是不是感觉对市场不看好,但是恰恰没有看到的是,我半天就卖完了,你看这个事情就很矛盾吧,你说要崩盘了,要出事了,那怎么就卖完了呢?

火爆的售楼大厅,在这里“崩盘”似乎是个笑话

谈及北京一手房市场的热度,毛大庆显得信心十足。他告诉记者,2013年,北京市政府为了满足部分中低收入家庭的购房需求推出了自主型商品房,目前摇号的火爆程度,也从另一个侧面反映了北京楼市的供需现状。

毛大庆:北京金隅嘉业,他们最近两个自住商品房推出来,五千多套,45万多个家庭在申请。

问:45万?

毛大庆:对,所以是凤毛麟角,所以你可以说,自住房是不是能够马上填平需求的沟壑,对于北京市来说,压力巨大。

在采访中,对北京楼市充满信心的开发商不止毛大庆一个人。

帝海集团董事长总裁李小明:根据我们最近周边的楼盘情况,都是日光盘。比如说中建国际城一天销售开盘的第一天销售27个亿,这是最近的事。

问:27个亿?

李总:一天卖了27个亿,所以说我们应该说对我们这个区位很有信心,同时对我们这个项目也很有信心。

李小明是北京一家房地产公司的负责人,他们正在开发的楼盘位于北京市大兴区黄村镇三河庄,共计64万平米的商品房项目,预计最晚明年开盘。

楼盘负责经理:大兴我们现在这个地块,是大区新城最后的地块,所以未来我们也特别看好这个地块楼盘的销售情况。

对于近期北京市场的一系列波动,李小明表示,市场出现阶段性微调是正常现象,并且目前看来并未出现实质性下调的迹象,他们对北京市场仍然看好。但他也向记者坦言,今年从春节后取证的楼盘可以看出,在政府指导价的干预下,其价格普遍和预期有一定差距,因此他预计这个正在开发的楼盘明年最终售价会是稳中微涨。

李总:目前周边的项目都卖到三万五了,所以,应该说每平米三万五,应该说我们么年的开盘的话,应该说不会低于三万五,或许还可以稍微高一点。

但在采访中,李小明也表示由于北京的土地资源的稀缺,5环以内的土地价格已经高不可攀,对于房地产企业来说,住宅类项目的运作空间已经越来越窄,销售难度也越来越大。

但在采访中,李小明也表示,由于北京的土地资源稀缺,五环以内的土地价格已经高不可攀,对于房地产企业来说住宅类项目的运作空间已经越来越窄,销售难度也越来越大。

李小明:就是说现在北京最高的就是东三环农展馆旁边有块地,土地已经到7万块钱一平米了,先不说房价是多少,首先每个购房者先拿7万块钱,买一平米房子先拿7万块钱买土地,然后房子盖好了要装修,这一切都加进去,大概算一算,也许成本可能就是10万块钱一平米了,开发商还要利润,按照咱们现在基本上开发商的,房地产开发合理的市场,平均利润一般是20%到30%,咱们起征2万5,这边就是12万5了。然后再加上税收,你想想多少。

因此,未来他们公司也会进行一些战略调整,把更多的精力从北京住宅地产转向商业地产的开发。

我们应该说是主要精力放在商业地产开发上面,特别是在北京这个土地资源极度稀缺的情况下。因为北京甚至五环以内,基本上土地已经很少了。很多地段都是很成熟的地段,更多的这些住户们,更多需要配套服务。随着我们国家的消费升级,提高他们的生活质量,生活水平。

北京的土地资源日益稀缺

在采访中,无论是毛大庆还是李小明,都一直在给记者强调北京楼市的特殊性,北京是政治中心、文化中心、超大型城市,很多情况可能是其它城市所不具备的,特别是这种高端的需求、外来的需求。

李小明:至少二十年。对于北京的这样的城市来讲,这样的政治经济文化中心来讲,他不可能截至到一个时间点,比如说十年十五年,把所有的问题都解决了,十年以后还有人的人要进来,北京这么好,谁都愿意来。

毛大庆:我经常跟央视的记者说,千万且末以北京的问题,作为中国房地产的问题去讨论,那就会产生极大的歧异。北京是非常典型的,而且不具备太多的可复制性的,几乎不具备复制性的一个城市。

二手房交易“小阳春”成交乏力

2014年的房地产市场,真算得上是乱花渐欲迷人眼,就在大家为房价到底是真降还是假降争论不休的时候,北京新房销售“日光盘”却频频出现,开发商似乎始终都对北京楼市满信心。如果说,开发商的表情还不足为凭的话,那么作为楼市晴雨表,二手房市场应该可以更准确地反映市场的温度。我们再去二手房市场去看看。

贾维佳:您好,张先生是吧,现在看房是吧,可以啊,你一点钟的火车是吧,现在过来可以看,您到时过来提前给我打电话。

小贾是21世纪不动产万达广场店的一名房产经纪人,像这样的电话,他一天至少要接打150个。

问:你觉得今年开春市场怎么样?

小贾:今年开春的话,整体上就是说我们朝阳区,网签量确实下滑了不少。

自2014年初开始,北京整体二手房出现了成交量下滑,议价空间有限的行情,这让小贾也感受到了压力重重。为了方便接听客户的电话他一直戴着耳机,同时不停地在网上寻找着新鲜的房源。

小贾:我买卖的话签了两个。

问:买卖签了两个,正常一个月能签几个呀。

小贾:要是市场好的情况下能够签到四到五单吧,就是市场比较活跃的时候。

小贾说,他所在的国贸区域,由于此处黄金地段,销售状况相对其它区域还要乐观不少。

21世纪不动产国贸区高级区域经理王靓文:跟去年同比,我们基本上还是比较平稳,因为咱们这个板块,CBD板块,本身来说首次置业的人不多,基本上刚需客户比较少,都是二次这些以上,单价可能比较高的一些项目,所以买进的客户肯定是改善型的,或者是家里边确实是经济实力比较雄厚的这种人。

王靓文任职21世纪不动产国贸区的高级区域经理已经有三年了,他告诉记者,他们所在的CBD核心区域二手房成交量基本保持着平稳态势,少数的业主可能由于资金短缺等原因进行低价抛售也属个别现象,目前对于国贸板块的价格并无影响。

那么目前整个北京二手房市场的销售到底呈现怎样的行情呢?

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙:从今年春节以后三月份的成交量,二手房来讲是有下降,今年到27号,26号往前数据只有8600,现在基本上每天大概有500套左右的二手房进行成交,所以这样算下来今年到这个月到31号应该会有一万套左右,这个量上来讲和2013年没法比。

寇海龙告诉记者,每年3月一般是楼市成交的“小阳春”,但是今年3月,北京楼市并未出现通常应有的成交小高峰,市场表现多云,成交乏力。中原地产研究部的统计数据同样显示,截止25日,3月来北京新建住宅签约6022套,二手房住宅签约6915套,同比2013年同期分别下调了64%和81%;合计住宅在3月来签约了12937套,同比下调了75%,也是最近6年来同期的最低值。而链家地产提供的数据还显示,今年3月,除了成交量低于往年同期,二手房房价也呈现回落之势。

链家地产市场研究中心主管张旭:其实是从去年的大概11、12月份,年底的时候,就开始出现这种状况,买卖双方开始观望,然后成交的动力不强。3月份这个价格同比去年的话,应该是在,今年首次低于了10%,大概是9.8%左右。但是像去年还有今年年初,基本上都保持在15%,像去年都是同比上涨20%左右,这样一个状态。

张旭也说,根据链家地产的数据显示,三环以内的中高端地段的小区,价格依然坚挺,较少受到影响。

尽管二手房交易萎缩,高端房源依然坚挺

张旭:比如像北京的一个典型的高端的社区富力城,3月份的价格还是环比上涨1.3%,所以还是属于这种持续的小幅上涨的状态。

而21世纪不动产北京区域总经理寇海龙却认为,今年北京二手房的房价涨跌,相当具有区域特色,和往年的情况很不一样。

寇海龙:往年房价跌,对吧,都是从五环以外往五环以内先跌,五环以内是后跌,有时候跌的时候也是普跌,涨的时候可能五环以内先涨,五环以外后涨,今年有点特殊,特殊就是五环以内尤其二手房的房价有一些松动,五环以外还挺坚挺。

寇海龙认为,这是市场和消费者理念趋于成熟的表现。

寇海龙:过往政府一说地产调控,就是要调价,不让你涨价,越这么说房价越涨,今年大家没有说这方面让你去调控,调控你价格,反倒说保障房我们要加大这种建设力度,商品房是市场说了算,从政府政策也好,这种对于房价的市场态度也好,已经开始转变,所以消费者反倒觉得不提房价的时候,那我应该更理智。

而在链家地产的张旭看来,目前二手房的低迷状态除了跟去年北京市推出的自住型商品房等相关保障政策有关以外,还与目前银行收紧地产信贷密切相关。

张旭:信贷的话,像目前只有一家银行能够低于九折,就是首套房的贷款利率,其他的基本上都是基准为主了,然后也有个别的银行是上浮。对于换房的业主来讲,就是我的批贷周期很长,放贷周期也很长。基本上银行都在一个月以上的时间,所以对于它再买房,对于资金的回笼还是受到影响的。

专家解读房价:城市价值决定房价

不比不知道,这二手房市场,与新房销售的火爆比起来,差得可真不少。今年3月份,北京二手房整体销售难以维持去年的牛市高位。国家统计局3月18日也发布了70大中城市2月份的房价数据,北京的新房价格环比上涨0.3%,二手房价格环比涨幅为零。冷冷的数据给了我们一个大大的问号,这北京楼市的未来走势,到底会何去何从呢?

从年初信贷政策趋紧的信号,到春节后二三线城市局部市场的降价,让各种看空、崩盘的论调找到了依据,那么作为一线城市的北京楼市,未来究竟会出现怎样的走势呢?

全国房地产联合会会长聂梅生:北京它确实挺特殊的,因为城市价值不一样。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟: 再在这个两千多万人集中的区域,继续去增加住宅用地,增加建筑对地面的覆盖,可能会造成不可逆的生态的影响。

谈及北京楼市,所有专家都强调,北京因为特殊的城市性质,土地和相关资源紧张的局面不可改变。

中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋:由于北京资源过于集中,而它的这种城市规划,我们说的摊大饼,是一圈一圈往外辐射的。那现在它这个造成什么,它核心区域的这个价格会非常的坚挺。

中原地产根据住建委公布的批准预售许可证的数据进行统计,2013年住宅土地成交面积为1217.12万平方米,同比2012年的608.74万平方米翻了一番。但是,根据国家统计局发布的数据,今年2月份,北京新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨0.3%,同比上涨15.5%。由此看来,加大土地供应的措施并没有达到平抑房价的效果。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟:目前五环以外的新房的供应量占到85%,那么五环以内的供应量大概只占到15%,在过去非常长的时间内,二环、三环之内基本没有住宅的供应用地。

而就在今年,中央把京津冀一体化发展上升到重大国家战略。那么未来随着北京部分功能的疏散,是否会对高房价起到一定的缓解作用呢?采访中,一些专家对此表示并不乐观。

中国房地产协会副会长孟晓苏:因为北京本身的城市限制,北京的城市用地,这个不光是现在现有面积就这么大,而且未来不会无限制的去批。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟:北京市的人口,包括这个常驻的、流动的和瞬时的峰值的人口在这几年仍然快速的增长当中,所以总体上讲,在今后的三四年的时间,北京能够向外分流的人,远远少于从外地向北京急剧的人口。

但是专家们也强调,近期出现的日光盘等情况并不足以作为北京楼市持续火爆的证明,因为这一现象往往是开发商的营销而导致的。相比之下,网签量是相对较为可靠的判断依据。北京市住建委网站数据显示,2月北京新建住宅成交量2221套,创2007年北京有网签记录以来的最低纪录,同时二手住宅成交总量为5441套,创下24个月以来的月成交量新低。而国家统计局的数据显示,2月份北京二手房价格,20个月来首次环比下跌。现了量价齐跌的局面。专家们认为,正是政府推出的自住型商品房分流了大量刚需。

中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋:我们2014年除了保障性住宅这一块,保障性住宅北京市政府出让的土地里头,40%是用来建保障性住宅。用来60%,是建商品房的,60%的商品房里面还有一半是供应性自主性商品房。也就意味着自主性商品房加上保障性住宅加起来会占市场上整个供应量的70%多。

自主性商品房,能否推动整体房价趋于平稳

因此在专家们看来,在保障房建设持续稳步推进的背景下,未来北京房价的总趋势将是趋于平稳,大起大落的可能性都较小。

中国房地产协会副会长孟晓苏:现在我们明显地看到政府的职责已归位,是政府的责任,是解决(住有)所居。特别是要解决低收入家庭和最光大老百姓的普通住房问题,所以在这样的一种理性和客观的思想指导下,这个房地产市场也会恢复平稳发展。

全国房地产联合会会长聂梅生:那么(保障房建设)它会使这个房价更加平稳,而且满足了相当一部分的刚需,所以我觉得北京的房价可能这部分会有平稳下来。

【半小时观察】

一直以来,一线城市的楼市,始终只用两个字来回答人们所有的质疑,那就是:涨价!但是这次好像有点不乐观。今年三月,北京的许多房地产中介都有一个直观的感觉,房子没有以前那么好卖了。这从另一个角度让人们看到了政府加大保障房建设对市场预期的影响。或许,这只是个开始。让市场回归理性,还需要对市场运行规律保持尊重。要想让房价更趋理性、平稳,不但需要政策的连续性,还需要各级地方政府加快经济增长方式的转变,减少地方经济对于房地产业的依赖性。毕竟,让市场那只无形的手,更好地发挥作用,是一个健康的经济体应该具备的能力。