2014年北京正在进入一轮明显的别墅放量高峰。年初,4万元红线解禁,对于4万元至6万元的以改善性需求为主流的经济型豪宅、别墅产品迎来了市场机会。

从整体来看,豪宅市场一改去年整体火热之势,呈现两极分化趋势。

其中,改善型豪宅迎来供需两旺的时机,继而加速推盘,快销抢跑。而均价10万元/平方米左右的顶级豪宅则持续冷清。

经济型豪宅快销抢跑

4月份,北京计划入市香江别墅、金隅澜湾、首开·缇香郡、东亚华欣湾4个别墅项目,均以总价800万元以下的经济型产品为主。加上今年一季度,北京开盘的龙湖·好望山、龙湖双珑原著、格林云墅等8个别墅项目,别墅项目的累计供应量将达到12个,创下3年来同期别墅推盘量的新高。

对于别墅市场出现的供应热,亚豪机构副总经理高姗认为,别墅供应增加,一方面是是受到上游土地交易环节的影响所致,另一方面则是源自别墅购房需求回升的推动。

去年供应地块中配建保障房、自住房的比重不断增加,地价也在开发商的竞争中不断被推高。为了实现预期利润,开发商只能把商品住宅部分开发成价值含量更高的别墅或豪宅产品,平衡整个项目的成本利益,造成别墅开发量、供应量的增加。

而从别墅的购房需求层面考虑,以往别墅主要满足的是中高端人群的升级型置业需求,但随着经济型别墅上市量的增多,看重别墅景观环境特点的养老型购房需求开始升温。加之今年以来,随着北京五、六环周边改善型住宅价格的迅猛上涨,部分客群在与六环边经济型别墅的对比选择中,天平逐步倒向性价比更高的别墅产品。多重因素的叠加作用,促使在售别墅项目销售提速,房企的供应节奏也就开始同步加快。

这与时下经济型豪宅快销抢跑的策略也有很大关系。

3月份,位于门头沟区域的西山艺境推出千万级别墅项目,开盘30分钟内便全部售罄。无独有偶,龙湖·双珑原著3月新推的叠墅产品四栋房源也于开盘当天半个小时全部被认购。龙湖及泰禾的别墅项目今年均采取了高周转、快销产品的策略。据了解,龙湖·双珑原著以及泰禾北京院子从拿地到取得预售许可用时都不到一年。而一般来讲,高端住宅的开发时间大多需要超过一年。

3月底,北京市场两个改善型项目入市,位于大兴亦庄的亦庄·金茂悦和位于望京的望京·金茂府分别以4万元/平方米、7万元/平方米的价格入市,与上期产品相比,售价均上涨了14%。与刚需项目“平价跑量”相反的是,这两个定位中高端客群的项目走的却是“小跑冲利”的销售路线,两个项目各向市场释放了60余套楼王房源,当日售罄。

各大高端住宅项目都在陆续推新,位于通州的旭辉御锦项目已接近尾声,计划于5月份推出三期别墅产品。旭辉控股(集团)有限公司北京区域事业部营销总监戴磊也表示旭辉御锦的销售策略仍然为高速周转,快销产品。在销售节奏上能快卖就快卖。

亚豪机构统计数据显示,截至3月20日,今年以来北京总价800万元以内的经济型别墅交易量占到别墅成交总量的57%。

顶级豪宅“被捂盘”

7万元/平方米以上的顶级豪宅与经济型豪宅是截然不同的境地。“去年下半年以来基本不怎么走量。”一位对豪宅市场有研究的业内人士介绍,这类豪宅除价格管控外,开发商不急于出手也是不走量的重要原因。

根据丽兹行豪宅研究院数据统计,3月份高端住宅按价格结构来看,其中1000万元以上豪宅成交占比在47.5%左右,2000万元以上级豪宅占比为7.35%,3000万元以上豪宅成交占比在1.96%左右。

伟业顾问集团高端事业部总经理佟易认为,从策略来讲,中低端会降价跑量,但顶级豪宅不会轻易降价,降价会伤害到豪宅品牌。此外,对于豪宅开发商来讲,优质地块拿到不容易,更不会轻易贱卖。

“比如最近都在炒万科降价,但其旗下某豪宅项目,从去年起涨价预期越来越高,去年预期15万元/平方米,后来20万元/平方米,再后来恨不得有些户型想卖30万元/平方米。”上述业内人士告诉记者,开发商不依靠这种项目去实现货值,但守着好的地段、好的产品,卖了就再也买不回来了,这是目前大多数豪宅开发商的心态。尤其是既做高端又做中低端的开发商,中低端跑量,高端收着卖。同一个开发商,开发不同产品的心态也是不同的。

“顶级豪宅市场比较复杂,虽然今年房价不太稳定,但长期还是向好,守着市中心的地块,今年不卖明年卖,明年不卖后年卖。”佟易表示,豪宅不是快速去化的项目,是奢侈品。而且因为地段不同、产品的理念等都有所不同,顶级豪宅基本不存在太大的同质化。

这种顶级豪宅收着卖的现象不光是在北京,在北上广深这些大城市都存在。今年1~3月,上海10万元/平方米以上的豪宅成交19套,均价125770元/平方米。与上季度基本持平,“开发商不着急。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉记者。