日前,《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》(征求意见稿)及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》(征求意见稿)开始征求意见。根据上述两个文件,其中拟规定已使用过住房公积金贷款的,将不再予以贷款。这意味着,新政一旦通过,广州市民买房将只有一次公积金贷款的机会。另外,公积金贷款的计算方法也有所改变,额度缩水近半。对此,在由广东电台财经广播、《投资快报》合办的论坛上,房地产知名专家韩世同表示,对于很多人来说,新政恐怕是抬高了公积金借贷的门槛。

主持人(陈伟彬):两个征求意见稿,包括《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》(征求意见稿)以及《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》(征求意见稿),在3月21日悄然挂上了官方网站,修改公积金政策的原因是什么?

韩世同(资深房地产专家):因为现在只有9%的人使用了公积金贷款,还有91%的人没使用,它的理由是保障这91%的人都可以贷到公积金贷款。但现在我们看到的这个方法,恐怕对很多人恰巧是抬高了门槛,贷不到,而且贷不足额,还不能贷第二次,这是给那些缴存额比较低和缴存时间比较短的人设置了更高的门槛,91%的人有很多人可能会被挡在外面,或者贷款额度有很大的削减,而且不能再贷。

更大的原因是理由在于近期商业银行的房贷收紧了,必然大家涌向公积金贷款的路径,我相信,虽然他们没有讲这个情况,但是我推测应该是大幅上升的,大幅上升的情况下赶紧采取防火墙的做法拦住,设置一个障碍,否则按照这个势头下去余额不足,这种担心也并不是完全没有必要的。

主持人:在4月10日,广州公积金新政意见征求将结束,您觉得会不会完全按照这个征求意见稿来实施?

韩世同:我觉得完全按照这个起草的内容,这么大幅度地改动,肯定是行不通的。但是方案会修改成什么样,就不知道了,可能是稍做一些修改,可能是把里面的计算公式改了。

少部分人的公积金,现在沦为和异化成一种福利待遇了。尤其是收入高的机构,最高月公积金缴存可达到七八千,很多人的收入都还没有这么高,公积金就可以缴存这么多,实际上是一种变相的福利补贴,非现金收入。这个制度本身就不是完全合理的,对于一些亏损机构和民营企业,基本上是没有可能收缴的,如果企业帮助职工缴存了这个,企业开销就太大了,难以发展下去。有一些可能就是象征性的交一点点,这个制度并不是很均等的,每个人都应该享受到普惠制度。

主持人:广州公积金新政如果实施,将对购房者产生什么影响?特别是一些外地客以及改善型需求?

韩世同:有一个数据统计,现在一次性付款已经达到了17%-18%,还有30%多是商业贷款,另外50%左右,有一部分全部用公积金贷款,有一部分用组合贷。这样来看,公积金贷款目前占了差不多5成,如果这部分人有一半受到影响,等于整个市场二三成人受到影响,这个影响不可能不大,会造成比较大的冲击。本来对外来购房者,按道理穗六条是限制的,外来购房如果不是购房主力的话,不会造成很大影响,但现在由于外来购房者已经变成了主力,公积金贷款也已经变成主要的构成部分了,因为商业贷款限制了,这个影响必然会更大,会大到什么程度,这个看不太清楚,如果完全执行的话,我觉得肯定会对市场造成很大的影响。

主持人:广州公积金新政实施对开发商会不会产生什么影响?如果真有影响的话,到底是影响在哪些方面?另外,对于广州楼市的价格和成交将会产生什么影响?

韩世同:现在购房的情况,我们看到,一次性付款好象在增多,但是实际上有多少人可以一次性付款?尤其是刚需,刚需大多数都是无效需求,就算有一部分是有效需求,也必须得依赖贷款,不是公积金贷款,就是商业贷款。商业贷款又受阻,公积金贷款又贷不着,必然造成一部分人不是想不想买的问题,而是能不能买的问题。这样的话,开发商的资金链,现在其实有一些吃紧了。

我们看到最近杭州大幅降价,这是资金链吃紧。广州也有不少楼盘打折促销,低价销售,都有资金紧张的迹象,销售回款又不行,开发贷等各方面又吃紧,最终不仅仅会影响到开发商,甚至银行、金融体系的安危都有可能受到影响。

目前看起来,3月份虽然有价格上扬的趋势,应该是开闸的原因造成的,原来是不让作网签登记的,就是很多中心城区的成交。3月份开发商已经开始进行以价换量的促销,真实的降价会带来表面均价上扬,因为中心城区楼盘一成交,价格比郊区高几倍,均价三四万,郊区才一万左右,楼盘实际上可能是在降价促销,但带来表面上的均价会上扬。