未来房产调控该怎么走?这是社会各界关注的焦点。

16日公布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》(下称《规划》)提出,建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局,有效保障城镇常住人口的合理住房需求。

在不少专家看来,这几年的调控是以短期调控和抑制需求为主。这些手段虽然一度取得了成效,但同时也推后了真正的刚性需求。

在楼市调控方面,《规划》提出健全房地产市场调控长效机制。同时,《规划》也提出要建立以土地为基础的不动产统一登记制度。

由“短效”到“长效”

“长效机制包括两方面:供应机制和财税机制。”中原地产研究部总监张大伟告诉记者,以前的房产调控是抑制、削减需求,现在,“减需求”的一些非市场化调控措施逐渐退出,转向加大供应和财税手段等方式。

例如,作为过去数年的调控手段之一,住房和城乡建设部从2009年开始要求地方政府上报并公布年度房价控制目标,并对未完成房价控制目标的城市主要行政负责人进行约谈或处罚。

不过,这种手段并未奏效,一些地方为了规避限价,采用了阴阳合同的方式,间接加重了购房者的负担。去年很多城市的房价涨幅已经远超当年年初所定下的调控目标,可见这种调控手段并没有太大的约束力。

最新的消息显示,今年地方政府不必再上报并向社会公布年度房价控制目标。

张大伟说,在这种非市场化的手段逐渐退出后,增加有效供应十分关键。尤其是一二线城市在继续严格调控的同时,还将加大供应力度,满足刚性需求,包括增加中小套型的商品房和共有产权住房供应、棚户区改造等。

在供应端,《规划》提出,各城市要编制城市住房发展规划,确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应,完善住房用地供应机制,保障性住房用地应保尽保,优先安排政策性商品住房用地,合理增加普通商品住房用地,严格控制大户型高档商品住房用地。

“不合理的需求要抑制,但供应也应该要跟上。城镇化的根本问题还是供求矛盾问题。”合富房地产经济研究院院长龙斌告诉记者,要解决我国城镇化过程中“3个1亿人”的住房问题,肯定要保证供应,包括保障房、商品房和土地的供应问题。

在龙斌看来,如何改变土地的供应机制十分关键。目前国有土地和农村集体经营建设性用地两个市场是割裂的,农民的地要变成市场用地,只能通过政府征收再供给市场,这样农民的利益得不到保障。“两个土地市场应该同权同价,两个市场要统一。”

不动产登记力撼房价

在加大有效供应的同时,如何建立一个完善的财税体制对房地产市场进行调节亦十分重要。

《规划》在提出加快房地产税立法并适时推进改革的同时,指出要建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网,推进部门信息共享。

张大伟说,推进不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网是增加有效供应和征收房产税最重要的基础。以前的房产税主要是交易环节税,不需要清楚的持有信息,而现在要对持有环节收税,就必须要有清楚的信息。

按照国土部的安排,今年6月份将出台不动产统一登记条例。实际上,不动产登记中最为核心的全国个人住房信息系统联网工作2010年就已经启动,但进展并不顺利。

多位专家告诉记者,房产信息联网在技术上已经没有什么障碍,最大的阻力来自既得利益集团的阻碍。“大趋势肯定没问题,只不过是时间长短的问题。”张大伟说,不动产登记条例的出台,对市场会有很强的威慑力,对房价走势也会产生较大影响。

不过,也有不少业内人士认为,征收房产税应该谨慎推进,因为目前房地产的税费负担已经偏高。

全国政协常委、恒大地产董事局主席许家印在今年全国两会时表示,房价构成中,有11%是各级政府的收费,13%是各级政府的税收,税费的比例占到了房价构成的24%,再加上高昂的地价,导致房价很难降下来。

也就是说,在房价的构成中,大概有六七成是属于政府的税费和土地出让金。“房产税如果要开征,肯定要对其他的一些税费进行清理,对相关法律法规进行调整。”厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华告诉记者。

“在持有环节收税的同时,其他环节的税费应该清理。”龙斌说,房产税的立法不是简单增加一个税种的问题,应该是一个制度性改革,包括实现土地市场统一、保障农民权益、改变目前的土地财政格局和经济发展模式单一问题。“但这些东西很难在一两年内完全改变。”

张大伟说,房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序,而其推行将是一项审慎及渐进的工程,短期内全面实施的可能性并不具备。

另外,“房地产税”与“房产税”一字之差,也意味着房地产行业的税制改革将是一个系统工程,其中将涉及各类税种的整合优化,旨在逐步使地方政府摆脱土地财政的困扰。