继杭州、南京等地之后,北京再次出现新盘远低于预期售价的情况。随着住总万科橙领证价格低于预期2000-3000元/平方米入市,引发关于一线城市房价是否出现崩盘的讨论,包括万科本身在内的业内认为,北京楼市当前正在因为“一大波”自住房入市而暗生变局。在此背景下,作为区域定价风向标的万科率先实际降价,标志着刚需项目的开发商开始未雨绸缪跑量,但并不意味着整个市场出现大规模下降的危机。

精装变毛坯实际降价

北京市住建委网站显示,位于南六环外天宫院板块的万科橙于3月14日获得预售许可证,当天下午举行了网络公开摇号,共1140名摇号人争夺333套房源。 从2012年下半年开始,天宫院区域新房售价从1.15万元/平方米一路猛涨,至当年底进入2万元时代,随后由于监管部门严格控制新房价格上涨幅度,不少希望大幅提价的项目遭遇预售证卡壳的情况,直到今年3月,保利首开熙悦春天、鑫苑鑫都汇、中国水电云立方和金融街融汇相继开盘。其中,鑫都汇和云立方为毛坯房,均价都在2.1万元左右,精装修的融汇成交价也仅为2.18万元。

“2.1万元/平方米比原来售楼小姐报的低多了,虽然是毛坯,但还是降了。”一位抢到房的购房者坦言,此前销售曾表示按照万科传统定价比周边同类项目贵的思路,万科橙的最终均价可能在2.3万元/平方米左右,最好的楼层和户型要卖到2.5万-2.6万元/平方米,同时每平方米还要再捆绑3000元的精装费用。“虽然从精装变成了毛坯,但每平方米还是实际降价了2000-3000元。”

亚豪机构市场总监郭毅也认为,万科橙明显降低价格预期,一方面是监管部门对于取证项目的价格监管仍未放松,开发商为了领证有所妥协;另一方面也是和周围项目的主流价格接轨,否则定价过高,销售压力会增大,难以快速消化。

刚需项目抢时机跑量

“不是万科想卖这么便宜,这是批复的价格就这么低。”一位接近万科的知情人士则透露,住总万科橙在报批时上报了两套价格方案,一个是毛坯房,另一个是精装修的,批复的价格与万科报批的价格预期相距甚远,考虑到利润率基本上一致的情况下,毛坯房2.1万元/平方米的价格更具冲击力,而且与周边项目水平相当,因此最终选择了毛坯房入市。

“开发商跑量的心态很明显”,北京中原地产首席分析师张大伟表示,从春节过后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看,当前房企与客群之间的博弈已经出现了微妙变化。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下,供需双方的市场预判已经出现转向,购房者观望情绪增多,供需格局已经悄然生变。

尚未出现严重危机

在郭毅看来,北京楼市正在处于分化的状态,中高端项目依然前景可期,而刚需项目已经受到了自住型住房的威胁,这也是当前开发商加紧跑量的根本原因。

持续关注楼市的人士可能还记得,2010年万科在北京宋家庄的项目万科红就曾经精装变毛坯,降价销售,此后不久楼市调控开始起效,市场寒冬来临。时隔四年,这一历史是否会重演?已经消失两年的跑量重现楼市,是否意味着市场已经面临较为严重的危机?

郭毅对此表示,今年北京的市场远没有那么严峻,目前市场基本依然面良好、开发企业不缺资金,上述行为更多是一种未雨绸缪式的自我调整,主要出于对未来市场预期的不确定性。预计万科之后,未来会有更多的刚需盘低价抢跑。