一家县级市房企的债务违约,牵动了政府、银行、企业、媒体乃至公众的敏感神经。

经当地政府核查,目前浙江兴润置业投资有限公司(下称“兴润置业”)及关联企业总负债超过35亿元,其中银行贷款24亿元,涉及10多家银行,其中建设银行为主要借款人。浙江省奉化市政府认为,兴润置业及关联企业经营管理混乱,导致资金链条断裂,初步核实已经资不抵债。

与此同时,兴润置业非法吸收公众存款7亿多元,涉及98人,其中机关事业单位人员7人。目前,奉化市成立的专案组和应急工作领导小组已多次与银行沟通,希望妥善解决这一问题。

昨天甚至有外媒报道称央行已经介入,并与建设银行及奉化市政府官员召开紧急会议,讨论兴润置业如何偿还35亿元人民币债务的问题。

对此,奉化市委宣传部、奉化市金融办有关负责人对《第一财经日报》记者表示并不知情。央行也于昨日公开澄清报道与事实不符,并对该媒体予以强烈谴责。

据了解,尽管兴润置业违约事件主要与部分“问题楼盘”有关,但多名学者均对记者表示,该事件无论对房地产公司还是银行业来说,都有可能形成链条反应,风险警示意味甚浓。

两大“问题楼盘”

兴润置业是奉化当地较大的房地产企业,拥有30亿元资产,曾位列宁波百强企业第33位、建筑房企前5位。尽管如此,兴润置业在宁波房产界并不知名,其项目开发也多位于奉化本地。

3月11日,兴润置业实际控制人沈财兴和法人代表沈明崇,因涉嫌非法吸收公众存款罪,被移送奉化检察机关审查起诉。

在户籍人口不到50万的奉化,沈财兴广为人知,他从一个泥水匠、包工头起家,把兴润置业做到当地房企龙头企业。

奉化锦屏为民中介所负责人叶海波说,沈财兴是一个专心做事的人,之前他们开发的阳光水岸、阳光茗都等楼盘,在奉化市场的口碑都很不错。然而,沈财兴对企业并不善于经营管理,公司比较混乱。“下面的人赚钱了,他自己倒没有赚到多少钱”。

在叶海波看来,这次兴润置业倒下,与其在建的“长汀村旧村改造”项目和“桃源府邸”项目有关。

昨天,长汀村村委会书记张善明对《第一财经日报》记者表示,兴润置业此前从宁波洛兹置业有限公司(下称“洛兹置业”)手中接盘了长汀村旧村改造项目,对300多亩地实行“边拆迁安置、边商业开发”的运作模式。

洛兹置业在此前的开发过程中遭遇了村民的抵制,最终与项目缘尽。“此后没过多久,兴润就进来了。”有知情人士表示,当地政府在和兴润置业谈了之后,“他们这才进来拿地”。

张善明说,兴润置业建设长汀安置房18万平方米,建设成本投入在五六亿元,目前大部分人已得到安置。但由于村民的意见,该项目后期用于商业开发的150多亩地块拆迁进展缓慢。

“这个地方非常难拆。”一名参与过长汀村拆迁的律师称,这正是兴润置业遭遇难题的一个重要原因。

“时间拖了三四年,成本也在上升。”张善明说,关键是,兴润置业用其他项目的贷款,以及借来的高息民间融资,用于安置房建设。这对一家地方房企来说,无疑会承受巨大的财务压力。“听说每天的利息都要50万元左右。”

于是,长汀村旧村改造项目令兴润置业陷入“只投入、没产出”的尴尬境地。随后开发的桃源府邸,又加剧了兴润置业的资金紧张情况。

桃源府邸是兴润置业在建的高档别墅楼盘,规划三期共建51幢独立别墅、172幢双拼别墅和23套单身公寓以及1幢会所,按计划2011年12月开工,2013年12月交付。根据公开资料,该楼盘排屋最低起价560万元/套,独立别墅最高售价3000万元/套。

但在桃源府邸项目工地上,本报记者看不到建筑工人的身影,施工现场也是大门紧闭,只能看到建了一半的别墅和排屋,沿街巨大的楼盘广告牌却依旧鲜艳醒目。叶海波说,由于这几年限购等房地产调控政策出台,桃源府邸的别墅只实现了少量销售。

房地产风险警示

叶海波认为,兴润置业的倒下,除与其管理不善有关外,还与这几年楼市的急剧变化有关。目前,奉化房价比最高峰时下跌了20%左右,地价也出现急跌。

2010年1月,兴润置业以6.6亿元拍下桃源府邸地块,折合楼面价7852元/平方米;去年12月,另一家公司在周边拍下的住宅地块折合楼面价却只有3204元/平方米。两相对比悬殊。

此外,去年年底绿城集团(绿城阳光公馆绿城百合公寓)在长汀村旧村改造项目周边拍的地块成本为328万元/亩,与之前该地段估价1000万元/亩相距甚远。

张善明说,离长汀村旧村改造项目不远的中央花园地块,楼面地价7000多元/平方米,业界认为只有卖到13000元/平方米才能保本。现在,中央花园市价在11000元/平方米之内,有的大户型每平方米单价只有8000~9000元。“听说这个开发商至少亏损好几个亿。”

于是有开发商抱怨,兴润置业资不抵债与奉化地价“跳水”有关。前几年市场好的时候,政府推地时把起拍价定得很高,导致企业高价拿地。现在市场不好,政府为了提高拍卖成交率,又把起拍价定得很低,导致房企现有资产严重缩水。

对此,一名奉化官员认为,地价走势的依据是市场变化,开发商要在市场中学会“游泳”。他表示,目前省市政府非常关注兴润置业事件进展,奉化也在积极寻找“接盘者”,同时也与银行多次协商,希望予以妥善解决。

事实上,房价下跌、土地贬值,开发商因此承受巨大的开发压力,这在三四线城市已较为多见。

招商证券发展研究中心宏观研究主管谢亚轩对记者称,发生违约的事件其实并不意外,这是对银行开发贷款风险的一种警示。不仅仅是银行,其他金融机构和房地产都存在着联系,同样也是一种风险警示。

中原地产市场研究部总监张大伟表示,这起房地产贷款违约案例,无疑将促使房地产融资收紧,包括银行贷款和其他渠道的融资。