原标题:高成本项目进入结算期 房企利润率滑向低谷

房地产行业利润率下滑已经是不争的事实,但低到如此地步还是让人大跌眼镜。有研究机构分析22家房企的2013年年报后发现,由于高成本低利润项目进入结转周期,致使房企利润率下降,行业平均毛利率同比下降4.77个百分点至31%,平均净利润率为14%,甚至有少数房企跌至5%以下的极低水平。由此,“不拿地王、苦练内功”成为不少房企今年应对市场低迷的不二法则,它们在制定今年销售目标和去化率目标时都显得颇为谨慎,而把提高利润率、优化负债结构、成本控制提升到了前所未有的高度。

平均净利润率仅14%

克而瑞房地产研究中心选取了已公布年报的22家典型房企,在分析这些企业的盈利能力后发现,由于高成本低利润项目进入结转周期,致使整个行业的利润率明显摊薄——去年行业平均毛利率为31.04%,比前年大幅下降4.77个百分点;净利率为14.18%,下降0.98个百分点。

以行业龙头万科为例,其2013年毛利率和净利润率双双下滑,且均处在行业平均线以下,分别为27.19%和11.9%,毛利率的下滑幅度达到9.36个百分点。

更让记者大跌眼镜的是,两家港股上市的内地房企——保利置业和新城控股,净利润率在22家房企中垫底,分别只有5.8%和4.86%;毛利率分别为23.43%和23.89%,也在22家房企中排名最后。尽管新城地产相关人士辩称这并不能反映公司真实的盈利能力,但并不能掩盖新城地产利润水平堪忧的现状。

从盈利能力来看,此前扩张迅猛的闽系房企的利润水平在行业中也属较低。例如,依靠高周转、高杠杆快速布局全国的阳光城2013年毛利率达到30%,同比提升4个百分点,但净利润率仅为8%,同比下降1.77%,在22家房企中排名倒数第三。公司年报显示,阳光城2013年的三费支出增幅巨大,其中销售费用同比增加近两倍,管理费用则是前一年的1.68倍,而营业收入同比只增加37%。

规模至上让位成本控制

易居(中国)克而瑞研究中心总经理孟音分析认为,从三费成本来看,2013年房企平均销售费用率与上一年持平,但是管理费用率和财务费用率都有所下降,因此,净利润率的下滑主要是因为土地成本、建筑成本等增加而使得整个行业毛利率下滑造成的。

兰德咨询总裁宋延庆表示,从房企已经发布的2013年年报看,有73%的企业实现净利润正增长,但同时有61%的企业利润率出现下滑,延续着年均下降1个百分点左右的趋势。所谓暴利,在房地产行业或许已是一去不复返的风光。如果只看利润率,目前房地产行业已属“中利行业”,到2015年,房企净利润率很可能触及“10%红线”。如何逆势拉升起下行的利润率曲线,是房地产企业必须要面对的一大问题。

面对这一现实状况,不少房企开始“苦练内功”。从房企2014年的销售目标来看,今年相对谨慎。比如世茂房地产此前一直表示要冲千亿销售额,但今年最后制定出来的目标是800亿元,相比去年增长19%;雅居乐年初时一直在提的700亿元销售目标,在发布年报时则下降到了480亿元,增长率停留在了19%;绿城今年的销售目标和去年实际成交量持平。从去化率的角度看,今年房企基本上都把目标去化率定在50%-60%,甚至有相当一部分房企在50%左右徘徊,包括去年业绩良好的碧桂园、富力和华润,都把目标定得相当谨慎。

“房企从去年开始已经有很大的转变,就是规模已经不再是房企最看重的一个指标,而是把提高利润率、优化负债结构、成本控制提升到了一个前所未有的高度。”有券商分析师认为,目前房地产行业利润率已经降至低点,预计今年的利润率将继续维持在底部。随着2013年项目逐渐进入结算期,房企的利润率或将出现回升。