北京一季度楼市迎来最冷“倒春寒”,在客户因自住型商品房观望、建委限制销售价格等原因叠加下,针对首次购房客户的刚需盘普遍调低报价,以求快速销售回款。

近日,新京报记者从万科、龙湖、金地等龙头房企了解到,多家房企今年都将利润大头押宝在“改善型产品”上,未来开发中也会有意避开和自住型商品房的直接“肉搏”,转向品质型住宅,但在市场观望气氛渐浓、二手房成交冷淡的背景下,中高端项目已感受到了滞胀压力。

错开自住房,房企“押宝”中高端项目

近期,刚需盘降价走量成为北京楼市焦点,如位于大兴南六环外的万科橙、位于通州五环外的东亚·印象台湖等新盘,都纷纷调低报价入市,以减小自住房的冲击。

“未来肯定要避开自住型商品房的竞争,至少90平方米以下的户型自住房已全包了。”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆对新京报记者表示,现在受冲击最大的就是和自住房户型“撞车”的楼盘,大批客户被政策房“锁定”。

有趣的是,“刚需”客群、90平方米左右的三居户型一直是万科楼盘的主力客群,毛大庆表示,今年万科的销售策略是平价快速出货,并对土地市场较为审慎。

而另一家知名房企的相关负责人则坦言,如果自住房政策没有变化,公司不会再碰纯刚需盘。他透露,近期降价销售的刚需项目都是在2012年或之前拿的地,地价都较低,即使降价也还有利可图,而以目前的高地价无法平衡刚需盘的利润。

“今年在北京没有推出纯刚需类项目。”北京龙湖相关负责人4月10日对新京报记者透露,在销售完大兴刚需盘时代天街的住宅后,龙湖今年推出的产品全部针对改善型置业客户,产品以别墅为主,推出少量洋房,总价囊括了200万元到上亿元。

除龙湖外,金地也在2013年集中销售了刚需项目金地格林格林,2014年则主打改善型项目格林云墅和西山艺境。

金地集团华北区副总经理遇绣峰表示,自住型商品房抢占了北京的刚需市场,预计不少开发商都会对自身项目进行调整,逐渐将产品线向中高端产品延伸。

中高端项目滞胀压力初显

据悉,刚需产品“以价换量”,改善型产品“冲刺利润”已成为房企共识,但刚需盘降价跑量带来的观望气氛已渐渐影响到整体市场信心,加上二手房成交冷淡,在此背景下,中高端项目已感受到了滞胀压力,尤其是一些和自住房户型撞车,但主打中端改善型客户的项目已开始了灵活促销。

“4月底二期就要入市,现在买特别值。”位于亦庄的万科金域东郡项目销售人员说,项目二期带装修,预计75平方米两居总价200万元-220万元,折合单价2.66万元—2.9万元/平方米;90平方米三居总价300万元-320万元,折合单价3万元-3.2万元/平方米。而北京市住建委网站显示,该项目一期去年12月开盘时,签约均价为3.4万元/平方米。

记者了解到,金域东郡二期推出房源约160套,相比一期楼座密度较高,装修标准也有所降低,取消了新风系统、净水系统等。业内人士指出,万科调低总价是为了加快出货速度。

“滞胀的感觉明显,价格没降,但找客户比去年底费劲多了。”位于北京大兴一个3月刚开盘的中高端项目营销负责人表示,项目户型以120平方米以上的大户型为主,由于后期供应量较大,希望维持3个月开一次盘的快销回款节奏,一直没敢提价,但能明显感到销售难度提高。

“由刚需盘引发的价量停滞,将会逐渐影响到中高端市场。”亚豪机构副总经理任启鑫预计,市场预期会发生转变,最终或将造成2014年北京商品住宅市场的整体萎靡。

■观察

房企“押宝”全产品系

北京新盘市场此前一直信奉“得刚需者得天下”,在自住型商品房冲击下,楼市将有结构性变化,在错开与自住房竞争的同时,房企也尽可能地在户型和产品系上求全,以囊括更多客户。

北京龙湖相关负责人表示,虽然今年龙湖产品都是针对改善型客户,产品上有洋房和别墅,但从总价上看其产品系最为全面,从200万元到1亿元均有,“使每一个改善客户都能有适合的产品”。

记者了解到,龙湖今年推出的位于密云司马台的项目主打200万元左右的度假型产品,位于沙河的滟澜新宸包括了总价300万元-400万元98-138平方米的三居至四居低密洋房,同时推出千万元级别的联排别墅,而位于顺义的好望山项目则主打500万元-800万元的别墅,位于孙河的双珑原著其楼王产品则有亿元别墅。

而在中国水电地产公司副总经理谢苏明看来,刚需加改善,才始终是楼市的最大需求。“我们更看重刚需加良品的定位,这块的客户群仍然最大。”谢苏明昨日对新京报记者透露,目前公司和金地开发的两个项目中,位于大兴的格林云墅兼顾刚需和改善型客户,而位于门头沟的西山艺境则更偏向中高端改善。公司在卖完位于大兴天宫院的云立方后,旗下没有纯刚需项目,不过公司仍在土地市场上寻求拿地机会,将开发品质型刚需项目。“自住房无论从数量,还是质量上,都远远不能解决全部的刚性需求。”谢苏明表示,对于大量追求品质居住需求的客户来说,兼具品质型的刚需项目会添补市场空白。

■分析

改善型住宅成交占比上升

戴德梁行华北区研究部主管及助理董事赵岩透露,在其监测的数据中,今年一季度北京出让的土地中,自住房的规划建筑面积就达到了123万平方米,占了综合类项目的40%,扣除掉商业项目,自住房占比达50%左右。此外,开发商拿地的成本在不断增加,高地价必将促使开发商进行改善型住宅项目开发,并推高定价。

据业内人士介绍,除了北京搭配自住房的住宅土地外,从2011年北京楼市采取限购政策后,购房者日益珍惜“房票”,改善型住宅的占比也逐渐提升。

新京报记者综合亚豪机构、北京市住建委网签数据显示,今年截至本周三(1月1日-4月9日),北京新盘成交中单价在30000元/平方米以上的中高价位房源共签约3712套,虽然相比2013年同期成交套数少了1357套,跌幅达26.7%,但占整体市场成交的比例从去年的14.8%上升到21.4%。

而据中原地产研究部统计数据显示,2014年一季度北京新盘成交中,大户型比例明显上升,三居以上户型占比超过了55.3%,这一比例在2013年是48.8%,其中三居室占比提高到了42.5%,而一居室占比则有明显下调,仅占6%。

“加大改善型住宅的开发会是趋势,但目前中端产品的供应并不大。”亚豪机构市场总监郭毅透露,一季度个别刚需项目降价使观望气氛蔓延,但预计改善型人群仍将是成交主力客户。