4月1日,保利地产如期公布了2013年财务报告。数据显示,保利地产2013年实现营业收入923.56亿元,同比增长34.03%;实现归属于母公司所有者的净利润107.47亿元,同比增长27.36%。2013年,保利地产销售签约金额达到1252.89亿元。

保利地产董事长宋广菊置评说,今年的房地产市场应是平稳发展期,保利未来经营业绩将保持20%到30%的增长。按照这个速度,保利地产2014年销售将可超过1500亿元。

长期观察该企业的匿名证券分析师评论说:“保利地产所公布的增长目标足以展现出其对未来提高市场占有率的信心。”接受中国房地产报记者采访的分析人士认为,保利地产的自信来自其强悍的基因。这些民企难以企及的央企优势,是保利地产实现千亿的一张好牌,而拥有“央企”这张金字招牌的企业不少,能把“央企牌”玩得好,把央企优势发挥到极致,并与市场完美结合的却屈指可数,保利正是其中的翘楚。

低价“有效”拿地

要维持千亿销售金额的可持续性,保利地产必须不断激进拿地。隶属于保利集团的保利地产,兼具央企背景。这种天生优势使得保利地产与地方政府的关系相处更加融洽。而由此产生的优势便是“有效”拿地。

从保利的拿地记录来看,保利地产的拿地成本在各大房企中处于低位。

保利地产在2014年最新的拿地进度显示,在2月其分别在广州、长春、韶关、沈阳和林芝共拿地6块,拿地面积同比增长70.6%。除广州两幅地块楼面价上万以外,其余四幅地块楼面单价均未超过2500元/平方米。

肇始于2002年的全国化战略布局,保利地产将目标锁定一二线热点城市,并依靠同行难以企及的背景和资金实力快速覆盖环渤海、珠三角、长三角、成渝经济区等经济发达区域。保利地产在2012以低价获得大量项目储备,全年公司共新增储备项目42 个,总建筑面积共1400余万平方米,其中约850 万平方米位于主要一二线城市,其土地平均成本单价低于3300元/平方米。

2013年保利地产在全国共斩获56个项目地块,规划建筑面积1892.07万平方米,为公司2013年销售面积的1.78倍,覆盖全国接近50个大中城市。2013年保利地产新增项目平均楼面地价3153元/平方米,较2012年的3386元/平方米下降6.86%。

这种全国布局的土地“低价”收储,为保利地产在2013年得以维持千亿销售打下坚实基础。

一位匿名分析师置评说:“保利地产的拿地速度一直处于同行前列。目前保利地产所储备的土地足以满足未来3到5年的开发需求。”

精准的“节拍感”

背景优势总是让观察家产生遐想:央企的基因会让这家房地产企业更加贴近决策层,从而有了精确的战略预见能力。对于2014年前两个月的拿地动作,亿翰智库房企研究中心副主任张化东置评说:“他们对政策的把握十分精准。目前政府的调控方向依然是促进刚需和抑制投资,所以主打刚性需求产品可以缓解政策压力以及高速周转。”

自2012年以来,保利地产的拿地与扩张都踩在了市场的节拍上。2011年后,保利地产就多次在不同场合表示坚定看好中国房地产市场未来发展趋势。未来二三线城市城镇化进程、快速的GDP增幅等都可以支撑房地产市场在较长时间内快速发展。在这样的战略预见之下,保利地产不断弯道超车。即便在2008年到2009年,市场最为疲软时,保利地产亦保持了激进拿地策略。

2012年上半年,受中央政策调控影响,同级别的房地产企业几乎按兵不动。这种蛰伏所带来的影响是2012年上半年全国所推土地成交面积下降了27%,住宅类用地成交面积同比减少44%。

而保利地产则借机开始逢低吸筹。2012年1月到6月,保利地产合计新增土地储备367.3万平方米,对应地价79.7亿元,楼面均价只有2171元/平方米。当下半年土地市场回暖,同业开始兵戎相见之时,私囊已饱的保利地产已显从容。2013年的“新国五条”出台后,保利地产再度逆势上行,接连在热点城市攻城拔地。在这样的节奏中,背景优势被保利地产发挥得淋漓尽致。

在分析人士看来,保利地产千亿之后若长期依靠自身激进拿地会有掣肘尴尬。因此,保利开始合作拿地。中国房地产报记者根据公开数据统计显示,在2013年保利地产所购置全部地块中,有20幅土地为合作方式取得。其权益比例从26%到84%不等。

不可或缺的融资优势

众所周知房地产行业是资金密集型行业,融资能力对于企业生存来说至关重要。在业内,分析人士都将保利地产立为标杆。因为保利地产之所以能够连续屹立千亿阵营,与其准确把握融资机会不无关系。

2007年和2009年保利地产融资150亿元,大股东保利集团的担保与输血亦让其受益颇多。比如,2008年保利地产所发行的43亿元公司债就是由母公司进行担保。同时保利集团还让旗下的保利财务公司为其提供了20亿元的担保贷款。这些历史上的融资积淀为保利地产长期保持千亿销售额所贡献的作用不言而喻。

此外,保利地产还在2010年成立了房地产私募投资基金,这让其融资活动更具有优势。这种先见之明在2013年得到整个行业的佐证。这一年,万科等地产巨头纷纷与银行业务、基金业务联姻。其终极目的无外乎降低融资成本以及进一步拓宽融资渠道。最新数据显示保利地产持有的私募股权基金规模已超过200亿元。

一位匿名证券分析师评论说:“一家房地产公司在资本市场上的融资能力与其销售和盈利成正比关系。保利地产的融资能力是其快速发展的必备前提。保利地产的财务杠杆一直处于同行业的前列,比一些同量级企业还要高,这是高速发展企业的必然选择。”

根据保利地产2013年报显示,公司净负债率较去年同期大为改善,截至去年末,保利地产资产负债率为77.97%,同比下降0.22个百分点。虽然这一数值在行业中属于高水平,但由于公司握数百亿元的现金和上千亿元的预收账款,配合企业的高周转策略,足以保障企业财务处于稳健的状态。

根据当期报告数据显示,保利地产的保证借款和信用借款分别为578亿元和21.8亿元,中国房地产报记者由此测算得知,这两项数据占长期借款总额的79.8%。张化东就此向中国房地产报记者分析说:“信用借款和保证借款是金融机构根据一个企业的信用来借款,无需任何抵押。保利地产的央企背景是其融资能力的重要基石。”

张化东进一步置评说,长期贷款在总融资中所占比例高,说明保利地产的债务延展能力、融资能力强。“保利地产不仅更容易从金融机构获得借款,其资金成本也要比其他开发商更低。保利地产的融资成本大约是一年期贷款利率上浮10%左右。甚至要比其他的龙头房地产企业的融资成本低一些。那么更不用说其他小企业了。”

2013年7月,保利地产开始试水境外发债。在获得标准普尔、穆迪和惠誉较高债券评级后,保利地产通过境外全资子公司发行5年期5亿美元的公司债,票面利率4.5%。当时,境外机构曾评论说,这是保利地产捕捉境外低成本融资渠道的成功表现。

坚持小户型与高周转

中国指数研究院认为保利地产等龙头企业之所以能保持较高销售业绩的重要原因是把握住了市场大势,以市场需求为基点合理设置、调节产品结构以更好地满足了市场需求。以保利地产、万科为代表的第一梯队在2013年度依靠首置首改产品并重策略,持续扩大领先优势,占据了销售排行榜前列。

而2013年,房地产市场的增长点正是作为小户型的普通住宅。这样的口味与保利地产一直坚持中小户型普通住宅开发为主的发展战略不谋而合。

一般情况下,这样的小户型普通住宅都要低于所在城市的均价。中国指数研究院的报告举例说,广州保利公园九里在去年1月份推出的90到143平方米小户型项目,带装修整体均价仅为17500 元/平方米,后期提价后均价也仅为18000到18800 元/平方米,如刨除约3000 元/平方米的装修费用后,价格仅为15000 元/平方米,性价比优势也十分明显。

以重庆保利爱尚里项目为例,该项目开盘首日到访人数超过3700人,两个小时销售731套房源,销售率高达94%。此外,位于广州的保利公园九里、塞纳维拉等刚需项目,前五个月销售分别高达10亿元。

正是因为契合了主流市场的需求,保利地产的高周转也随之而来。为了实现高速占有市场,快速回款等目的,保利地产在开发销售上逐步实现“当年拿地,当年开工,次年销售”的快速循环。在这样“兵贵神速”的推动下,保利地产可以达到一年回款。而整个行业的平均速度则需要两年。这样的转动速度,在研究界看来亦是维护其千亿销售的重要举措。

有分析文章认为,高周转实际上就是缩短土地储备周期,把从土地储备上释放出来的资本金重新配置于经营环节,以加速资金周转、提升资本使用效率。在这一模式转型过程中,效率的意义在于它不仅决定了财务安全底线上的极限扩张速度,还决定了从土地储备中释放出来的资本可以创造“潜在回报”以及支持“潜在增长率”,资本重新配置后的价值创造空间越大。但只有少数高效运营的公司,能够通过资本使用效率的提高来弥补政策调控下利润率的降低,而保利地产是其中之一。低价“有效”拿地是央企背景的保利地产的优势之一,而其这几年拿地与扩张中不断弯道超车的精准“节拍感”亦令人赞叹,让人不得不对其把握政策节奏的能力产生遐想。