“从目前的市场大环境以及我们对2014年调控政策走势的判断来看,2014年的楼市成交量不可能延续2013年的上涨幅度。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示,尤其在楼市库存高企的城市中,部分大型开发商已经开始“以价跑量”,争取快速清盘,回笼资金后撤离,从而加大对一线、二线城市的投资。

事实上,据中原地产研究部监测数据显示,4月份第一周,全国54个主要城市合计住宅签约套数为3.84万套,同比下调比例达到了32%,环比3月份同期下调比例为17%。

多个城市房价暗降

中原地产监测的54个城市数据显示,4月份第一周新建住宅成交面积合计187万平方米,环比下降31.7%,此前领涨的一线城市降幅接近五成。不包括清明假期,4月1日到4月4日,日均成交量较3月份日均值上升9.9%,市场表现仍属平稳。

事实上,据记者了解,杭州市房价首降后,常州市、连云港市、营口市等三线、四线城市加入降价大军,而北京市、深圳市等一线城市个别楼盘在3月份也开始暗中下调销售定价。

有房企内部人士向记者透露,北京市有些项目蓄客情况也不理想,无法达到以往推出房源量120%以上的客户到访量,甚至都不到70%,日光盘也存在水分,所以部分开发商已经开始倾向于“平价走量”,快速回笼资金。

事实上,大型房企非常善于抓住市场窗口期推盘,蓄客情况若不理想,将会根据蓄客量来调整销售定价或者开盘时间,以此保证业绩增速和企业现金流量安全。目前来看,北京市的刚需新盘已经出现“让利走量”的趋势。

此外,二手住宅市场表现同样不尽如人意。据中原地产指数系统数据显示,2014年3月份,六个城市二手住宅价格指数中有三个城市环比微跌,除已连续微跌4个月的北京市之外,上海市和天津市也加入了价格下跌的行列。

进入4月份以后,中原地产监测的六大城市二手住宅4月份首周成交面积合计89万平方米,为今年以来周均水平的第四低位,仅好于春节假期前后三周的成交量。而从各个城市来看,仅广州市、天津市上周成交量较3月周均值出现上升,其余四地均呈现下滑状态,其中京、沪两地降幅较大。

房企销售压力增加

“4月份是房企冲上半年销售业绩最为关键的月份,2014年上半年房企的销售任务完成情况基本取决于4月份的销售业绩。”张大伟表示,相比扎堆三线、四线城市的中小房企,深耕布局一线城市的企业大部分都是上市房企,对业绩的要求更高,一旦销售业绩下滑,股价就可能随之下挫,这给上市房企造成了一定压力。

对此,多位业内人士也向《证券日报》记者表示,今年房企的资金链偏紧,而市场预期已经发生转向,三线、四线城市库存高企,难以快速消化;个别一线、二线城市取消了贷款利率优惠,北京市还有自住型商品房大量入市带来的冲击,预计一线、二线城市的楼市变化可能会出乎市场意料。

张大伟直言,从春节过后的这两个多月时间来看,当前房企与客户之间的博弈已经出现了微妙变化。在信贷收紧、自住型商品房供应等多个因素的冲击下,供需双方的市场预判已经出现转向,购房者观望情绪浓厚,而房企“让利跑量”心理渐占上风。

此外,2013年年末部分项目的销售额转到2014年销售业绩的调整基本完成,房企接下来要靠真实的市场成交量来冲业绩,预计销售压力将越来越大。