楼市野蛮生长的情况今年将不复存在,取而代之的是一种分化格局,特别是一、二线城市与三、四线城市的分化,这是参加博鳌(楼盘)亚洲论坛2014年年会开发商与学术界的共识。

“那些没有产业支撑且人口外流的城市,你想让它不跌我看都很困难。”绿地集团董事长张玉良在4月11日博鳌亚洲论坛上表示,“有些地区跌30%、50%的房价我认为也是有可能的。”

在这样一种分化格局之下,无论业界还是学界都呼吁政府能够进一步推进市场化改革,通过市场的力量促使房地产行业的良性发展。“政府应该继续做政府应该做的事情,手不要乱摸。”张玉良说。

楼市分化格局成形

去年以来,一、二线城市市场持续回暖,商品房和土地成交均量价齐升,且涨幅巨大。反观三、四线城市楼市,则基本平稳,部分三、四线城市甚至面临整体下滑的趋势。开发商们普遍预计今年这样的局面将愈演愈烈。

张玉良表示,一、二线城市经济发达,产业雄厚,教育、医疗、就业等优势资源高度集聚,吸引力大。而土地却较为稀缺,供不应求。但很多三、四线城市经济发展水平并不高,购买力较弱,人口及资金净流出,市场空间本就有限,但在上一轮调控之后,却有大量开发企业涌入三、四线城市,推动当地土地大量释放,商品房海量上市,库存持续走高,供求失衡状况不断累积。

克而瑞研究中心数据显示,2013年一线城市房地产市场的供求比仅为0.64,而三四线城市供求比则纷纷高企,如:甘肃省武威市高达8.06,山西省大同(楼盘)市为5.7,陕西省延安市是4.34,均存在严重的供过于求。

帝海投资控股集团有限公司总裁李小明表示,分化的局面不仅会发生在住宅板块,商业地产领域也面临分化,“单边上涨不符合市场规律。在长安街投资一个商业地产可能单边上涨,因为人气很高,但要到北京(楼盘)五环、六环,那恐怕风险大多了。”

市场的分化将导致大型房地产企业与中小型房地产企业之间出现明显的业绩分化。张玉良表示,实力雄厚、经验丰富、资源整合能力强的大型房地产企业更容易获得土地、信贷、人才等核心资源,更容易获得地方政府的支持,如此一来,大型房企与中小型房企的业绩必然分化。

不过李小明认为,今年国内生产总值(GDP)7.5%左右的增长预期以及3月份居民消费价格指数(CPI)同比增幅2.4%的数据,意味着宏观经济政策将保持相对稳定,楼市在这样的政策背景下也将会获得相对平稳的发展。

市场改革取代调控

楼市分化格局给开发商带来新的挑战,但开发商担心的并非房价的涨跌。

“市场经济中房价有涨有跌,这是很正常的现象。现在网上有言论称今年房地产要崩盘,房价要跌80%,这是危言耸听。”李小明说,“新一届政府上来在制定政策上思路是非常明确的,政府把政府的事情干好,剩下的归市场解决。”

张玉良表示,各种迹象都表明,新一届政策制定者对房地产的政策思路与之前有较大的变化。

自去年以来,新一届政策制定者不再像以往那样强调“坚持房地产市场调控”,而是提出“加快推进住房保障和供应体系建设”。这在某种程度上标志着,政府对房地产的政策焦点,已经由解决“房价上涨过快”的具体问题,转变为“住房供应体系建设”的系统问题。

近期,住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹撰文指出,在“抑制投机投资性需求,满足合理的住房需求”这个政策大方向不变的前提下,如今的政策正在从过去的“一刀切”转为“分类调控、分城施策”,从偏重需求端转为供给端与需求端并重的“双向调控”,从对房价的直接调控转为对住房供求关系的调整。

李小明表示,“一刀切”的政策对房地产市场有误伤,制定政策时应该考虑到房地产不同的业态、属性、地段进行分类管理、分类调控,这样才能更符合市场规律,才能让房地产更加健康稳定向前发展。

“中央今年定调"双向调控",我相信我们一些地级市很快会做出反应,有些地方限购根本不需要,那还要贯彻过去的限购干吗?”张玉良表示,至于“限贷”,有些地方给予第二套房贷款也并非不可以。

财政部财政科学研究所所长贾康表示,事实上,楼市双轨统筹的政策框架正在构建和完善。

“中国现阶段不能上来先讲市场,而先要讲低收入阶层、收入夹心层怎么住有所居,这就需要有效供给"托好底",具体的托底事项就是反复强调的几年内要把3600万套保障房的有效供给提供出来。”贾康说,在此基础上加快房地产税立法并适时推进改革成为当务之急。

贾康认为,房地产税完成立法、进入可以执行状态后,房地产税费负担将更趋合理化,包括开发环节的费用往下降,交易环节的税负减少,以及在保有环节对高端住房征税以实现市场调节的功能。

“在可以预见的历史阶段之内,住房保有环节从无到有要建立一个直接税——财产税,应该是坚持"调节高端"的原则,而不能够简单照搬美国那种"普遍征收"模式。应当把这样的一个信息尽快在我们的决策管理层面加以确立,让全社会吃定心丸。”贾康表示。

至于如何调节高端住宅,贾康认为应该鼓励更多开明的、理性的讨论,允许大家发表不同的意见,比如第一套房算作免税的对象,还是人均一定标准作为免税对象?“改革推行中对各地并不应要求千篇一律,因为各地在地方税概念之下是应该给出有弹性的选择空间的,但是它们方案设计的内核却是有共性的。”

“从调控到改革,我觉得政府应该继续做应该做的事情,手不要乱摸。我们也希望政府减轻行业的税负。会少开一点,税少收一点,群众满意度才能更高一点。”张玉良说。