在证监会公布开展沪港股票市场互联互动机制试点后,仲量联行华东区研究部高级经理姚耀先生认为,沪港通政策将中长期推动上海的办公楼需求,尤其是来自金融行业的需求。仲量联行报告认为,“在浦东中央商务区,来自内资企业的强劲需求持续吸纳可租赁面积,致使空置率降至3.5%,达到自2007年四季度以来的最低点,并推升了浦东中央商务区业主的议价能力。”

根据仲量联行此前的介绍,在浦东陆家嘴,部分最新成交的写字楼租赁价格已经达到20元/平方米/天左右,却仍然一房难求。其中一个重要原因,就是因为有大量的金融、矿产等行业机构进入该地区。在这样的背景下,沪港通带来的政策性利好,无疑会让上海的写字楼市场进一步升温。

租赁价格上行遇阻

事实上,在今年一季度,上海的写字楼供应曾面临很大的去化压力。高纬环球商业部上海负责人司徒泰山指出,该季度中央商务区甲级写字楼的租金下降了2%~3%,报价范围在10~12元/平方米/天。实际上经过协商,业主一般都会提供二至四个月的免租期,因此基于建筑面积的成交价大致在9元/平方米/天。而浦西的写字楼空置率达到10%以上。

来自戴德梁行的数据则显示,2014年剩余三个季度全市预计有超过100万平方米的甲级写字楼入市,其中超过75%的供应位于非核心商务区。

由于供应量放大,浦西地区目前的写字楼空置率已经超过了10%,而去年底只有1%~2%。

虹桥商务区成为写字楼的主要供应来源。戴德梁行预计,当地所能供应给写字楼市场的面积,相当于过去十多年浦西写字楼的全部供应量。受虹桥地区巨大供应量的冲击,上海核心商务区写字楼的出租普遍遇到压力。

戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁说,即使像南京西路、淮海中路的一些写字楼业主也开始担心,租期到期的租户会流向虹桥商务区。来自高玮环球的数据显示,甚至核心区域部分甲级写字楼的空置率也上升到了10%以上。

不仅是租赁市场,写字楼的销售市场也因为庞大的供应放慢了上涨的节奏。数据显示,上海过去一年的写字楼供应达到333多万平方米,但销售只有244万平方米。截至目前,上海写字楼的存量已经达到350万平方米,超过了过去一年的销售量,而去年是上海销售型写字楼卖得最多的一年。

受庞大供应量的影响,上海写字楼在过去几年中平均价格一直比较低,去年的平均成交价只有22528元/平方米,截至目前,上海写字楼的成交均价约20957元/平方米。

业内专家表示,上海销售型写字楼严重供应过求,如果不是因为在写字楼的供应中,有一部分LOFT商住两用物业,写字楼的滞销现象将更为严重。