“我当时跟老孙说,这块地楼面价2.2万元/㎡都不一定拿得到,最后实际用了2万元/㎡,也是出乎意料。”在最近的一次采访中,上海融创绿城投资控股有限公司董事长王虹斌告诉 《每日经济新闻》记者,他们在顾村购买的土地实际成交价要比预期的便宜。

3月20日,当融绿以总价24亿元,楼板价20150元/㎡夺得上海宝山顾村镇N12-1101单元05-01住宅地块时,几乎所有人认定,这又是一笔“面粉”比“面包”还贵的买卖。

据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,2013年至2014年2月,顾村板块成交新房440套、7.2万㎡,成交均价为2.3万元/㎡。从单价来看,同期顾村超过4万元/㎡的新房成交纪录,3万元/㎡以上新房的成交占比也不足板块整体新房的两成,仅为17.1%。而德佑地产数据显示,该区域客户普遍能承受的单价目前不过2万元/㎡,总价只有250万元。

很显然,凭借顾村现有的购买力,上述融绿所拍地块的楼板价已接近其所能承受的房价。而要想盈利,融绿还需大幅提高售价。对于一直强调高周转的房企来说,无疑将是很大的压力。那么,融绿将靠什么来改变顾村地区的购买力现实呢?

融绿的想法:把周边需求搬到顾村

“北面有杨行,东面是杨浦,西边是普陀,南面是闸北,四面都会成为我们这个项目改善型需求的客户来源。”这是王虹斌的想法。

他认为,周边的城市配套相对成熟,而一桥之隔的张庙房价已经是3.5万元/㎡左右。所以,这块地楼板价还是低于他的心理预期。

事实上,融绿愿意高价拿地,也与市场氛围有关。去年下半年楼盘的去化很好,上海市的存量只有6万套左右,能够推出的楼盘非常少。而融绿在今年3月开的两个楼盘基本是当天售罄,反映出市场需求很大。

对融绿来说,敢在顾村高价拿地的另一原因,还因其另一优势——其普陀项目香溢花城积累了大量的客户资源,从去年9月接手,到今年一季度,融绿通过该项目获取了20亿元的销售额,其中不少是大户型产品,这为顾村的地产开发积累了必要的资源。

虽然香溢花城距离顾村有12公里,但整个上海北面目前留存的未开发土地和过往两年的平均需求存在一定缺口,使得很多购房者不得不向更远的区域转移。

数据显示,以香溢花城所在的普陀区为例,去年和前年的年住宅成交面积都达到四五十万㎡,但是自2009年以来的住宅类用地(包括商住综合用地)的总量只有不到160万㎡。去年的新增供应是45.9万㎡,成交是55.8万㎡,今年一季度新增供应3.4万㎡,但成交6.8万㎡。不只普陀,闸北以及顾村所在的宝山地区,也存在供需缺口。

根据出让地块数据统计,今年宝山地区预计新增供应的住宅项目(包括商业和住宅综合用地)总建筑面积80万㎡,但过去四年,宝山年成交住宅面积都在120万㎡上下。

这也许是融绿敢于在顾村,以接近当地新房的平均成交价买地的一个原因。此前,部分闽商房企的投资总监就透露,现在上海拿地,早就不敢以当下房地产价格行情,判断土地的利润空间。必须要往后看三年,才能在激烈竞争中,拿到一块看中的地块。