今年以来,杭州楼市的降价浪潮可谓是此起彼伏。最新消息传出:杭州华元房产三个楼盘以6.8折“叫卖”。值得一提的是,两年前,华元曾与市场玩了一把降价“障眼法”,声称要降价,实则未降。此番,其推出的“6.8折”究竟是真降还是噱头?杭州楼市到底是“真摔”还是“假摔”?这些都引起市场高度关注。

业内专家表示:“若降价属实,那么这一思路值得鼓励。市场急需一个明星项目做出明确的价格让步,才能把预期稳住。只有价格预期稳住了,成交才能上来。”

降价成“识时务之举”

据了解,华元房产在杭州降价的项目一共有三个,即玉榕庄的联排别墅、天鹅堡项目以及美林公馆。其中,降价力度最大的为美林公馆。这一项目的叠加别墅房源,推出存10万元可享受1.28万元/平方米起的折扣价,总价368万元起售,与1.9万元/平方米的历史成交均价相比,相当于打了6.8折。

昨日,据记者采访获悉,华元此次高调打出降价的旗号,实际是拿成交均价与最低价(起价)相比,而该折扣也仅局限于一个项目,所以真实的成交均价应该没有这么大的幅度。

“就玉榕庄联排别墅项目而言,其品质并不算优,甚至卖不过周边开发商的一些公寓项目。”杭州房地产分析人士介绍。需要注意的是,华元在2012年曾玩过一次降价“障眼法”,声称准备降价却没有降。

对于此次降价的原因,华元房产称,主要是为了快速回笼资金,一方面是出于安全考虑,更重要的是为在杭州拿地做准备。“去年地价太贵了,今年可能会有一些便宜而优质的地块。不知道什么时候会放出来,但手上的资金一定要充裕,所以我们才有了这次把尾盘处理掉的降价行动。”华元房产相关人士说。

业内专家表示,若降价属实,那么这一思路值得鼓励。刘晨光认为,目前对杭州楼市影响较大的主要有两方面:一是存量及存量结构,远郊和2009年拿地的开发商形成的库存较大。二是潜在供应量大,上年卖地形成的可见度面积占到杭州上年成交量的两倍,这会导致今明两年即使不推新量,以上供应量也会使市场很难消化。刘晨光判断,杭州楼市的降价潮刚开始,未来会在一定程度上波及周边地区。

在此背景下,万科在本月11日在杭州实施的隐性降价则被视为“识时务之举”。当天,万科把钱塘府项目的2号楼进行促销,推出52套小户型降低了装修标准,总价有40万-50万元的优惠。据悉,万科未来推出的“精装简配”项目还将不断扩大。

“除已经公开的钱塘府项目外,还有好几个在杭州的类似项目,将在接下来的两周内陆续曝光。”接近万科的市场人士透露。

降价能否带动成交回升

实际上,就全国范围来看,今年以来,楼市降温的迹象相当明显。国家统计局日前发布的数据显示,今年1-3月,全国商品住宅销售面积延续了今年前2月的负增长态势,同比下降5.7%,降幅扩大4.5个百分点;住宅销售额同比下降7.7%,降幅比1-2月扩大2.7个百分点。

同时,进入二季度以来,银行信贷政策依然没有松动的迹象。中原地产数据显示,在其监测的35个重点城市中,有25个城市出现停贷现象,占比超过70%。停贷银行主要以中小银行为主,如平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等,国有银行也大多处于半停贷状态。

在此背景下,杭州的一些开发商采取降价等促销手段也就不难理解了。上证报记者了解到,类似万科这样的隐性降价已在杭州逐步推广,比如,龙湖的首付分期、世茂的送车位等促销手段都产生了较好效果。

统计数据显示,凡是在杭州做过活动、搞过特惠、做出价格调整的开发商,比周边无动作的开发商成交量普遍要高27%左右。但在市场预期不明朗的情况下,企业间含蓄的“小打小闹”在推高自身成交量的同时,也使市场预期进一步趋淡。

业内专家看来,杭州楼市供过于求的压力较大,如何尽快化解供应过大的压力,已成燃眉之急。

对此,刘晨光说:“市场急需一个明星项目做出明确的价格让步,这样才能把预期稳住。只有价格的预期稳住了,成交才能上来。而现在还处于价格预期触底的过程。”

刘晨光预计,未来一段时间,杭州楼市整体价格可能会被下调2000多元。随后,随着价格预期的逐步稳定,楼市成交有望回暖。