“北京写字楼租金高不说,而且在好的地段还很难租到合适的面积。”小企业主尹先生对北京青年报记者说。据记者了解,最近三年来,北京写字楼租金大幅上涨,仅2013年租金涨幅就达到了40%。租金的狂飙不仅成了尹先生这样的中小企业主不可承受之重,对于很多大企业来说也成了企业运营成本增加的主要因素。好在每年的一季度是写字楼需求的淡季,今年一季度有机构数据显示,北京写字楼租金出现了微降。但长期来看,由于需求旺盛、新增供应有限,写字楼租金仍有上涨压力。

写字楼租金出现微跌

自2008年以来,不断上涨的需求和有限的供应使北京的办公室租金翻了一番,北京金融街已经成为仅次于香港中环和伦敦西区的全球办公室租金第三高的地段。

但每年的一季度都是写字楼的淡季,在今年更是出现了久违的租金微降。由于对甲级写字楼的认定标准不同,各代理行的统计数据存在差异。高力国际的数据显示,一季度北京甲级写字楼存量为548万平方米,而戴德梁行则统计有699万平方米存量。对于一季度写字楼空置率两机构的数据不一致,分别为6%、2.8%,但多家机构的数据都显示一季度北京甲级写字楼供需矛盾有所缓解,租金出现了难得的微降。

租金方面,高力国际统计显示,一季度北京市甲级写字楼租金环比下跌0.2%至310元/月/平方米。莱坊北京研究与咨询部副董事张婧婧则透露,莱坊监测一季度北京甲级写字楼租金下跌1.1%。

“由于经济增长出现放缓,短期内写字楼市场还在面临租金的小幅下跌压力。”中原地产华北区研究部主管透露,北京有多个甲级写字楼项目预计在年内完工,由于预计供应增加,已有一些写字楼开始提供更优惠条件和企业续约。

写字楼租金仍有上涨压力

北京甲级写字楼在经历了2013年租金高达40%以上增幅的狂飙后,2014年一季度进入稳定期,但业内人士认为租金上涨压力或将在下半年体现。

未来六个月预计分别位于CBD和望京的两个项目将会落成,为市场提供17万平方米写字楼面积。位于CBD的项目为5万平方米,在预租阶段已取得较好市场反响,一大型国有机构租赁了该项目40%的面积,市场对于新项目的消化能力可见一斑。

21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为,预计短期内有限的新增供应将使得写字楼市场租金持续在高位运行。由于未来3年的供应量将仅为过去10年年均供应量的一半,预计北京的办公室租金将继续上涨。未来2年,北京的办公室租金将上涨3%至5%。

尽管2013年至2015年,北京将年均新增办公空间27万平方米,但亚太商业不动产学院院长朱凌波表示,“北京办公室租金的上涨潜力高于上海,尤其是未来二三年。”靠近中央政府和监管机构让北京成为企业的“战略选择”。在跻身全球500强的89家中国企业中,有48家都将总部设在北京。在全球500强企业中,至少有123家将中国总部设在北京。

有业内人士预计,北京有望在2025年成为仅次于东京、纽约、上海和洛杉矶的世界第五大城市经济体。2010年,北京的排名为第26位。

为降办公成本中小企业迁往新兴办公区

李先生是一家成长型企业的创办人,他的企业在中关村已打拼多年,目前已经初具规模。他表示,当企业由孵化成长走向壮大的过程中,决定成败的关键除了企业内部因素外,企业的外部发展空间也起着至关重要的作用。由于中关村核心区的土地资源和空间资源越来越紧张,高额的运营成本正在限制中小企业升级发展,包括实验室、研发中心等设施更是中小企业不敢轻易扩容的。

21世纪不动产负责写字楼租售业务的负责人表示,今年一季度,按照总建筑面积计算,30%的市场需求来自于金融和保险企业,21%来自于IT和电子企业。其他需求量大的行业分别为能源与自然资源占比13%、专业服务占比7%、媒体占比5%、汽车占比5%。绝大多数的优质租户倾向于选择传统商圈的甲级办公楼,而部分对租金较敏感的租户选择望京等租金相对较低的新兴办公楼商圈。其中,望京地区办公楼的平均租金水平比中央商务区低41%。今后,丽泽、亦庄、丰台总部基地等新兴办公区域将有更多的办公楼开发项目,但由于新增供应仍在建设之中,距离其竣工期仍需几年时间,预计今后两年北京甲级办公楼市场仍将供不应求。