赶着22日最后一小时确认申购金隅两个自住房项目,昨天又奔向南四环内去采育自住房确认现场看地图,手机上了今天上午10时的闹铃,提醒自己去申请通州于家务自住房。32岁的“刚需购房人”田晓,最近有点忙。

从去年年底开始,田晓就开始注意一个新名词——“自住型商品房”。这种低于市场价30%的房子对他颇有吸引力,但也让人有些疑惑,这些房子的价格是怎么定出来的?政府为何要锁定“7折”这个价?

“在政府对住房保障和房地产市场供应顶层设计中,要包括对‘夹心层’的住房供应。按照市场价的70%供应自住房,正好满足了‘夹心层’的需求。”市住建委主任杨斌称。

7折始于长阳国际城

“对于廉租房、公租房、经适房、两限房、自住房和商品房供应结构的梳理和完善,其实和住房保障、住房供应体系的顶层设计思路有关。”本周一,市住建委主任杨斌做客城市管理广播“对话一把手”节目。在节目中,他公布了未来的计划:“商品房定价会随着市场波动,但自住房比周边商品房价格低30%左右,这种定价方法将长期坚持下去。”

这样的镇定和自信,源自3年前的布局和尝试。那一年,本市首个“单限房”长阳国际城试点销售,其每平方米1.25万元的定价,是周围同品质房价的71.4%。3天内销售一空的场景,让主管部门的心中有了底。这种只限价格、不限购房人收入的新型房源,就是自住型商品房的雏形。但是否能成为一种模式持续下去,政府还在寻找依据。

“7折的定位之前还有过试点吗?”“市场上有很多声音,认为两限房就曾经是市场7折的定价。”2012年夏天,市住建委的一次主任办公会上,房地产市场相关处室与住房保障相关处室负责人讨论着。再往前半年,主管部门在网上作出回应称,北京市限价商品房的售价在按照“不高于同区域、同品质的商品房价格80%”的原则下,主要由土地成本、建安及税费成本以及开发商的合理利润构成。

7折的定价,就是考虑到既让市民得到最大实惠,又让开发商有积极性持续拿地的优选方案。经过长达一年的调研,7折的定位先后出现在了可研性报告、调研报告、草案和最终获批的方案中。

“当年的两限房,就是为了满足买不了经适房和商品房的夹心层;而如今的自住房,不仅面朝北京户籍买不了保障房和商品房的夹心层,更是向非京籍家庭打开了窗口。”市住建委负责人说。

自住房定价公式三寸长

“顺义这么远,怎么能定成接近两万元的价格?”“通州于家务那儿根本没房子,怎么定的每平方米1万元呢?”在“血拼自住房”论坛中,网友对于近期推出的自住房价格,有着不少疑问。

“市场价格”如何确定,又最终会有哪些因素影响自住房的最终定价?决定自住房价格的5个部门启用了一套考虑到区位、新房价格和二手房价格、折旧系数的测算公式。

在这个公式中,会有一套用于调整的加权系数。类似于顺义区住总正华满庭芳这种属于新园区、周围没有特别多同档次住宅参照物的自住房,系统将自动扩大搜索范围,再根据区域开发强度的不同乘以一个系数。

市住建委的房屋管理系统中显示,位于后沙峪天竺新国展东侧的莲竹花园、位于顺义区地铁15号线空港工业区的蓝星花园二手房距离住总正华满庭芳最近,又都有中小套型。

“顺义周围有很多别墅和豪宅项目,如果将所有房屋的成交数据都计算在自住房的公式内,肯定会拉高自住房价格。”在一间独立计算房价的办公室中,相关工作人员点开自住房定价计算软件,只见计算公式从头到尾足有三寸长。记者发现,每个小区都按照大套型、中小套型两个层面分为不同的价格,在排除了大套型之后,莲竹花园的中小套型均价为每平方米26623元,而蓝星花园二手房的中小套型均价为每平方米27273元。

如果将这两个数字简单相加,再除以2,乘以0.7,得出的结果是每平方米1.89万元。而在系统中,还有一个“折旧系数”,将二手房价换算到新房价格,进而对结果进行调整。

“已经住了10年的二手房和新房价格不同。折旧系数主要是计算老房因为折旧而贬值的价格。”工作人员说。于是,旧房均价除以折旧系数,然后乘以0.7。最终区域自住房定价的结果为每平方米1.9万元出头。工作人员取整后,得出了每平方米1.9万元的指导价格。

“无论对哪个项目定价,都要先经过市住建委调研周围的新房、二手房指导价,同时还要经过发改、财政等部门协商,最终在国土局的定价会上确定,并写入土地出让标书中。”这位工作人员说。

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13万家庭确认申购金隅自住房

本报讯(记者 耿诺)申购了本市第二批自住房的市民已经开始进行购房资格审核。昨日下午,汇星苑、汇景苑的现场核验已经全部结束,共有13万户家庭确认将申购。

开发商金隅嘉业(金隅万科城金隅·观澜时代)消息显示,历时29天的现场核验中,共有累计13余万家庭参与了核验。其中汇星苑核验数量为12.8万份,汇景苑则为11.6万份,合计办理24.4万余份。而此前已经在首个自住房项目御景湾项目进行了现场核验的家庭,此次则不再需要核验。

据介绍,接下来市住建委将会同公安、民政、社保、地税等部门对确认申购家庭的购房资格进行联网审查,通过审核的家庭可参加摇号。