当前全国楼市降温明显。取消政府限价,部分开发商降价跑量,购房者预期悄然转变……今年以来出现的各种新情况都表明楼市正在告别“政策市”,开始步入市场化时代。业内人士表示,当前市场化调整将导致风险进一步凸显,政府调控和房企都将面临考验。

    楼市开始步入市场化时代

    房产商降价跑量、政府限价松绑、购房者预期发生变化……随着分类调控思路渐成共识,在告别政策市后,楼市的市场化因素也开始逐渐显露。

    最近,广州市叫停了被市场广为诟病的“双合同”,被看做是取消政府限价并转向市场化调控的开始。按照规定,开发商在申请预售证时须先签订《商品房预售承诺书》,须承诺不采用双合同进行销售,否则将面临违规行政处罚。

    合富房地产经济研究院院长龙斌就此评论说,双合同现象是政府限价政策的副产品,政府限价导致房地产市场信息混乱,并让房屋市场和土地市场脱钩,不利于房地产行业健康发展。

    不只是政府,企业对于楼市前景判断也更加理性。今年以来,房地产企业对房地产市场前景的看法日趋谨慎。数据显示,一季度全国房屋新开工面积同比下跌25.2%,房地产开发投资额继续放缓。

    而在广东,一季度全省商品房新开工面积同比跌幅更高达35%,3月份新开工面积降幅扩大8.5个百分点,反映出企业在开发建设方面持谨慎收缩态度。

    在销售方面,近期一些开发商加大了推盘力度。广州楼市“零首付”“垫首付”,杭州迎来第二波降价潮,一些开发商竞相降价,而在成都,开发商也加大了促销力度。

    “以前房企关注焦点都在政府的调控政策,而现在更加关注市场本身,今年市场的内在因素将逐步显现,市场的手逐渐发挥作用。开发商不得不考虑到自己资金链的风险而采取促销措施,这些都是市场正常合理的反映。”中国城乡建设经济研究所所长陈准说。

    “2014年是楼市行政化调控向市场化改革的过渡阶段,但目前离真正市场化阶段仍有较长一段距离。”房地产咨询机构克尔瑞公司分析师李权基说。

    复杂局面考验政府调控水平

    成交量大幅下跌、二三线城市土地市场降温明显、第二波降价潮来袭、中小房企资金链风险凸显、房地产下行风险拖累经济增长……在形势日趋复杂背景下,政府调控水平和智慧再次面临考验。

    业内人士表示,在房地产市场开始步入市场化调整后,过去政府宏观调控下掩盖的一些问题将逐渐暴露,而宏观经济面临不小下行压力,楼市调整又拖累经济,错综复杂的形势将对政府构建长效机制和调控水平构成考验,楼市调控方式应更加注重市场化、长效化以及差别化。

    广东省住建厅住房发展与市场监管处处长潘伟堂表示,房地产市场调控应注重因地制宜,分类指导,更加市场化的调节手段将取代行政式的调控手段。“房地产调控的新思路更加以市场为核心,更好地厘清市场和政府的关系。”

    广东房地产协会也表示,地方政府应因地制宜适当调整政策,对于供求关系缓和、房价相对平稳的非中心城区,可考虑逐步退出限购、限价等行政干预措施,更多释放市场活力。

    “今年经济增长的最大压力无疑是楼市的调整,政府不能采取老办法‘托市’,使楼市调整再次夭折。经济增速一定程度的放慢应该接受,如果增速超过了下限,特别是明显影响到了就业时,可以通过深化改革释放红利、调结构培育新的增长点的办法予以抵消。”国家行政学院教授王小广说。

    开发商面临生死考验

    继浙江兴润置业债务违约后,近期又有几家房企资金链出现问题。业内人士表示,随着楼市告别黄金十年,逐步走向市场化,习惯于在政策环境而不是市场环境中生存的开发商将直面市场风险和挑战。

    “今年房产商面临的挑战很复杂,需要高度关注。”陈准说,“市场优胜劣汰机制将越来越明显。此外,国际货币政策以及互联网金融等都可能给房地产市场带来挑战。”

    而信贷环境收紧,销售放缓导致流动性风险凸显,成为当前开发商面临的最大问题。

    以广东为例,随着信贷政策收紧,一季度广东房地产企业资金状况已经开始出现隐忧。统计数据显示,一季度全省房地产开发企业到位资金同比增长13%,但增速比1-2月份大幅下滑,同比下跌14.9%。

    “目前房地产企业应顺应形势及时调整产品结构和营销策略,注重资金安全管控,防范流动性风险。”广东房地产协会报告建议。

    “目前规模较大、适应能力快的开发商更具优势,市场化后必然带来新一轮的行业洗牌。”李权基表示。

    德信资本董事兼总经理陈义枫也表示,目前房地产市场正进入一个弱周期,流动性风险将成为主要风险,中小开发商应根据自身资金状况谨慎投资项目。

    世联行首席技术官黎振伟建议,面对挑战,房地产企业应加快转型,要提高应对市场波动和调整的能力,同时实现业务多元化并延长服务链。