原标题:沪降价现象开始蔓延 部分区域似有步杭州之势

4月26日,上海下着瓢泼大雨,而浦东新区的唐镇,一个中高端楼盘销售点前人山人海,私家车把马路围得水泄不通,意向购房户顾军先生关注此楼盘多时,听说此次降价才冒雨前来。

“楼板价18199元,如果装修的标准按每平米10000元,开发商几乎贴着成本卖房。现在差不多七折多吧。”顾军先生笑着说,原来该楼盘5万多每平方米,现在是三万多一点,还带精装修。

4月28日,上述楼盘的售楼处一名工作人员称,优惠出售的房源总共也只有60套,目前均已经被“抢”光。

这仅仅是沪上开发商促销推盘回笼资金的一个缩影。21世纪经济报道记者采访了解到,这样的降价在近期的上海地产界并非个案,降价在蔓延。在开发贷房贷收紧的大背景下,房企资金持续承压,部分区域似有步杭州后尘之势。

上海统计局数据显示,一季度,上海区域内的新建商品房销售面积467.18万平方米,比去年同期增长1%,增幅同比回落45.1个百分点。其中商品住宅销售面积418.5万平方米,增长6.1%,回落37.2个百分点。

更为严峻的是,上海市的公积金中心的报告称,当地住房交易量环比、同比明显下降,自去年11月起交易量已连续4个月下滑。在这样的基本面下,地产市场价格松动势已成虎。

“松动”趋势外现

四月的长三角房地产市场,降价像是卷入了一场传染式的蔓延。多名房产中介机构相关负责人根据样本价位比较,境内房价最稳定的区域之一上海,近期亦有松动的趋势。

之前,房价回落集中出现在二三线城市,从国家统计局公布的数据显示,温州区域最先开始。这一次,上海楼市下行迹象开始显现。

“260万叠墅买2层送2层”,近两周,章虹女士频繁驱车到上海嘉定,欲觅一套中高端房产。但不时出现在眼前的房地产巨幅销售广告,让她有一种楼市出现“大甩卖”的感觉,起码有5个类似的广告,这种情况,更加让她不敢做决定立即买了,“260万就可以买到,价格仅仅是春节前相同地段差不多档次房屋的七八折。”

嘉定地区并非上海的一个孤例。上海原本相对别的城市出现房价下滑之际,也是保持“滞涨”之态。而现在,不管市郊或者城区,从新楼盘到二手房市场,下滑趋势趋于统一。

“以前业主报价,普遍会随着时间提价,而且议价空间很小。但现在不但可以议价了,一些房源,还可以每平米降个几十元。”传家房产中介机构的资深顾问建英说这实质上就是降价。该现象的出现,分水岭是马年春节。

她介绍,节前交易从踊跃逐渐归于平稳。比如长宁区天山路一二手住宅,市场房价每平方米是四万多,从去年年底就开始挂牌,总价688万元,“当时还有人过来咨询,几个月过后,连问的人都没了,上周,干脆给撤了。”

建英根据自己在上海市场房地产中介领域就业16年的观察发现,降价形成的逻辑是,开发商融资压力增加,一手楼盘首先开始降价,二手房市场紧跟其后。

不仅是零散的二手房源,一些机构也开始将储备的大量房源出手了。比如长宁区某社区的整幢房产,共计120套住宅,2万多平方米,挂牌价格为4.94多亿元。但至今仍无人问津。

知情人士介绍,一些地产商的锐气,显然被陆续抽紧的融资链耗得差不多了。一方面,融资压力加重,利润也在大幅削减,抓紧推盘成了他们资金链运营生死存亡的一道关卡。

信贷收紧明显

加速推盘背后是开发贷、个人房贷的收紧。事实上,银行系统对开发环节融资已连续数年保持收紧。部分开发商从银行系转走其他通道融资,挺过开发环节,但是,随着个人房贷优惠利率取消,加强相关审核,其资金回笼的销售通道,又被限制。

近期在上海等地开盘销售的开发商告诉21世纪经济报道记者,去年以来,银行系在销售环节的信贷政策又进一步收紧。尤其马年春节以来,销售环节的房贷也明显越来越紧缩了。

建英举例称,年前,她手头一个成功交易的房源,帮客户在交通银行做贷款,当时做成的贷款利率是9.5折,但现在四大行基本不可能了。而且,连首套房源的8.5折优惠,也已消失。“首套贷款利率也要上浮在10%以上,个人信誉还得经过银行层层严格审核。”

“银行层面对房地产领域的信贷政策,去年以来,每次监管会议上,都会强调、重申。”4月29日,一国有银行支行行长参加了第一季度经济金融形势分析会议后透露,“继续从严执行国家房地产调控政策和差别化的住房信贷政策,强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范,会议这样强调。”

“房贷近期还是没松绑的迹象。”一名股份制银行房贷部业务人士称,目前市场对房价的“空”方情绪浓结,在总行层面的收紧政策下,地方支行放贷都更加谨慎。

但是,即便资金流并不顺畅,开发商还在想办法投入更多资金到土地市场“托市”。“在开发的同时,我们基本又会投入资金启动土地储备。”前述开发商对21世纪经济报道称。

“这像是一个套子,一头紧缩,另一头却在膨胀。”上述开发商说,他分析称:“银行层面起初是开发贷‘抽资’,接着在我们的房源进入销售通道后,销售环节进一步开始抽资,我们无法按期限回笼资金;而另一头,储备的土地则无法按时启动开发。”如此一来,融资承重的开发商,要启动循环贷款自然就显得艰难。

此外,境外融资似乎也可能疲软。中原地产最新的统计数据显示,今年1~4月份(截至4月27日),内地房企单月海外融资总额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元、14.74亿美元,呈现逐月递减趋势,4月份融资总额更有可能低于去年12月份20.3亿美元的低点。

“圈子里地产融资十有八九走的是对接境外。”绿城集团一名项目负责人透露,比如一些投资房地产的投资机构,只需要在香港区域内设立一家公司,境外内的融资通道就能顺利架通了。“资金成本比境内融资起码节省五成以上。”

实际上,由于融资压力增强,一些机构对房地产循环开发投资也开始削减。上海统计局公布的数据显示,区域内房地产开发完成投资628.59亿元,增幅同比回落了12.6个百分点。