原标题:北京二手房五一仅成交31套 南四环房价直降40万

今年五一期间,偌大的北京,二手房仅成交了31套,而去年同期则成交了172套,同比大降82%,创下2009年有网签记录以来的历史新低。不仅如此,春节过后至今,北京二手房市场仍未回暖。自住型商品房分流和信贷收紧是重要原因。

二手房

■探访 南四环房价直降40万

近日,有媒体报道称,“东三环双井合生国际137平方米三居,市价750万元,现在600万元急售。房屋总价直接跳水100多万元,房屋还是无人问津。”

二手房成交遇冷、房价跳水再度成为人们关注的焦点。记者在日前的走访调查中发现,直降四五十万元,甚至百万元的房源确实存在,在买涨不买跌的心态作用下,购房人观望加剧,成交冰封。

在南四环附近门店工作的小李(化名)告诉记者,他们门店上个月成交了一套宏大南园90平方米的两居室,市场价大约为260万元左右,业主甩卖,直降40万元,以220万元的价格成交。“这个降价幅度目前在我们店是最高的,不过据我所知,有的区域降价幅度更大。前几天,我有个顾客定了劲松一套大两居,当时业主降50万元,非常合适。”

据小李介绍,西红门附近一些大户型降价幅度比较大,“一般总价在五六百万元的房源有的能降三四十万元。”

记者在通州等区域采访时发现,刚需户型也在降低售价,只是幅度低于大户型。临河里地铁站附近某门店的经纪人小张表示:“如果房子长时间卖不出去,我们肯定会让业主降价。上个月有业主最高让了8万元,虽然和三环动辄百万的降幅不能同日而语,但我们这儿的房子总价低,都快到六环了,对于一个100多万元的房子来说,降8万元已经不少了。”

■统计 五一成交量大降八成

链家地产、中原地产等多家机构的统计数据显示,北京二手房价格从去年12月以来就连续阴跌。而二手房房价跳水的直接原因是从年初至今成交萎缩,刚刚过去的五一小长假就是成交遇冷的缩影。

根据链家地产市场研究部统计,五一(5.1-5.3)期间,北京市二手住宅网签量仅为31套,与去年同期相比下降82%,成交量为近6年来最少。通常五一期间二手房日均成交量与4月相比会下降70%-80%,而今年这一降幅度达到95.8%,与去年相比下降幅度增加了21个百分点。此外,4月北京市二手住宅总成交量仅为7616套,为近11个月(除去春节月)以来最低水平。

从新增房客源变化情况来看,五一期间日均新增房源量与节前三天水平相比基本持平,客源量也并未出现明显回升,部分区域客源量还出现了一定程度的下降,市场冷清的状态依然持续。

■延伸 春节后市场仍未回暖

今年的前4个月,北京的二手房市场同样表现不佳,其中,4月份延续了3月成交疲软的态势。根据链家地产市场研究部统计,4月北京二手住宅成交7616套,成交量环比3月下降14.8%,成交价格涨幅也基本处于停滞状态。当前复杂的市场形势使需求陷入较为浓重的观望情绪当中。从新增房客源情况来看,4月日均新增房源量与3月相比出现了比较明显的下降,降幅达到13.4%;日均新增客源量较上月下降2.7%,与去年同期相比下降18%。

链家地产市场研究部张旭认为,按照往年惯例,春节过后3、4月份一般为市场回暖期,但从今年的市场情况来看,需求观望程度不断升级,春节后市场持续疲软,至今未现任何回暖迹象。

为了促进成交,中介会定期清理报价高的房源。据房屋经纪小张介绍,他所在的门店守着通州一个体量非常大的楼盘:“这个楼盘里还有新房在卖,二手房业主的预期难免会跟着新房走,但按照新房的价格根本卖不出去,所以我们店现在基本不接两居室230万元以上的价格,我们不卖了,卖不动。”

■原因 自住型商品房分流明显

据记者了解,造成二手房市场萎靡的诸多因素中,自住型商品房的分流不可小觑。

根据链家地产统计,自去年10月自住型商品房概念提出以来,至今已有8个项目入市,总供应量达到近1.5万套。自住型商品房因其价格优势受到了购房者尤其是刚需购房者的追捧。张旭表示,从政府目前对自住房的供应计划来看,未来一段时间,供应力度将不断加大,这不仅分流了一部分刚性购房需求,也造成目前需求观望程度不断加深。

中原地产首席分析师张大伟也认为,已经入市的自住房合计供应住宅高达14700套,对市场的影响明显在加大。

另据中原地产统计,截至目前,北京累计出让含有自住房地块项目达40多宗,涵盖11个区域,其中朝阳区最多,达到了8个项目,海淀区2个,顺义区合计达到了6个项目。“累计36个地块可供应自住房项目达到5万套,预计这些项目大部分可以在2014年入市,也就是在2014年北京将成交200万元左右价格的自住房达到4万-5万套左右。”张大伟说。按照1:5的比例,4万套自住房将在今年锁定20万购房者的需求。

信贷收紧加速市场冷却

除了自住型商品房分流需求之外,今年以来的信贷收紧也成了抑制成交的重要因素。

据“伟嘉安捷”数据显示,4月北京个贷市场的交易量环比上月下降35%,伴随着各银行信贷的持续收紧,二手房市场再次陷入了新一轮的观望期。“伟嘉安捷”指出,一方面,受银行房贷放款情况紧张的影响,不少急于出手的二手房业主舍弃接受贷款而低价全款抛售房产,似乎在释放着议价空间加大的信号,因此不少购房人也在等待着入市的时机,陷入观望情绪。另一方面,尽管各银行都在正常接单,但首套房的利率已全部调整为基准或基准再上浮5%,首套房利率的收紧及放款的紧张也给购房人造成了入市压力,导致市场交易量的下降。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示,受市场成交结构的影响,在市场偏冷情况下,购房人群主要是需求较迫切的刚需人群,二手房因具有配套、区位等优势因素,总价、均价往往比新房偏高。由于目前银行信贷从紧,二手房贷款难度较大、利率也较高,使得购房人对房价更为敏感,或被迫放弃二手房。

新房

五一成交量创7年来最低值

继4月楼市成交量价双跌后,刚刚过去的五一小长假,北京楼市成交继续遇冷,亚豪机构、中原地产等机构统计数据显示,5月1日至5月3日,北京商品住宅仅成交169套,创下了自2008年五一恢复三天假期以来7年的最低值。

过去7年间的五一小长假,北京商品住宅成交的高峰值出现在2009年到2011年,连续三年五一成交量均保持在千套以上,低峰值则出现在2008年,成交套数为410套。然而,今年5月1日至5月3日,北京商品住宅仅成交169套,成交面积为1.89万平方米,成交套数、成交面积不但相比去年同期分别降79%、74%,更是创下了自2008年五一恢复三天假期以来7年来的最低值。

从成交价格看,根据中原地产统计显示,五一期间,北京新房成交均价为20997元/平方米,相比4月的23433元/平方米有所下调;而亚豪机构统计显示,5月1日至5月3日,北京商品住宅的成交均价也出现下行,仅为20836元/平方米,对比上一个三天小长假——清明期间,价格下探幅度高达18%。

整体市场价格可能进一步下探

事实上,成交低迷一直是今年楼市主题词,春季楼市倒春寒迹象明显。北京楼市逐渐从2013年的恐慌性购房转变开始出现恐慌性观望。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京新房大部分项目的供需结构出现了变化,2013年北京单价在2万元左右的刚需项目供需比基本是1:4,但目前看已经逐渐降低到1:2。随着部分项目的抢跑消化,供需结构出现扭转的可能性依然存在。市场一旦出现恐慌性观望,很可能需求会突然锐减。从目前市场情况看,5月份也很难升温。

亚豪机构副总经理任启鑫认为,自住型商品房供量激增,对普通商品房项目形成销售竞争压力,加上对楼市预期持续下行,市场供过于求的形势将无力扭转。而房企近两年大举拿地、激进扩张所致的负债率走高,难以背负高库存造成的资金沉淀,未来楼盘打折促销现象将会增多,整体市场价格也存在进一步下探的可能。记者桂瑰邢飞