自去年四季度信贷政策收紧以来,北京市二手住宅市场又接连受到自住型商品房等一系列因素的影响,导致需求观望情绪浓重,二手住宅成交量水平较低。从价格方面来看,自2013年9月起至今,北京市二手住宅成交均价一直维持在3万元左右小幅震荡,未发生明显趋势性变化。但从近期在售房源挂牌价格的调整情况以及成交房源的议价空间变化情况来看,二手住宅价格松动的趋势已较为明显,但也并非如市场传言般动辄降价百万。那么目前房价下降了多少?幅度如何?哪些区域什么类型的房源降价幅度较大?

4月挂牌价下调比例扩大

据第三方中介机构统计,今年4月成交的二手住宅议价空间为3.4%,为2013年以来的最高值。而从在售房源挂牌价的情况来看,4月新增房源挂牌价环比下降2.5%,成为近9个月以来的最低值。此外,今年以来挂牌价下调比例和下调幅度均呈现出逐月扩大的趋势,至今年4月,挂牌价下调比例和下调幅度分别达到87.1%和2.2%。

链家地产市场研究部张旭认为,去年四季度以来复杂的市场形势导致市场持续冷淡,尤其是刚需陷入浓重的观望情绪致使近郊区二手住宅成交占比有所下降。如果从在售房源的挂牌价调整情况和已售房源的议价空间走势情况来看,今年以来二手住宅价格松动的迹象已较为明显,且呈逐渐扩大的趋势,价格下降的趋势已基本确立。

北青报记者从中原、链家、我爱我家等门店了解到,今年业主多次调低挂牌价比例较高。从链家地产市场研究部对于挂牌房源调价情况的统计数据来看,今年以来,有过调价记录的房源中,价格下调过2次及以上的房源占到36%,而价格下调超过3次(包含3次)的房源占到17%。

郊区房小户型价格抗跌

地产中介告诉北青报记者,从去年底到今年,基本上业主报价经历了这样的过程,报价虚高,与购房者僵持博弈,到小幅试探性调低价格,最终多次下调价格降价成交。从现在真实的成交来看,当前房价在挤出虚高的水分后,确实已出现了一定程度的实质性下调。

根据北青报记者走访了解,4月北京各区域房源挂牌价下调幅度和议价空间均达到年内最大值。而其中近郊区无论是议价空间还是房源挂牌价下调幅度,比中心城区和外城四区都要更小一些(中心城区指东城、西城;外城四区指朝阳、海淀、丰台、石景山;近郊区指通州、大兴、顺义、昌平)。另外,从各面积档位房源的议价空间情况来看,在近郊区占比较高的90-120平方米房源的议价空间最小,而140平方米以上的大户型成交房源的议价空间最大,今年以来,其议价空间一直保持在4%以上。

房产中介告诉北青报记者,城区和大户型高端房源的议价空间要更大一些,这主要是由于此类房源一般报价虚高现象较为明显,在市场遇冷以后,其价格下调的空间也更大。而近郊区房源,一方面相较于城区房源,其报价更为合理一些,总价也较低,价格下调空间有限;另一方面,近郊区急售业主与城区相比更少一些,卖房业主主要为改善换房需求,在当前的市场形势下并不急于入市,因此议价难度也更大一些。

公务人员抛售房产现象存在但属个别

而关于目前社会上讨论较多的反腐导致的房屋抛售现象,业内人士表示,在反腐压力的作用下,一些公务人员急于抛售房产的现象确实存在,但相对于北京市庞大的二手房市场,抛售现象仅为个别区域的个别现象,并不足以对整体市场造成明显影响。

影响

51家房企遭基金清仓

楼市降价风劲不止,一路从二、三线城市蔓延到了北京等一线城市。受此影响资本市场上最为敏感的公募基金开始大幅减持地产股。一季报显示,有51家上市房企遭公募基金清仓,均为百亿规模以下房企。

据Wind统计,今年一季度51家上市房企遭公募基金清仓,包括中粮地产、阳光城、浦东金桥、陆家嘴等,均为百亿规模以下的中小型房企。值得注意的是,今年一季度实现净利润6703万元的中粮地产也面临了被“清仓”的困境。一季报显示,中粮地产共遭到了32只基金产品抛弃,甚至不乏去年年末前十大流通股东,包括建信优选、诺安中小盘和大成价值成长,分别减持680万股、577万股和538万股。

从基金一季度持股比例环比变动幅度来看,招商地产、华侨城和金地集团降幅名列前三。其中,持有招商地产的基金持股比例从去年年末的39.2%骤降至今年一季度末的10.7%,降幅接近30%。据悉,招商地产自去年9月公布65亿元定增计划以来,股价在公布方案次日跌停,6个月内下滑20%,与定增发行价格差距越来越大。

今年一季度景顺长城和银华基金直接清空旗下招商地产股份共4689万股。而2013年年末进入前十大流通股东名单的广发小盘成长基金和广发聚富开发基金,一季度也退出前十大流通股东名单,仅剩1只基金坚守,持股比例为1.54%。

此外,华侨城和金地集团也遭到“抛弃”,其基金持股比例降幅分别达到18.7%和13.4%。保利地产的基金持股比例从10.9%降至1.9%。行业龙头万科也遭到基金减持,但减持比例较小,仅下降5个百分点。

观察

房价止涨或下滑格局确定

对于房价跌还是涨,业内总是争论不休。最近万科副总裁毛大庆的一篇发言稿引起行业内强烈关注,虽然毛大庆解释为风险提示,但是还是有很多人将此理解为国内最大房地产公司看空房地产。

据中原集团研究中心监测,22个大中城市新建住宅销售均价从2012年初开始波动上扬,上涨走势明显,2013年9月达到高点,之后均价出现波动下滑,虽然今年3月有所反弹,但恐难以维续。

从去年第四季度开始,各地逐渐收紧个人房贷业务,首套房贷款利率提高,贷款审批周期拉长,使得置业成本升高;春节过后,一些城市陆续爆出新房降价促销的消息,致使楼市价格预期逐渐扭转,市场上的观望情绪抬头,成交活跃度下降,买方的议价能力增强。

一些开发商为缓解库存压力,加快资金回流,不得不降价促销,因此多数城市房价止涨或现下跌,楼市出现触顶迹象。中原地产认为,当下政府对楼市现状的容忍度较高,在整体经济增速放缓的背景下,似乎可以接受楼市的降温,为保持政策的连贯性,后期出台大范围救市政策的可能性不大。预计未来数月,大中城市房价止涨或下滑的格局不会改变。

文/记者 范辉