由于市场资金成本整体较高,地产风险累积,刘士余的讲话是否真能带动商业银行放松房贷,相关部门会否动用宏观政策工具,目前还难以确认。

对于开发商、金融机构和等待房贷审批的购房户来说,央行副行长刘士余在住房金融服务专题座谈会上的讲话意味深长。

5月12日上午,央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会。刘士余的一些讲话引发热议。如“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”;“合理确定首套房贷款利率水平”;“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。”

21世纪经济报道记者近日调查显示,在地方政府政策调整背景下,各大商业银行对三四线城市的房贷却在进一步收紧。其中,因受京津冀一体化利好因素影响的环首都经济圈也毫不例外。

但是,由于市场资金成本整体较高,地产风险累积,刘士余的讲话是否真能带动商业银行放松房贷,相关部门会否动用宏观政策工具,目前还难以确认。

21世纪不动产市场总监桑豫峰认为,房地产信贷是市场化程度最高的一个领域,商业银行能在多大程度执行央行的指导尚待观察。

地方银行风险预警

“自4月28日开始,我们接到上级通知,要求在严格执行首套房4成首付的基础上,基础利率上浮1.2倍。”中国银行三河支行一位房贷部门人士表示。

中国工商银行燕郊支行一位房贷部门负责人也说,中国工商银行燕郊支行目前也针对单价在1万元/平方米以上的楼盘,执行首套房首付四成,利率上浮1.2倍的政策。另外,除了个别特定二手房代理行的业务,他们基本不再接收二手房贷业务。

对于信贷收紧的原因,多家银行驻河北分支机构给予21世纪经济报道记者的答复是,“省行对贷款规模控制很严,银行需要防控风险。”

记者致电河北省多个城市支行发现,河北省普遍在4月底上调了首套房利率,将原本在基准利率基础上上浮1.1倍调整为1.2倍。

中国农业银行(2.43, 0.01, 0.41%)永清支行房贷部门相关负责人称,去年上半年时,河北省本地人首套房贷还可以做到基准利率,而下半年就已经被省行要求首套房首付四成,并将利率调整为基准利率的1.1倍。五一假期前,省行再次要求,将首套房基准再次上调至1.2倍。

除了首套房基准利率上调,环首都经济圈一带楼盘申请贷款的周期也越来越长。位于香河的楼盘香城壹号一位业主告诉记者,自递交贷款资料之日起,她已经等待9个月了。开发商的楼盘封顶也至少有6个月,早就达到贷款标准。但贷款至今迟迟未发放。

“贷款被拒绝了,俺工作工资诚信记录都没有问题,不知道为啥被拒绝了。大家要集合找富力反映去,其他人的都下来了为啥我们的没下来?”香河楼盘富力新城一位业主愤怒地表示。

而银行在审查贷款资格方面也变得愈发严格。富力新城一位业主告诉21世纪经济报道记者,由于他以往存在一些信用卡还款逾期情况,银行直接拒绝了他的贷款申请。他目前只能面临凑齐剩余房款或者转让给其他买家的窘状。

中国银行三河支行房贷部门相关负责人通俗的说法似乎可以解释当前银行的心态。“房价太高了,我们认为,目前的房子根本不值这么多钱。”

中国工商银行燕郊支行房贷部门负责人称,在去年下半年,燕郊房价从8000元/平方米一跃至1万元/平方米以后,他们就将首套房首付从三成调整为四成。而扩大首付成数,可以防控楼市风险。

香河楼盘香榭家园一位销售主管称,在与他们合作的楼盘中,农业银行目前贷款利息最便宜。如果首付四成,农业银行只需要在基准利率基础上上浮10%;而如果首付三成,则要在基准利率基础上上浮15%。其他银行基本上要上浮20%。

河北省的先行一步执行恐具有风向标意义。

4月29日,银监会召开了2014年第一季度经济金融形势分析会,会上明确了今年商业银行要防范化解包括地方政府融资平台债务、房地产领域信贷、非标债权业务这三大领域的风险。其中,针对房地产信贷,银监会要求,强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范,加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理。

开发商的压力

2014年年初,受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响,房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江兴润置业出现房企倒闭破产的现象之后,中小房企频频出现资金面的危机。

中国指数研究院[微博]数据显示,2014年一季度,我国信贷不断紧缩,首套房的利率已全部调整为基准或基准再上浮5%,个人按揭贷款同比增速持续下行,导致市场交易量下降,1-4月全国商品房销售额仅为1.8万亿元,同比下降7.8%,销售面积2.8亿平方米,同比下降6.9%。

据了解,受民间借贷、盲目扩张等因素影响,光耀集团就被曝出资金链危机,在惠州的多个项目相继传出延迟交楼、停工消息,部分业主也在网络媒体和政府网络问政平台陆续发出维权帖子,以期维护自身权益。

而光耀集团董事长称,其资金缺口有3亿-5亿元,只要能找到这笔钱,光耀就能缓过来。

无独有偶,自4月30日起,青岛君利豪集团有限公司(以下简称君利豪)董事长王莉便与外界失去联系。这位在青岛拥有多个楼盘的女地产大亨,或因资金链断裂跑路。目前欠贷至少在12亿元以上,涉及三家以上的国有大型商业银行以及多个民间借贷公司和个体。

从评级机构来看,3月19日,评级机构标准普尔及惠誉指出,中国小型地产公司——浙江兴润置业也可能出现的债务违约情况,未来有可能继续出现于其他小型开发商,导致银行向大型开发商更为倾斜,加速房地产市场两极化。标准普尔表示,今年内地的房地产销售前景不明朗,加上市场竞争愈加剧烈,小型开发商的信贷环境急速恶化。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,如果银行信贷紧缩导致的“钱荒”持续超过6个月以上,也就是到2014年5月之后银行信贷紧缩环境仍然持续,那么,开发企业资金面预期紧缺的状况就有可能由预期转变为现实,那么,对于上述三类企业来讲,如果短期内遭遇的现金流紧张的状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时,这些企业有可能会出现债务违约的风险,成为下一个即将倒闭破产的房企。

央行风向标?

21世纪经济报道记者调查发现,尽管各地收紧房贷方式不同,但与地方政府“救市”不同的是,只有收紧没有放松迹象。

CRIC研究中心前不久对全国22个城市的69家银行分支机构进行了电话调研,调研结果显示,全国各城市银行贷款总体收紧程度没有放松。主要表现在:其一,近9成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%到10%,个别上浮20%;其二,相比去年年末,仅2家银行还有优惠利率,近4成银行的首套房贷利率上升5%到15%不等,半数首套利率维持原来水平;其三,二套房方面,22个城市中的6个城市调整了一直以来相对稳定的二套房贷款利率,广州、惠州较基准利率上浮20%。

2014年以来,绝大多数城市房地产市场成交冷淡,价格下滑,观望情绪严重,虽然近期有少数城市对当地有关房地产的政策进行了微调,但整体来说,去年的房地产调控政策基本得以维持。真正对房地产市场产生实质影响的,就是持续偏紧的房地产信贷政策。如果房地产信贷不松,地方政府的微调效果极为有限。

不过,中金房地产分析师宁静鞭则认为,房地产还会是经济的平衡器,地方调控政策将逐步放松,尤其是近期房地产信贷面出现的正面信号。他认为,随着房价上涨压力缓解,房地产投资数据快速放缓,且政策调控主导权下放地方,地方调控政策放松存在充分理由。从稳经济增长的角度考虑,还是银行自身从盈利性层面考虑,房地产信贷面近期都存在向正面改善的可能性,从而拉动短期需求超预期。