曾被视为优质资产的个人住房按揭贷款目前已被银行冷落,以致央行于近日召集国有银行以及多家股份制银行开会商讨相关问题。但业内人士普遍认为,虽然央行态度明确,但商业银行个人住房按揭贷款面临的问题并不会因此有很大改变。

5月12日上午,央行召集15家商业银行有关业务负责人召开住房金融服务专题座谈会,研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作,央行副行长刘士余主持召开了这次会议。

央行发声力挺首套房贷

央行在这次会议上对进一步改善住房金融服务工作提出多项要求,其中重点包括合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求;科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平;提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款等。

这一会议引发了市场的广泛关注,一个重要原因是,目前银行个人住房按揭贷款收紧态势明显,且无改善迹象,与此同时,盛传多地房价面临下行压力。

广州中原地产项目部总经理黄韬说,目前一线城市房贷申请及发放周期普遍长达3-6个月,首套房贷利率基本在基准之上,二套则多要在基准基础之上上浮30%。

实际上,随着利率市场化的逐步推进,这一现象早已开始逐步显现,面临的新情况也并不限于上述总结,且早已引起关注。

早在年初,央行在下发的2014年信贷政策工作意见之中即提出,要积极满足居民家庭首套房自住购房的贷款需求,并首度提出对于辖区内金融机构出现的首套房贷款停贷、压单等现象,要深入调研,认真分析原因,及时报告相关情况。

房贷收紧趋势很难改变

“虽然央行态度明确,但商业银行个人住房按揭贷款面临的问题并不会因此就有很大改变。”黄韬说。

未有改变的重要原因不得不提利率市场化的推进以及互联网金融带给银行的压力。

国泰君安银行业分析师邱冠华认为,此次会议的背景就是利率市场化背景下,银行资金成本上升,个人住房按揭贷款“不怎么赚钱”,很多银行虽然名义上支持按揭,实际上已大幅收缩甚至暂停,并导致近期社会怨言较多。

黄韬说,银行人士对个人住房按揭贷款额度紧张及利率上调的解释则为银根紧张。但他也提到,目前房贷需求在增加,银行个人住房按揭贷款规模相对却无增长,部分银行规模甚至在减少,且银行现在更倾向于将贷款投放到中小企业等实体经济。

银行对中小企业贷款相对拥有较强的议价能力,而通常,个人住房按揭贷款定价却不能太高。

早前,较为明确收缩房贷的银行要数平安银行[-0.97% 资金 研报]。去年年初,平安银行就明确说,对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务,该行近年有意识地进行了压缩。另一股份制银行也因不满于个人房贷收益,在实际上收缩个人房贷业务。

互联网金融发展间接带来的对个人房贷的压制效应也不容忽视。华夏银行副行长黄金老近日撰文称,2014年,5年期以上房贷基准利率为6.55%,若按基准利率0.9倍执行优惠利率为5.9%,而互联网企业推出的余额宝、财付通等理财产品收益率一度高达6.5%,目前仍在5%左右,受其倒逼,银行理财产品收益持续推高,维持在5%-5.5%。与此同时,2013年12月,1年期同业存款利率高达6.8%,银行存放同业甚至投资他行理财产品,被认为都可能好于发放房贷。

“面对高利率,银行房贷市场限于停顿,导致房地产交易量下滑,房价承压。”黄金老说,市场正在寻找均衡,或者利率下降,或者房价下降,最好两个同时下降。

对于此次座谈会之后,银行个人住房按揭贷款投放会否按央行要求行事的问题,有银行人士依然称“不一定”,中信证券[-1.09% 资金 研报]也认为,各银行不会因此调整房地产和按揭贷款政策,但执行层面会加强总分沟通和资金支持,确保额度内的按揭贷款正常发放。

2014年5月12日,中国人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会,研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。

会议充分肯定近几年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效,并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求:

一是合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。

二是科学合理定价,综合考虑财务可持续、风险管理等因素,合理确定首套房贷款利率水平。

三是提高服务效率,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

四是有效防范信贷风险,严格执行个人住房贷款各项管理规定,加强对住房贷款风险的监测分析。

五是建立信息沟通机制,对社会关注的热点问题,及时给予回应。