上海联合产权交易所项目信息显示,百联集团有限公司挂牌转让其持有的上海濠泉房地产有限公司100%股权及债权、上海建配龙房地产有限公司100%股权及债权。另外,百联集团下属上海百联商业连锁有限公司挂牌转让上海兴力达商业广场有限公司100%股权及债权。三个项目合计金额高达72.6亿元。百联集团业务以商业零售为主,而此次出售的三家公司均为房地产开发公司,此次转让资产或是集中力量做强主业考虑。

不得单独受让

根据挂牌信息,上海濠泉房地产有限公司100%股权及转让方对上海濠泉房地产有限公司6.6亿元债权挂牌价格24.6亿元,上海建配龙房地产有限公司100%股权及转让方对上海建配龙房地产有限公司28.44亿元债权挂牌价格为31.5亿元,上海兴力达商业广场有限公司100%股权及转让方对上海兴力达商业广场有限公司6.26亿元债权挂牌价格为16.5亿元。

对于意向受让方,转让方并未作出过多限制。转让方仅要求,意向受让方应为依法设立并有效存续的境内企业法人或其他经济组织,应具有良好的财务状况、支付能力、商业信用,无不良经营记录。项目不接受联合受让主体,且意向受让方不得采用委托或信托等方式参与交易。需要注意的是,转让方要求,上海建配龙房地产有限公司和上海兴力达商业广场有限公司必须同时受让。另外,在受让上海濠泉房地产有限公司的同时,必须要参与上海建配龙房地产有限公司和上海兴力达商业广场有限公司两个挂牌项目的受让。这也意味着,建配龙和兴力达成为受让上海濠泉的前提条件,但受让兴力达和建配龙项目同时不必受让上海濠泉项目。

给出如此受让条件,与三个标的公司目前情况有很大关系。根据挂牌公告,上海濠泉核心资产为地处徐汇区286B-3地块的土地使用权,土地面积为48389.7平方米,土地用途为商住办。根据国有土地出让合同约定,该项目原约定应于2014年1月31日前开工,但至本次股权转让基准日尚未开工,上海濠泉正在办理有效期延期手续。兴力达主要资产系普陀区真光路1228、1258号、曹安路163号的部分办公用房和真光路1388号、曹安路179号酒店。建配龙是开发位于上海市普陀区长征镇407街坊1/3丘“建配龙中环生活广场”项目而成立的项目公司。

如果说徐汇区286B-3地块让上海濠泉成为一块“肥肉”,那么兴力达、建配龙资产的吸引力就远不如上海濠泉。2011年3月,当时的百联股份(后被百联集团旗下友谊股份吸收合并)宣布转让建配龙51%股权。根据当时披露,建配龙中环生活广场尚在施工建设中,无营业收入。

资产大幅升值

根据挂牌公告,上海濠泉成立于2010年,注册资本为7.6亿元,经营范围包括房地产开发、经营、物业管理、房地产咨询(除经纪)、建筑材料、装潢材料、钢材、木材的销售。转让方并未披露上海濠泉的营业收入情况,该公司2012年和2013年分别实现净利润1.01万元和29.84万元,今年1-3月实现净利润1.48万元。建配龙和兴力达分别成立于2003年和2002年,对于建配龙和兴力达的主要财务数据,挂牌公告中并未披露。但是三家公司资产的评估值却出现大幅溢价。

以2014年3月31日为评估基准日,上海东洲资产评估有限公司出具的评估报告显示,上海濠泉资产总计账面值为14.22亿元,评估值为24.34亿元;净资产账面值为7.6亿元,评估值为17.72亿元。上海濠泉的核心资产徐汇区286B-3地块,实际上,该地块为百联集团旗下百联集团置业有限公司2012年12月以12.42亿元的价格竞得,如今上海濠泉挂牌价高达24.6亿元,一年多的时间,这块资产价值已经翻倍。根据12.42亿元的成交价计算,徐汇区286B-3地块楼板价约1.17万元/平方米。但是在2012年10月,保利斥资45亿元摘得的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块,成交楼板价则高达27055元/平方米。

另外,虽然没有诱人的资产,建配龙和兴力达资产评估同样出现了高溢价。以2014年3月31日为评估基准日,上海财瑞资产评估有限公司出具的评估报告显示,建配龙资产总计账面值为13.3亿元,评估值为31.24亿元;净资产账面值为-15.53亿元,评估值为2.4亿元。以2014年4月30日为评估基准日,上海财瑞资产评估有限公司出具的评估报告显示,兴力达资产总计账面值为11.28亿元,评估值为19.64亿元;净资产账面值为1.84亿元,评估值为10.2亿元。

淡出房地产业务

根据公开资料,百联集团是由原上海市第一百货集团、华联集团、友谊集团、物资集团合并重组的大型国有商贸流通产业集团,主业集中在商业零售业,目前旗下上市公司有友谊股份、第一医药、物贸B股、联华超市。

百联集团的房地产业务主要被划归百联置业旗下。百联集团官网资料显示,百联置业于2005年7月由百联集团房产事业部转制成立,系百联集团全资子公司,主要从事房地产开发、经营、租赁、置换、咨询服务、物业管理等经营业务。公司下属百联房产经营管理有限公司、百联物业管理有限公司、河岸商业开发有限公司、上海濠泉房地产有限公司等。百联置业发展定位于房地产资源管理中心和房地产市场运作平台,强项在房产中介、招商等领域,而实际上并不擅长于地块开发。

百联股份2011年3月在公布转让建配龙股份时曾明确表示,转让建配龙股权符合公司集中资源做强、做大企业主力业态的发展战略要求,符合公司梳理和整合对外投资的发展需求,转让完成后可以实现公司资源的更合理配置。业内人士指出,此次百联集团如此大手笔转让房地产业务,有利于公司集中更多力量发展商业零售业务。