原标题:央行意外出手难改楼市 见顶回落趋势已确立

近日央行召集各主要商业银行召开“住房金融服务专题座谈会”,研究落实差别化住房信贷政策,改进住房金融服务,要求各商业银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。这将有助于缓解当前我国住房金融服务层面出现的“个人房贷荒”现象,更好地满足“刚需”房贷需求,并平缓楼市调整幅度,为宏观经济稳定增长创造良好的金融环境。

我们认为,央行此举是针对楼市见顶回落采取的逆周期调节政策,这样做可以平缓楼市调整幅度,减少其对宏观经济金融面的冲击。政策的着眼点是楼市的稳定,而不是救市行为。当然,楼市的逆周期调节措施并不能从根本上改变当前楼市运行趋势。

个人房贷增长放缓恐将误伤“刚需”。今年1至4月,我国房地产开发企业到位资金同比增长4.5%;其中,个人按揭贷款同比下降3.1%。随着我国楼市调整趋势的进一步确立,自去年年末以来,主要城市的个人房贷政策开始逐步趋紧,一方面表现为房贷利率的优惠面和优惠程度逐渐收窄,另一方面表现为个人房贷的“落地”时间延长。当然,从某种程度分析,商业银行在个人房贷政策上的变化,既在一定程度上反映出对楼市前景的担忧,也是自主控制金融风险的结果。但也应该看到,在个人房贷政策全面收紧的同时,一些刚需人群的房贷需求将难以被满足,这既会影响社会民生,也不利于当前楼市去库存化进程的顺利推进。

逆周期调节政策措施不宜被过度解读为“救市”行为。无论是此前一些城市松绑住房限购措施,还是近日央行支持首套房贷需求,均体现出逆周期宏观调控的特征。经过十多年的快速上涨,我国房价累积涨幅巨大,出现调整的可能性急剧增加。今年年初以来,我国楼市从局部、区域分化到全面调整,实际上反映出楼市运行内在调整的迫切需要。但考虑到房地产业的特殊性以及其与金融的内在紧密联系,楼市短期、急剧、大幅的调整,都将会是宏观经济金融的一大灾难。日本房地产泡沫破灭的惨痛教训仍历历在目。当前我国正值深化改革和结构调整的关键时期,保持一个相对稳定的宏观经济金融环境,有利于各项既定改革任务的顺利推进。

尽管如此,在市场力量面前,政府干预微不足道。一旦市场形成趋势性力量,再强大的政府也很难阻挡市场的运行惯性。不管承认与否,当前我国楼市见顶回落的趋势已经确立。今年1至4月,全国房地产开发投资同比名义增长16.4%,增速比一季度回落0.4个百分点;全国商品房销售面积同比下降6.9%,降幅比一季度扩大3.1个百分点;商品房销售额同比下降7.8%,降幅比一季度扩大2.6个百分点。这种房地产业主要发展指标的调整与房价上涨预期逆转相呼应,进一步确立了楼市见顶回落的调整趋势。

为避免楼市大幅调整演化进而冲击到宏观经济金融的稳定性,当前出台一些逆周期调节的政策措施存在必要性,但要防止被“误读”,以免引发市场预期紊乱。同时,金融机构要做好积极的应对准备,通过压力测试、有计划增加拨备,提升金融体系整体抗风险的能力。另外,要绝对避免通过货币“注水”阻止楼市调整,以免在未来引发更大的经济灾难。(项峥)