楼市调查之库存

以“可售套数”统计库存量更科学

半年新增4千套 不算多

日前,有研究机构的分析报告显示,2014年4月,受典型城市商品住宅成交量低迷影响,各城市当月的短期供求比较3月有所上升,其中广州供求比高达1.82,消化周期为10.28个月。该报告指出,尽管消化周期依然处于平衡状态,但供求比已明显显示市场供大于求,未来消化周期有可能继续上升。

同时,根据搜房网统计显示,4月份广州十一区共派出87张住宅预售证,新增预售住宅10432套,比3月的7745套大增34.69%。但与之形成鲜明对比的是,广州当月仅售出5195套住宅,仅相当于新预售套数的一半。

然而记者翻查阳光家缘的数据发现,截至本周一(5月19日),广州十一区未售住宅套数为123609套,其中,可售套数则只有56954套。对于这两者之差,合富置业(中国)市场研究部首席分析师黎文江指出,“未售套数”是包含了因抵押、查封甚至其他各种原因在内的住宅套数,只有“可售套数”才是真正能进入市场销售的单位数量。即便是所有的单位完善了相关手续全部可售,那123609套单位与去年年底的119382套相比,也仅仅是多了4227套,可见增量并非特别迅猛。

存货消化周期约10个月 供求比0.84

并未出现严重供大于求

若根据去年的实际成交量来衡量,网易的统计显示,去年全市已售套数为92644套,按月平均的话,每月的成交套数为7720套,那目前可售的56954套单位大概消化时间也就是7~8个月。

诚然,今年以来广州住宅的成交量确实是有所下跌,前三个月的每月平均成交套数为5637套。即便是按这一相对较低的成交量计算,56954套的消化周期也只在10个月。

克尔瑞研究中心通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期),对城市风险进行对比分析数据显示:库存消化周期在一年左右较为平衡,高于18个月市场将呈现供过于求,低于6个月则为供不应求;供求比在0.8~1.2之间较为平衡,高于1.2市场呈现供大于求,低于0.8则为供不应求。以此作为参照数,目前广州的库存消化周期仍在一年内的水平,同时,而供求比也只在0.84,都属于较为平衡的区间。

市中心大户型消化期至少要一年以上

根据阳光家缘的统计显示,目前库存最多的是番禺区,有13030套,面积为2045159平方米,其余依此分别是花都、增城、南沙、萝岗,库存分别为10760套、8104套、6635套、4335套。从这些统计数据不难发现,近郊楼盘的库存量显然较城区要多。

同时,一个值得关注的现象是,若以户均面积计算,可发现大面积单位占据了库存主导。以库存量前三位的番禺、花都、增城为例,库存单位的户均面积分别为157平方米、140平方米及129平方米。而且,全市可售单位除了黄埔区的户均面积只在100平方米以内,为93.8平方米,荔湾为118平方米以外,其余各区的户均面积都在127平方米以上。

本专题文/图:记者王荔珏

谁是各区库存大户?

目前,广州楼市可售的库存单位中有不少都是以大面积为主。举例而言,在番禺区,库存量较大的是尚上名筑,网易的统计显示该盘有753套单位未售,累计未售面积为92599平方米,即户均面积达到123平方米。增城库存量较大的有翡翠绿洲及保利东江首府,未售单位分别为1246套及1122套,未售面积分别为160830平方米、189195平方米,以此计算,户均面积分别为129平方米及169平方米。此外,花都区的老盘雅宝新城未售套数也多达1085套,面积为167270平方米,户均面积则为154平方米。

与此同时,尽管中心城区的可售单位只有10819套,只占可售货量的约1/5,但由于中心城区的楼价持续坚挺,因此,在产品以大户型占据主导的前提下,中心城区盘的去化速度将明显减慢,预计市场的消化期也要一年甚至更长。

传天津松绑购买大户型

黎文江建议,针对市场上这些库存的大户型,政府应该适度调整政策,即使不能全面放开限购,那也应该在政策上进行局部的微调。例如,将外地人置业的三年社保规定降低为一年,都将有利于这些库存量的消化。

日前,有消息称天津市政府将放宽限购政策,放开第三套限购,允许本地人在市内六区购买144平方米以上第三套住房,或市内六区外90平方米以下第三套住房;天津注册企业的法人,非本地人不限购。广州若能参照天津的一些做法,对本地人购买144平方米以上的大单位不限购的话,那广州的库存的单位必将能大幅度减少。如今,不是不想买,而是没法买,是不少置业者的无奈。

上周末,记者在萝岗踩盘时看到,将价格调低了2000~3000元/m2、追求出货速度的越秀·岭南雅筑人头攒动,除了北向的81平方米单位认购速度极快之外,120平方米左右的三房也赢得部分买家的关注。但在销售热闹的同时,也有看楼客抱怨道:“我的社保才交了一年,尽管我喜欢这样的大三房,可现在还是没法买,只能望楼兴叹了。”

库存均不乐观

四大一线城市

库存均不乐观

近期,市场需求呈现一片低迷状态。据克尔瑞中指数据研究院统计数据显示,4月全国44个主要城市累计成交面积环比下降9%,同比下降19%,处于2012年以来单月较低水平,其中一线城市的环比降幅高于二、三线城市。北上广深四个一线城市,商品住宅库存量情况均不容乐观。

京穗库存增幅大

沪深两市较平稳

统计显示,受成交下滑影响,4月份北京的商品住宅库存量为864.25万平方米,环比增加了75.16万平方米,增长幅度达10%。广州的情况与之类似,库存量为794.87万平方米,环比增加了8%。4月上海的商品住宅库存较3月有所减少,但可售面积达1040.07万平方米,总体仍处于高位,市场去化并不乐观。深圳的商品住宅库存去化相对平稳,较上月波动不大,可售面积为337.01万平方米。

截至2014年4月末,北京、上海、广州、深圳等17个主要城市的库存量环比上月增长了5.0%,处于2014年以来最高水平。监测的城市中仅上海库存量小幅下降,下降幅度为0.7%;而苏州、厦门、北京、南京、惠州、广州、南充的可售面积环比增幅均超过6.0%。

从成交量看,市场同样表现低迷。4月北京商品住宅成交量继续走低,全月成交6140套,环比下跌20%,同比下跌28%。上海4月商品住宅成交量为11004套,环比下跌27%,同比下跌13%。广州的成交情况与上海类似,4月住宅成交5227套,成交面积58.04万平方米,环比下跌14%,与去年成交基本持平。一线城市中仅深圳在4月保持小幅回升的态势,环比上涨7%,同比则下跌21%。