如今的亦庄房地产市场已经是一片红海。

人民网记者了解到,5月28日,亦庄标杆项目林肯公园已经降价到折合毛坯仅2.3万元每平米的低价,随后,北京城建海梓府的2.8万元的超低价,或将继续延续。

相比这些项目的大规模降价,亦庄金茂悦的“5万抵10万”的简单降价营销方案,对购房者很难刺激。

对于为什么不能一降到底,一位熟悉情况的人士透漏,除了因为怕前期业主维权意外,更大的困难是平安信托不同意。

人民网记者获悉,方兴亦庄金茂悦项目在2014年初和平安信托合作的一笔9亿元信托,年化利率约11-14%,平安信托以“明股明贷”的方式,占项目公司约51%的股份。

这是比较普遍的一种控股但不参加管理的合作方法。到期,方兴地产会回购股权。但是,如果项目合同期发生意外,平安信托有权处置和变卖项目股权。

由于项目土地权证可能用于抵押开发贷,这种股权控制就很必要。尤其是项目降价时,信托公司会很敏感自己权益是否受损,抵押股权是否贬值问题。

方兴地产从2013年开始大规模引入信托和基金合作,而信托公司目前对房地产公司进行风险严控。由于平安信托成为了亦庄金茂悦的股东,项目降价就成了敏感话题。信托公司一般不同意自己的准抵押物降价或贬值的,这也是目前亦庄金茂悦项目不能大幅度降价,面对马路对面的海梓府降价到2.8万元每平米的单价,亦庄金茂悦只能有5万抵10万的优惠,一套卖价300万元以上的房子,只优惠5万元,显然对消费者够不成吸引力。

方兴地产(00817.HK)的股票成交走势图在5月22日出现了一根“十字交叉线”,这似乎是股价要告别连续30天下跌的信号。然而,明眼人都知道,这是派息的利好消息放出之前的一次拉涨,随后5月26日及以后的股票走势,还要看二季度的表现。

之所以方兴地产股价之前有连续一个月的下跌,原因是今年1-4月份公司销售业绩表现不佳。今年前4个月,方兴地产累计取得物业签约销售额33.8亿元,只相当于去年方兴地产销售收入145.9亿元的23%。而今年年初方兴地产预期设定的销售增长目标为30%,即2014年预计录得合同销售收入200亿元左右。如果按照目前的情况发展,今年方兴地产铁定完不成全面预计销售目标。

一位跟踪香港地产股的分析师表示,方兴地产目前销售陷入了全面受阻的窘境。主要依赖的北京市场,陷入了卖不动和没货卖的两重尴尬境地。外地市场来说,上海项目受阻,青岛和杭州项目卖不动。长沙的土地一级开发业务,今年4月又无成交。

激进的方兴地产,接下来面临的是到期兑付的信托合约以及高企的负债率如何消转的问题。这家受益于2008年“四万亿刺激”的央企房地产公司,褪尽了光环,开始不得不直面发展放缓带来的重重困难。

带头搞“分期首付”

亦庄开发区板块的楼盘接连降价后,号称高端改善型住宅项目的“亦庄金茂悦”坐不住了。

上周六(5月24日),北京下的一场雨,更是浇熄了该项目售楼员的最后一丝期待,迟迟卖不动的项目正面临着一场改变销售策略的决策。

“今天下雨,天气不好,估计来看盘的人非常少,原定的活动还举不举办,还得等9点开会之后才能决定,”当被问及近期亦庄金茂悦有没有开盘活动时,售楼员王鹏(化名)如是回答。

等到王鹏开完会,再给记者打电话时,伴随而来的是其口中的“天大利好消息”:亦庄金茂悦折扣升级,将由原来的3万抵8万变成5万抵10万。近期买房者还可以享受第一次仅付10%首付的特权。

分期首付、垫首付、部分首付在楼市低迷时期屡屡见诸报端。中原地产研究总监张大伟指出了诸多在首付上做文章的促销行为间的区别:

首先,垫首付有两种,第一种在很多年前出现过的零首付买房,也就是购房者与开发商合作,提高房屋的评估值,举例来说就是一套实际成交额100万的房产,虚拟签约130万,这样到银行抵押后,按照130万购房者支付30%的首付,贷款100万左右。这属于骗贷,在最近几年市场规范后已经绝迹。

其次,另外一种垫首付就是在一定时间内,开发商允许购房者缓交首付,一般这个时间在1年内。这种垫首付其实是打的政策擦边球,因为我国期房预售制度下,各地建委取得预售的时间都早于银行要求的抵押贷款时间。一般在这个时间差里,购房者的首付是停留在开发商的账户中。

银行要求项目封顶后,才可以做抵押贷款。而各地建委的要求一般是项目完成20%左右工程量就可以预售收取首付。

虽然这种首付分期是开发商可以做主的事情,但是按照过去的房地产开发资金安排,除了土地出让金,前期工程都由工程方垫付,这种首付款一般用来支付前期的工程款。一般来说,熬到了首付款收到,意味着房地产开发的第一道资金关就过去了。实行首付分期,很明显会降低房地产开发的资金杠杆率,进一步降低项目的利润率。

据记者详细了解,“亦庄金茂悦”的10%首付策略,是一种开发商允许购房者缓交首付的促销行为。

“如果您要买房,可以先交5万元排号,到时候可享受总价减10万的优惠,接下来,是交20万的定金,那么这套房子就是您预定下来的了,别人就不能再选择。等下次签草签合同的时候,您来交总房款的10%作为首付,比如总价500万的房子,您第一次只需交50万,而那20万定金是算在首付里面的,也就是说只用再带30万过来。半年之内,您需要将剩余的首付补交齐全。”销售员王鹏捋了一遍享受折扣的流程。

北京东易律师事务所一位专门研究房地产法的律师指出,这种草签合同一定程度上来说,其法律意义并不大,如果房子涨价,开发商随时可以提前让购房者付款或者涨价,购房者遇到开发商“反悔”的时候,在法律上是很难得到支持的。

库存滚雪球

若是在去年今日,售楼员称“开盘当天就售罄了”,没什么可怀疑的。但是如今听到亦庄金茂悦的售楼员再说“我们项目每次开盘都售罄”,记者在心里着实打了个大大的问号。

不为别的,只因售楼员的前后自相矛盾:“上期开盘还剩余少数房源,当时的折扣为3万抵5万,如今再购买,除了可以享受当时开盘的价格之外,还可以享受当下5万抵10万的活动。”

据了解,亦庄金茂悦上期开盘为3月底,当初的均价为3.8万/平米左右,以一个100平米的房子为例,当初享受完3万抵5万的优惠,折合下来的均价为3.78万/平米。若均价不变,现在能享受5万抵10万优惠,则折合后的均价为3.75万/平米,比上期开盘的价格还要低。

记者在北京市住建委网站上查询到了亦庄金茂悦的售楼情况。该项目2014年3月29日取得预售证,共四栋楼248套房,而开发商只拿了6号楼的60套住宅挂出来卖,而从预售至今近2个月的时间这60套住宅仅有14套进行了网上联机备案,2套处于资格核验中,3套可售,其余均为“已预定”状态。6号楼的去化率仅有23.33%,与售楼员所说的“开盘当天售罄”相差甚远。

早在2013年12月14日就拿到预售证的5栋住宅楼的去化率也不乐观。其中2号楼共102套房,仅有38套进行了网上联机备案,4套可售,其余均为“已预定”状态。去化率仅为37.25%。

“已预订”并不意味着交易成功,售楼员王鹏也透露:“前期开盘的比如6号楼和2号楼,有些房源业主由于交不上钱,或者解决不了资格问题,我们是可以对其进行清退的,您也可以考虑前期剩下来的房子,现在买很划算。”

在前期开盘去化率不理想的情况下,即便是开发商取得了新的预售证,也并没有急着开盘。按照去年的楼市节奏,开发商怕是早早地蓄客,万事俱备只等预售证,开盘当天还出现3人抢1套房的火爆现象。

亦庄金茂悦最新一期的预售证5月22号就批下来了,离其最近的周末却没有开盘,即便是开盘,也是首付分期付款,开发商为了将购房者先“圈”进来,收取很低的首付,却依然难卖得动房。

对于5月22日没有开盘,王鹏苦笑地说,“或许因为天公不作美的一场雨,也或许因为卖不动说多了都是泪。”

销售步入困局

一位售楼员也称,之所以方兴地产可以推出10%首付的政策,允许购房者有半年的时间去凑齐35%-40%的首付,是因为国企等得起。

方兴地产日前公布的2013年年报显示,2013年,方兴地产录得累计取得物业签约与土地一级开发销售成交金额共计人民币209.94亿元,其中物业签约金额达145.9亿元,销售面积为57.29万平方米。土地以及开发销售金额达64.04亿元,销售面积达212.57万平方米。2013年合计销售金额较2012年人民币157.93亿元上升33%。

2013年取得的姣好业绩,成为了2014年衡量业绩的大分母,今年能否屹立不倒,还得仰仗于各项业务的发展情况。据已有的公报显示,2014年一季度业绩不容乐观。

方兴地产土地一级开发项目包括长沙梅溪湖项目和三亚市崖城镇土地一级开发项目。分别拥有80%级51%的权益。根据招募公告,项目一期于2016年6月完成工程竣工验收手续。2017年6月完成项目范围内土地出让的手续。三亚一级开发项目是与海南兰海实业集团有限公司合作取得,整个项目预计2018年完工。很明显,这两个项目都指望不上能给2014年的方兴地产业绩贡献多少。

而在2014年1月、3月、4月,长沙梅溪湖一级开发项目无新成交土地。仅有2月份该片区累计出让土地计容建筑面积38万平方米,累计销售成交金额人民币12.66亿元。

方兴全年开盘销售项目,包括北京望京金茂府项目和北京亚奥金茂悦项目、丽江金茂雪山语项目、苏州姑苏金茂府项目、北京亦庄金茂悦项目、金茂梅溪湖项目等。

曾经创造了辉煌的销售战绩的广渠金茂府已经进入了现房销售阶段,剩下的均为楼王的房源,面积在380平米以上,售价在3000万元以上,已近销售尾声;而亦庄金茂悦却卖不动了,形成了销售上的青黄不接。

2013年1月,方兴以18亿和17.3亿连下两城,夺得X85R1、X88R1地块,打造亦庄金茂悦项目。相隔一年后,方兴于亦庄“再落两子”,摘得亦庄X87、X91地块,这两宗地块与亦庄金茂悦仅一路之隔。据售楼员王鹏介绍,X87、X91地块的楼面价已经高达2.5万元/平米,首期开盘至少要卖到5万/平米才能保本,两幅地块将于2014年11月左右开盘,定位为低密花园洋房和别墅。后市究竟会如何发展,现在谁也不敢下定论。

方兴地产的储备项目为:宁波南塘金茂府项目(占有51%的权益);广州南沙项目(占有100%的权益);重庆盘龙项目(占100%的权益);杭州拱墅区项目(占100%的权益);上海闸北大宁国际社区项目(占100%的权益)。

杭州等二线城市的楼市已经难以有好的预期,而上海大宁地王101亿元土地款却涉嫌逾期支付。方兴地产上海公司相关人士曾对媒体透露,公司用于这一“地王”的土地出让金,需要通过商务部备案审批才能最终付款。一位业内人士介绍,只有来自海外的买地资金,才需要在商务部备案。

被寄予厚望的北京亦庄板块房地产项目陷入滞销行列,二线城市项目不敢期待,上海地王项目土地款项或会延迟缴纳,长沙梅溪湖土地一级开发项目一季度业绩惨淡,方兴地产能不能跨过瓶颈?人民网房产频道将继续关注报道。