多地政府救楼市

限购令或将分城、分阶段淡出

5月23日,媒体报道称杭州开始实施楼市限降令——如果商品房实际成交价低于备案价超过15%,将通过技术手段限制网签。除杭州外,各地政府的救市举措也纷纷出台。

据媒体披露,从4月底开始,天津陆续有滨海新区差别化限购和天津放开三套住房限购的传闻传出。根据中原地产研究部统计数据显示,截至5月20日,已出台及传闻将出台救市措施的城市超过10个,其中明确出台救市措施的城市包括南宁、无锡、宁波、温州、徐州等。

尽管已是初夏,但中国楼市的“倒春寒”却愈演愈烈。虽然住建部尚未公开表态,但各地政府或明或暗的救市措施,正在从传言变成事实,舆论对此褒贬不一。而在“双向调控”的背景下,地方政府或将取代中央政府成为今后房地产的调控主体。

房价“滞涨”,各地救市

5月下旬,在宁波举办的2014年杭州湾论坛上,瑞银证券中国证券研究主管侯延琨表示,中国的房价不会大幅下跌,但他认为目前的状态非常糟糕。“现在中国的房地产库存和销售量比已经到了2008年以来最糟糕的阶段,”他谈道,“最根本的问题是新开工面积下滑。假如这一数据无法恢复的话,(受此拖累)明年GDP增速跌破5%是非常有可能的。”

据国家统计局公布的数据,今年一季度,房屋新开工面积2.9亿平方米,同比下降25.2 %。《中国经济周刊》记者查阅各地统计局数据发现,一季度广东此数据同比下降35.0%;前4个月云南同比下降41.0%;而在河南平顶山市,今年1—4月份,商品房开工面积同比减少60.9%。

各地新开工面积的急剧下滑,显示出开发商的担忧,而房地产行业的低迷直接体现在房价上——5月18日国家统计局公布的4月70个大中城市房价指数显示,新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个,较3月减少12个,创下2012年11月至今的最低值。从环比涨幅中位数看,新建商品住宅价格环比涨幅为0.1%,房价已经进入“滞涨”状态。

在土地市场,也同样表现出低迷状态。21世纪不动产向《中国经济周刊》提供的一份资料显示,截至5月26日,随着浦东新场商住用地和宝山罗店商业用地出让时间延后,上海5月经营性土地市场交易已经落下帷幕,整月仅有两块经营性土地出让,创2012年3月至今的最低值,合计出让面积3.5万平方米、出让金额32.4亿元,环比分别下滑90.2%和50.9%,同比则分别下滑91.9%和81%。

“5月土地市场遇冷的主要原因在于近期上海土地供应收缩,开发商显得更为谨慎理性。”21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔分析称。

在经济下行的压力下,市场传闻的地方政府救市政策出台,不难理解。5月下旬,数家媒体引述住建部人士非正式表态称:“除北上广深之外,其他城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方,但不会明确发文。”住建部传达的调控方向是,希望市场能自我调整。但在房产税、遗产税等经济手段没有出台之前,一些中心城市的部分行政调控手段不能退出。

至本文截稿时,住建部尚未对上述消息做出正式回应。“如果上述消息属实,意味着非一线城市或将全面松绑限购政策。”黄河滔认为,“近期二三线城市纷纷出台救市政策,其中不乏或明或暗松绑限购政策,如果中央政府不喊停,限购政策或将分城、分阶段逐级淡出。”

政府是否该救市?舆论现分歧

面对楼价的下跌,各地政府是否应该救市?

在2014年杭州湾论坛上,2013年诺奖得主、耶鲁大学教授罗伯特·席勒(Robert Shiller)给出了肯定的答案。他认为“尽管中国房地产市场目前处于大幅的波动,但是这并不代表世界末日,只要政府让市场尽可能地稳定,在合理的干预下能够保证市场稳定就没有问题”。

在同一场合与席勒对话时,侯延琨认为,“各地政府最近出台救市措施,是一个非常合适的时机,但政府的刺激是不是能够有效托底,却让人怀疑。”

房地产专家韩世同也认为政府此时该救市,他说,如需要救市,应该先做基本判断:现在是否已经有房价暴跌甚至崩盘的危险,从而影响经济、金融安危?一种答案是肯定的,一种答案是否定的,如果认为未来不可能出现崩盘、泡沫破碎的危机,就不需做任何动作。“这个基本判断中,我倾向于前者,(政府)现在就必然要采取措施。”他对《中国经济周刊》记者说。

在接受《中国经济周刊》专访时,上海财经大学陈杰教授的观点却截然相反。他认为地方政府不仅不应该救市,而且目前救市的时机也完全不当。他认为目前经济还没有恶化到需要救市的程度,政府应该给市场一个长期的稳定预期,如果政府都是随行就市,市场参与者难有长远预期,经济就难以稳定发展。

“政府人为地用短期化的手段去调节市场,其实像打激素。政府不应当改变市场机制,而应该让市场自我调整。”陈杰说,“应该顺应市场本身的规律,不管投资者是个人也好,开发商也好,如果决策失误,就应该受到市场的惩罚。”

“双向调控”促地方政府成调控主体

对于房地产调控,政府将如何作为?今年“两会”期间,住建部部长姜伟新在回答记者提问时抛出了“双向调控”的理念,这与“分类调控”一起成为今年地产界的热词。

此后,住建部副部长齐骥就“双向调控”做出了解释:所谓双向调控亦可称分类指导,即对一线城市继续增加供应,抑制投机性需求,限购政策不退出;而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构。

此番各地政府的救市之举似乎正回应了上述两个热词。黄河滔认为,在此政策背景下,中央和地方在调控中所扮演的角色也正在发生转换。

“在‘双向调控’的背景下,中央政策主要职责或将集中在两方面,其一,建立、完善保障房体系;其二,推进土地、财税、金融等多领域改革,将房地产调控置于宏观经济调控之中,通过构建长效机制,将楼市运行维持在稳定区间。综合而言,中央层面或将逐渐淡化行政调控,房地产调控的大趋势是要因地制宜,分城施策,地方政府将取代中央政府成为调控主体。”黄河滔说。

对中央和地方在房地产调控角色转换中可能出现的一些问题,接受本刊采访的业内人士给出了三条建议:首先,限购放松应不涉及北上广深等一线城市,因为这些中心城市房价上涨压力相对较小;其次,中央需通过收紧信贷控制市场热度及需求释放;最后,不动产统一登记等长效机制应加紧推进,将房地产行业纳入整体宏观经济调控之中。