地王的命运,也会“其兴也勃焉,其亡也忽焉”。近期传出转让、出售消息的中冶南京下关地王和广州亚运城地王,就都在诠释着这样的轨迹。在北京,以中粮孙河地块为代表的一批高价地,又面临怎样的境遇?拿地王之后,路要怎么走?

样本

中粮孙河地王入市时间仍待定

6月初,记者来到去年中粮拿下的朝阳区孙河HIJ地块,看到该地块已经开工,围墙中间正在开挖大坑。整个地块的东南角上,售楼处主体工程框架已经起来。工地上的一位工人告诉记者,售楼处大概还需要个把月才能完工。

从拿地算起,中粮孙河项目即将满一年的时间。2013年7月23日,中粮地产以23.6亿元、配建公租房3.3万平方米的条件,竞得朝阳区孙河HIJ地块。纯商品房面积楼面价接近5万元/平方米,甚至有业内人士测算其楼面价超过5.2万元/平方米。

和周边项目相比,中粮孙河项目入市节奏相对较慢,拿地近一年,项目还没有呈现。龙湖孙河项目双珑原著从2012年9月底拿地到2013年6月初开盘,前后9个月的时间;泰禾孙河项目北京院子从2013年1月底拿地到今年初开盘,正好一年的时间。

就中粮孙河项目有关情况,记者联系了中粮地产总经理李晋扬,但未得到回复。此前中粮地产人士对外透露,孙河项目正在进行前期准备,具体的定价、入市时间说不准。

现象

地王入市节奏普遍推迟

与中粮孙河项目相类似,同在去年7月拿地的懋源夏家胡同地块,目前也还处于早期报规阶段,内部人士透露预计入市要到2015年。

在北京中原地产首席分析师张大伟看来,2013年下半年全国各地出现的地王项目,整体都在今年显示入市难。在市场降温的情况下,高价地项目的高周转与高定价不能同时实现,导致企业很难在今年推动地块入市。

万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆也曾对记者表示,去年以每平方四五万元拿地的项目,今年会比较尴尬。

还有接近龙湖的人士透露,今年2月龙湖以6万元/平方米拿下的西局地块,目前销售准备工作也在推进,但是西局项目会不会像孙河项目那样八九个月入市,还要看年底市场情况。

尴尬

高价地难以应对市场急转

在房企人士看来,诸如中粮孙河项目等去年出现的一批高价地,在市场最热的时候被房企摘得,入市却赶上市场下行的时候,在和周边楼盘的竞争中就处于“价格劣势”。

同在孙河,龙湖·双珑原著的地价在2万元/平方米的水平,泰禾·北京院子地价接近3万元/平方米,紧邻中粮地块的首开孙河地块单价约2.6万元/平方米。

仅地价成本一项,中粮孙河地块就比相邻项目要贵出70%-150%。“卖低价,肯定赔本;卖高价,中粮的品牌优势并不突出。”业内人士认为,中粮孙河项目起码要卖到8万元/平方米才能保本,这很容易陷入一个两难境地,“如果只是保本,品质和龙湖、泰禾比就不会有很明显的优势;如果重金投入,这无疑又意味着资金压力,市场接受度也不确定。”

北京一家房企营销负责人对记者表示,相对于低价地项目,高价地在调控中或者楼市下行中回旋余地较小。这就会给企业资金周转带来很大压力。“有时候不得已要等市场向好,最后卖现房,卖上价,才有得赚。”

诸如中冶在南京的下关地王,有巨额资金的投入,但周转缓慢,最后不得不通过转手补充现金流。而持有高价地难以应对调控冲击的,还有众所周知的绿城。

■ 追访

地王项目:关注度>进度

1、保利海德公园 已被团购

“项目已被团购,不再对外销售。”如今,打开保利海德公园项目在某网站上的页面,会显示这样的消息。

团购,也反映了海德公园这一昔日地王级销售的乐观。2010年3月,中国兵装旗下北京世博宏业以约2.9万元/平方米的价格拿下蓟门桥地块。2011年该地块转手至保利地产。

保利地产当时内部意见并不一致,董事会中两位独立董事一位投了弃权票,一位明确表示反对。但随着后来京城楼市发展,特别是农展馆地王出炉后,保利内部也上调了对蓟门桥项目即海德公园的预期。

消息人士透露,海德公园有来自保利集团内外的大量潜在客户。保利地产一度冀望于通过申报更高的价格来调节需求。海德公园曾希望在去年底入市,但受限于北京的限价政策,一直没能取证,但对于销售预期,保利内部比较乐观,“肯定是不愁卖的。”

2、万柳书院 完成封顶

预期比较乐观的还有中赫旗下的万柳书院。2012年7月拿地的万柳书院,主体结构早已封顶,目前接近准现房状态。今年早些时候,项目方面向记者介绍,万柳书院301套房源已经接待了1600组买房人。为准备入市,万柳书院目前已完成6个样板间,示范区也在进一步完善。对于销售节奏安排,中赫集团新闻发言人朱敏日前也对记者表示,具体时间待定,对销售前景保持谨慎乐观。

亚豪机构市场总监郭毅认为,诸如海德公园、万柳书院,地段优势明显,加上品质打造的投入,居住属性强,依然会吸引大量高端置业者关注。

3、崇文门地块 打造自持商业

合景泰富旗下的崇文门菜市场地块,也是北京土地市场一块知名的高价地。2011年6月27日,合景泰富以7.1亿元的价格拿下崇文门菜市场商业地块,楼面价高达4.3万元/平方米,成为当时北京最贵的土地。拿地近三年,崇文门菜市场地块也多次遇到“延迟开工”等质疑。

如今,在崇文门菜市场地块已经可以看到开工迹象。根据合景北京公司有关负责人介绍,崇文门地块已经在做地下工程。之前由于地处核心区,施工受限比较多,因此进展比较慢。

据合景泰富方面透露,崇文门菜市场地块命名为“北京·摩方”,将其规划为自持的购物中心,定位为北京潮流胜地,未来搭配欧美日韩市场品牌等。

“又不卖,不存在囤地、延迟开工等问题”。根据合景方面透露,崇文门菜市场地块预计2016年完工。