在楼市成交量下滑的影响下,近期多地频频出现土地流拍现象,土地出让金均价和总量锐减,同时房地产相关税收大幅下滑,地方财政在两大财源“双降”的重压之下,处境不易且难言乐观。有专家认为,此时地方政府若托起楼市,无异于饮鸩止渴,地方财政应走出过度依赖房地产业的怪圈。

中原地产5日发布的数据显示,5月一线城市宅地平均楼面地价环比大幅回落34%。CRIC研究中心最新数据显示,10个典型城市5月份土地出让金收入578亿元,环比下降20.3%,同比下降24.6%,这是20个月来首次落入同比负增长区间。数据表明,多地土地出让金收入情况明显弱于去年同期。此外,近期频频出现的土地流拍现象也是土地市场降温的有力佐证。

5日,武汉土地拍卖远未达到最初预想,仅9宗地以底价出让,而江夏五里界地块遭冷落,无人报价最后流拍。5月27日,沈阳土地交易中心三块地参与竞拍,因无人报名参与竞买,3宗地块全部遭遇流拍。值得注意的是,5月来,沈阳共推出18宗地块,其中10块土地流拍。此外,长沙、佛山也经历了土地拍卖无人竞拍而流拍的尴尬局面,对于佛山而言,这已经是一个月内出现的第二次土地流拍了。

值得注意的是,这些城市正是对土地财政依赖程度较高的城市。此前同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示,杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地财政依赖程度超过100%,佛山则达到147.5%。

土地市场不景气,地方政府“压力山大”。根据财政部数据,2013年全年地方本级收入68969.13亿元。而2013年国有土地使用权出让收入41249.52亿元,占地方财政收入(本级)的比例高达59.8%。

日前从接近鄂尔多斯财政局人士处获知,鄂尔多斯土地出让金前些年高达上百亿,而今年到目前为止只有十来亿,相当多的地都卖不出去。与此同时,该人士称:“这两年是还债高峰期,鄂尔多斯今年还债规模高达300亿左右。目前鄂尔多斯的财政资金周转是比较困难的。”

对此,财政部财科所副所长白景明表示:“在现行的土地招牌挂体制下,土地出让收入的多少,取决于市场的供求关系,而这种供求关系与整体的经济发展方式和经济增长状况是直接关联的。现在经济增长率下调了一些,这种情况下土地出让收入的减少是正常的,这些都是由市场决定的。”

除了土地出让收入不甚乐观,地方税收收入也呈下降趋势。2014年4月公共财政收支数据显示,房地产营业税环比锐减102亿。地方税收收入、土地出让金“双降”,房地产因素拖累地方财政收入已成不争的事实。

目前各地受房地产行业影响和地方债务的压力,支出能力捉襟见肘。财政部发布的4月份财政收支数据显示,4月份财政支出只有9410亿元,同比增长1.1%,较3月份22.3%的支出增速回落明显。支出下滑主要体现在地方财政上,4月地方本级支出增速下降3.1%,而3月地方支出增速为23.5%。

楼市不景气使地方财政陷于艰难处境,地方政府如何应对值得深思。

中国社科院财经战略研究院研究员汪德华告诉《经济参考报》记者:“一些地方政府想通过限降等行政手段干预市场,希望托起楼市。这个判断是否成立、能不能起到作用?是有问题的。”有专家认为,目前地方政府过度依赖房地产业,如果仍然通过托市来保证财政收入,这将在怪圈中越陷越深,改革需要忍受阵痛。

中债资信相关人士此前在接受《经济参考报》记者采访时指出,在现有财政体制下,土地出让收入是地方政府进行基础设施建设和偿还债务的资金来源。短期看,地方政府对土地出让收入的依赖有其存在的合理性,但长期看,这种方式不具有持续性,地方必须寻求新的融资和收入通道。

汪德华认为,探索扩大地方政府自发自还债务规模是一种途径。“此次财政部试点的十个省市自发自还地方债,没有扩大地方政府债券融资的规模,还是在年初预算赤字规定的4000亿的盘子中。”“我认为还是需要把规模扩大一点,让地方政府把存量债务通过发行政府债券的方式置换一下。”他说。