继房地产行业崩盘论、拐点论甚至还有泰坦尼克冰山论后,6月5日,在万科首届商业合作方大会上,万科又抛出房地产“斑马论”。

万科总裁郁亮认为房地产就像一匹黑白相间的斑马,是白底黑纹或黑底白纹,完全取决人每个人的看法。悲观的时候可以看见亮点,乐观的时候要警惕风险,并坦言房地产行业胆大为王、人人赚钱的黄金岁月已经过去,在经济转型、不动产精细化时代,万科要向城市配套服务商转型,此次与百度合作尝试的一种方式。

中原地产首席分析师张大伟认为,无论市场出现何种房地产行业论断,一个不争的事实即是楼市遇冷,未来房地产行业将进入一个深度调整期,未来房价降多少及买房时机是市场最关心的。多位房地产市场分析人士则认为,在目前情况下,各个房企为了自身发展,在承受降价压力的同时也在着手转型,包括保利、万科在内的很多房地产企业都在做转型尝试。

房地产再现“斑马论”

逐渐下行的房地产市场,引发了市场对后续走势的各种判断,如崩盘论、拐点论,甚至还有泰坦尼克冰山论。

6月5日,在万科首届商业合作方大会上,万科总裁郁亮否认了上述论断,认为目前房地产行业绝非是要撞上冰山的泰坦尼克,但已经度过了胆大为王,躺着都能赚钱的黄金时代。在会上郁亮还抛出了一个“斑马论”,并提问:斑马底色是黑色还是白色?

郁亮认为目前房地产行业犹如黑白相间的斑马,不同的人看到斑马是不同底色。“对于乐观派,认为斑马是白底的,我们有必要告诉你它还有一半是黑的,要警惕风险的存在;但是如果你是悲观的,认为斑马是黑底的,你也要看到有白色条纹的存在,要看到希望与亮点所在。”

经济学博士刘杉(微博 博客)认为将中国房地产比作泰坦尼克号非常形象,但也认为中国房地产并不会象泰坦尼克一样沉没。刘杉近日在接受媒体采访时表示,房地产不会立即崩盘,但随着全国住房信息系统建设完成,以及房地产税进入立法程序,住房供求均衡会打破。由于市场已经改变预期,房地产要经历较长时间的调整。

在中原地产首席分析师张大伟看来,无论是楼市出现何种论调,楼市遇冷是一个不争的事实,老百姓关心的是何时买房最合适,房企关心的是房价还要降多少。

张大伟认为现状是,房企中报承压,并综合各种权威数据认为,房地产整体行业利润已经明显降低,基本都在15%左右,若开发商价格调整幅度平均超过20%,将出现全行业亏损,并预计在认购下滑的情况下,房企很快将面临促销转变为降价的压力,很多房企都将面临最后一搏。

根据中指院对全国100个主要城市新建住宅的全样本调查数据,2014年5月,百城(新建)住宅平均价格为10978元/平方米,环比下跌0.32%,是2012年6月以来首次环比下跌。其中,环比下跌的城市达到62个。

而近期北京等一线城市甚至出现量价齐跌现象。如北京楼市5月新建商品住宅(包含保障房)、二手住宅网签量环比4月分别减少12.4%、9.02%。价格方面,在新房价格小幅下降的同时,二手房价格环比下跌5.52%。

一些房地产企业给出的数据也并不好看。如恒盛地产6月4日公布的5月份数据显示,实现合约销售额3.15亿元,环比增加16.7%,同比减少35.1%;实现合约销售面积为13490平方米,环比减少27.7%,同比减少73.1%;平均合约销售价格为每平方米23355元。

“触网”百度谋转型

尽管楼市遇冷,但在郁亮看来,并没有想象中的那么悲观,认为行业的好坏需要看参照系,“目前较之2013年比确实不好,前四个月同比下降9.9%,但跟2012年比起来,是增加48%,而与2008年比,则是更好。”

郁亮认为,目前中国房地产进入了一个白银时代,未来的成长空间依然值得期待,“白银仍属于值钱的贵金属”。中国的城镇化进程远未结束,经济转型、不动产精细化将继续为企业带来良好的发展机遇。

为此,万科进行了多方探索,从去年开始将目光聚焦于互联网,万科集团中高层管理人员去年陆续拜访了腾讯、小米、阿里巴巴等数家互联网公司,2013年下半年郁亮率领一支由200人组成的团队到腾讯取经,场面甚为“壮观”。

此次万科欲借百度之力进行转型尝试。此次和百度的合作,是万科第一次“触网”,百度将为万科的商业系列带来“定位引擎、大数据、营销工具” 三类核心技术。未来,基于移动互联的大数据挖据和人工智能算法等技术将在万科“城市配套服务商”平台上的经济主体消费行为中得到应用,实现的“运营商、商户、消费者”生态系统。

而具体合作模式,在会后郁亮与张东晨均向21世纪网(微博)表示有待于日后公布。不过,业内人士推测双方的愿景或许是通过百度搜索定位及大数据技术帮助万科做产品需求的精确分析,对业主精准地推出万科商业信息。  百度公司副总裁张东晨在会上描绘了一个大数据时代下的蓝景:从百度会通过大数据存储和分析获得你想去的商家信息,具体地理位置、如何找到停车场、甚至商场里的打折信息等。

据了解,借助大数据的思路万科在房山项目就曾运用过,万科在该项目拿地之前,通过大数据,来判断北京地区的实际人口规模,并结合当年北京的新房供应量、北京存量房数量、北京房价均价、购房人群年龄结构等众多数据进行市场和区域判断。

在21世纪不动产上海区域市场研究部研究员贺兆顺看来,万科转型是为适应房地产发展趋势,目前房地产行业在全国范围存在不平衡性,一二线城市前期房价上涨过快也存在一定透支的嫌疑。而除了万科外其他诸多房企也已在做转型尝试,如保利地产提出向轻资产方向发展的战略转型,探索社区服务、资产管理、地产基金管理等轻资产模式。