原标题:报告称去年城镇住房空置率22.4% 现有住房存量可满足需求

住宅空置率只是影响房价的因素之一,而房价是呈周期性波动的,难道在所谓的“住宅空置率由22%,回归到国际合理水平10%”之前,中国房价会一直下跌吗?

近日,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布研究报告称,2013年我国城镇住房空置率为22.4%,现有住房存量完全可以满足可实现住房需求,现有住房年供给的40%即可满足年新增住房需求。

据称,此次发布的调查报告于2009年启动,历经2011年和2013年两轮大调查,涵盖全国29个省份、262个县、1048个社区,采取了分层随机抽样访问的调查方式获得。空置房屋包括:仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房;多套房家庭持有的,既未自己居住、也未出租的住房。

调查的详细样本与数据没看到,笔者感觉存在一些疑问。首先,报告提出:2013年我国城镇空置房为4898万套,比2011年增加842万套。根据国家统计局的数字,2011年和2012年,全国房地产开发企业住宅竣工数量分别为722万套、764万套,估计2013年为800万套左右(数据尚未公布)。当前我国城镇的住宅建设中,开发商建设占主导。这就意味着,两年时间,全国城镇空置房增加的数量,占竣工量的一半左右,这一数据明显高估。注意:这里应剔除新交房后需要装修等才能搬进去的因素。

其次,该报告认为:2013年8月相比2011年8月,全国城镇一套房空置率由4.8%增加到5.1%,多套房的空置比例由15.8%增加到17.3%,二者相加,得出2013年城镇地区整体空置率为22.4%。

关于这几组数据,很难辨其真伪,但存在重大的逻辑问题。

2013年8月,城镇家庭拥有多套房的比例为18.6%,也即全国城镇家庭中,有18.6%的家庭拥有2套以及以上的住房。显而易见,这一数据与17.3%的多套房空置比例相对应。问题在于,多套房家庭,一般以拥有两套房为主,少数富人才会拥有三套及以上。按此比例关系,这也就意味着,多套房中的大部分房源,既没出租,也没自住,这一空置率严重偏高,与现实感受不符。

2010年第六次人口普查数据表明,我国城镇地区和城市地区的常住家庭中,租赁住房比例分别为21%和26%。假如按该报告,18.6%的家庭拥有2套及以上的住房,那么这些业主的多余住宅,超过一半是空置的。那么,全国城镇地区21%的租房家庭,他们所租的房子,又来自何处?

对于空置率,笔者也曾做过相关研究。如,国家统计局广州调查队对2011年广州城市居民消费结构的研究报告显示:2011年末,除了自住房,每百户广州城市居民家庭还另外拥有住房19套,其中出租房13套。按此计算,119套住宅中有6套空置,空置率为5%。

再如,2007年,国家统计局江苏调查总队在全省28个市县共3.1万余户的城镇居民家庭所做基本情况抽样调查显示:13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房,1%的家庭还有二套及以上的住房,两项合计,拥有多套住房的户比例达14.3%。广州代表一线大都市的情况,江苏代表东部省份全省城镇的情况。假如推至全国,可以认为:全国城镇住宅空置率为5%左右。即便考虑到调查时存在有居民少报套数现象,另外还有小产权产、城中村少统计等现象,那么我国城镇地区的空置率超过10%的可能性也较小,绝不可能超过20%。

最后,该报告所谓的“严重供给过剩,现有住房存量完全可以满足可实现住房需求”更是夸大其辞。当前我国城镇户均套数刚达到或接近1套,而发达国家一般达1.15套;我国每年几百万大学生毕业、上千万农民转为市民、城镇地区尚有大量棚改旧改,何来严重过剩?

住宅空置率只是影响房价的因素之一,而房价是呈周期性波动的,难道在所谓的“住宅空置率由22%,回归到国际合理水平10%”之前,中国房价会一直下跌吗?房市将一直处于寒冬吗?在我看来,西南财经大学的这篇耗时五年的大报告,值得推敲的地方还真不少。

□杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)