当前自住性需求量仍很大,这是维持市场信心的根基

今年1到4月份,全国商品房销售出现“量价齐跌”,其中销售面积同比下降6.9%,销售额同比下降7.8%。这种情况的出现,促使一些研究机构特别是境外机构,开始渲染中国房地产市场将在2014年出现崩盘。

我们的研究认为,今年楼市由于种种原因注定是一个调整之年,但是如果由此断定楼市即将发生崩盘,出现断崖式下跌,这样的结论言过其实。

之所以这样说,需要深入分析今年房地产市场出现下行的原因。

首先,去年同期商品房销售增速的高位增长难以持续。统计数据显示,去年同期全国商品房销售面积增速为38%,销售额增速在60%,这样的增幅在今年不可能持续。其原因在于从2011年之后,调控政策对新增的投机和投资性需求进行了坚决的管理,目前的市场需求已经以自住性需求为主,刚需和改善性需求成为主流。与投机性需求不同,自住性需求相对稳定,在3到5年之内大致维持常态,不会重复购买,如果今年买的多,明年就会相应减少。因此,去年积累的高基数导致今年的增长速度下降,这本就在预期之内。

第二个影响因素在于个人住房按揭贷款的收紧,实实在在影响了人们购房愿望的实现。商业银行普遍停止了对个贷的利率优惠,并且出现了10%左右的上浮,贷款总额也出现下降。在市场需求以自住性为主的背景下,首次置业家庭占多数,如果没有个贷的支持,很难实现购房愿望。

第三个原因是关于房地产市场下行的舆论影响预期,有需求者也陷入观望。

那么,到底应该怎样看待房地产市场的现状?

首先,当前的自住性需求量仍很大,这是维持市场信心的根基。自住性需求与我国的人口结构密切相关。第六次人口普查显示,2014年全国24岁到28岁的年轻人达1.2亿,其中约8000万人在城镇居住,这部分人是婚房需求的主体。同时,39岁到49岁的高储蓄率人口有2.2亿,他们是改善性住房的主体。尽管人口的年龄结构对房地产市场的影响是阶段性的,但当前的结构决定了住房的真实需求仍然很大,可以支撑市场发展。

其次,房地产市场出现明显的分化。这个分化是复杂的,不是一、二线城市与三、四线城市之间的分化,一、二线城市本身在分化,三、四线城市本身也在分化。今年分化将更加明显。

第三,住房总供应量短时间内上升比较快。从2011年开始,房地产市场的供求关系出现变化,供应量上升比较快。

基于以上判断,我们对当前以及中期房地产市场还是有信心的。未来城镇化的发展,稳定的经济增长以及消费结构的升级,仍将为房地产市场发展提供空间。而未来的发展将从过去单纯注重数量的增长,转向更加注重质量的提升。