与市场成交量持续走低相对的是,北京楼市供应连续4个月在高位徘徊。激增的供应量和萎缩的成交量,让市场竞争进一步加剧,尤其是在楼盘扎堆的“热门”区域。房地产市场研究机构攸克地产发表观点认为,市场已经进入购房窗口期。然而,曾经“抢手”的热门区域并非最佳选择。

33盘入市

据亚豪机构统计数据显示,6月份,北京共有33个项目计划开盘,开盘项目个数与前几个月基本相当,仍处于2014年以来市场供应的高位水平。至此,二季度北京楼市新增供应套数已高达1.5万套,全面超过一季度1.3万套的供应量。

与之相对的是,北京商品住宅成交持续走低,6月第一周仅成交457套,环比下降59%。据统计,今年前4个月北京商品住宅销售总额仅为631亿,与去年同期相比缩水近4成。供需比生变,使得北京楼市库存高企。

目前,北京楼市库存已超过7 .5万套,创2013年1月以来的历史新高。对此,亚豪机构副总经理任启鑫认为,目前的市场现状是,房企销售收入的减低已成事实,但是资金使用成本及土地 成本却仍然高企,加剧了行业周转率减慢、利润率降低的窘境。下半年,随着自住商品房带来的竞争加码与信贷环境的持续紧缩,房企销售预期也更加趋于谨慎,这 更加促使“快速出货”的销售策略成为当下房企的普遍选择。而持续增加的供应和不断下滑的成交,将让市场竞争愈加激烈。

购房“窗口期”

供需矛盾的发转与加剧,为购房者打开了难得的“购房窗口期”。

上月,房地产市场研究机构攸克地产在其官方微信平台发文称“未来240天是购房时间窗口”,并指出“未来240天房价调整的6个阶段”,得到了 诸多业内资深人士的赞同,以及权威媒体的大范围转载。攸克地产表示,未来房价将进入下行通道,买方市场迎来难得的窗口期。在这段时期内,购房者可根据6个 阶段的指标迹象,判断房价的触底,从而判断窗口期中自己的购房窗口时间。随后,市场传来“增配”、“一成首付”等开发商变相降价救市的消息。“显而易见的 是,随着市场竞争的加剧,购房窗口期打开,市场正式进入下行通道。此时,正是购房者较好的出手时机。”北京市房地产协会秘书长陈志对记者表示:“但是,热 点区域的‘沦陷’,也提醒购房者需要慎重考虑置业地点。”

记者走访发现,近年来被市场炒的火热的亦庄和通州等区域,都不同程度地陷入“降价潮”泥淖。位于亦庄的某楼盘推出了“零首付”10套房,虽然房 源较少,但开启了北京市场几乎绝迹的“零首付”模式,同区域内也有开发商效仿,抛出了30套“一成首付”房源;而5月上旬,K 2地产在通州的老项目—清水湾推出部分现房特价房源,售价仅为1.7万元/平方米,与该小区二手房业主报价3.2万元/平方米的价格相比,相当于腰斩。

“理性”区域脱颖而出

“近年来,由于土地的集中供应,以及品牌房企的扎堆效应,北京楼市出现多个热点区域。这些区域,有的地价在一年内连续跳涨,有的房价较周边区域 高出一头。”陈志指出,这样的区域,一方面,由于区域供应量过大,竞争激烈,容易引发“降价潮”,给购房者带来直接损失。另一方面,区域内的房价增长过 快,已经透支了未来几年的价值空间。以通州为例,2011年,通州房价一度从2万元跌至1万以下,至今,通州在北京城市副中心等诸多利好的拉动下,其房价 不过重回2万元时代,且一直难有起色。

“相较而言,一些由于供应量较小,从而在市场内难以引发大量关注的区域,此时却凸显出它们的优势。”陈志告诉记者,这些区域,其市场竞争压力较 小,市场比较平稳,定价也更理性。即使在市场低迷期,也不会出现大的波动。这样的区域,也不乏自身价值较优秀者。如位于西五环丰台区的王佐区域,与房山长 阳相邻,是今年世界种子大会的举办地;4月,与之同处一个商圈的丰台长辛店区域拍卖出一地块,商品房楼面价高达4.5万元/平方面,而王佐区域内的某项目 销售均价不过3万元左右。无论从其区域位置,还是区域未来增值空间来看,王佐都算是市场的“绩优股”,但由于区域内供应量偏少,导致其市场关注度一直不 高。据了解,王佐区域今年仅有领秀·翡翠山、汤泉墅、山语城、燕西华府和北湖壹号五个项目入市。

“购房窗口期的‘天时’难得,选择合适的置业地点的‘地利’也非常重要。想要抓住机会完成置业计划的购房者应更加冷静思考,做出判断。”陈志告诉记者。