今年3月国务院公布《国家新型城镇化规划》,提出要推进“以人为核心”的新型城镇化规划,以及2020年我国要实现常住人口城镇化率达到60%左右,并对生态环境、公共配套等提出更高的要求。

新型城镇化规划对房地产市场构成哪些挑战?给房地产商转型又带来怎样的机遇?日前举行的中信地产2014年度论坛以“协同带来增长——中国城市之路”为主题,邀请各界人士,共同把脉中国新型城市之路的走向与路径。

“各行各业投房地产,千家万户买房子”盛景将难再现

近来,一些地方商品房价格松动,房地产市场是否迎来“拐点”、未来又将何去何从、开发商如何转身等话题引发各方强烈关注。

住建部政策研究中心秦虹提出,房地产业经过了十几年高速增长之后,必将进入一个新的发展阶段。她的判断是,房地产市场的趋势性机会即将过去,未来迎来的主要是结构性机会。

秦虹说,在趋势性机会下,各行各业投房地产,千家万户买房子,是没有错的,而在结构性机会中,只有专业化能力强的企业才能在房地产行业中找到新的结构性机会,无论个人还是房地产企业,要作好选择与判断,“否则未来的投资将会面临很大的风险”。

秦虹分析,未来房地产市场格局将会呈现三个新的特征:

第一,房地产行业高速增长时期已经过去,未来房地产业的增长将从过去的低基数高增长,变成高基数低增长。

第二,以新房交易为主的时期即将过去,进入二手房市场和新房市场并存的格局。40个重点城市在2013年二手住房的交易量同比增长了60%,二手房的交易占到整个房屋交易总量的40%。“即使未来总需求量仍保持很大,但对新房需求有可能降低。”

第三,过去以住宅开发为绝对主体的房地产开发模式会过去,代之以城市所承载的第二和第三产业发展为主体,特别是服务业发展为主体的产业调整必然会到来,在这种情势下,要特别关注以产业支撑为核心的产业地产开发。

秦虹说,未来的房地产业发展,必然伴随城镇化的转型发展,实现房地产业的转型发展。“这意味着房地产行业的竞争会越来越激烈,企业整合在所难免,房地产企业的转型发展更是迫在眉睫。” 

新型城镇化不能只造空城,没有人气

在原建设部副部长、中国房地产业协会名誉会长宋春华看来,新型城镇化要避免陷入的一大陷阱就是“只造空城,没有人气”。宋春华走过看过一些城市,深深感慨,一些城市的开发区“又好又新,但就是没有人气”。

宋春华认为,农村人口转移的动力源是产业的升级转移和集聚,“如果没有产业支撑,你不能提供就业,不管你造出多么好的新城,不会吸引人,吸引人也留不住,只能是空城。”他提醒,“必须要摒弃那种没有产业支撑,只靠房地产开发的城镇化。”

“中国未来的城镇化,要避免过去所形成的一些弊端,比如说鬼城现象,没有产业支撑,单纯建楼房的城镇化,只是以建筑为中心,不是以人和产业为中心。”秦虹说,下一步新型城镇化转型发展的核心内容之一,就是要产城融合。

过去的房地产开发模式,建完住房以后,配套一点医院、商场等来解决居住需求。“这已经远远不够,在住房总量已经不短缺、城镇化进程加快发展的背景下,要结合消费升级以及产业结构的升级,大力发展服务性的文化、休闲、养生的产业为中心配套住宅。”秦虹说。

未来房地产业的发展机会在哪里?秦虹认为:“如果说过去是建住宅配套商业服务业,今后可能是以新型产业为主体,来配套住宅,这种以产业支撑为核心的产业发展模式,是风险小的、健康的,也更加考验产业发展能力。”

房地产商如何让城市运营成为可能

河北的燕郊,近来成为媒体聚焦的中心。因为比邻北京,不少外来人口在燕郊买房安家,而由于缺少配套资源,当地教育、医疗、交通,甚至治安管理都捉襟见肘,不少老人要凌晨四五点起来给孩子到公交车站排队候车,三四岁幼儿则要穿城上幼儿园。楼房盖起来了,房价上去了,这种种窘境,令人不由得发问,这是宜居的、人的城市化吗?

新型城镇化时代背景下,走中国城市发展之路,房地产商应该扮演怎样的角色?正如华夏时报总编辑水皮笑问:今后的房地产商还是“挖个坑,盖座楼,拍拍屁股走人”吗?

中信地产给出的答案是“城市运营商”的定位与选择。中信集团副董事长兼总经理王炯的认识与上述专家不谋而合。他说,过去以土地升值为核心的经营方式,已经造成了城市发展之间的不平衡和产能过剩。而今,房地产行业正在从过去简单的土地红利带动增长,向集约、有内涵、注重公共配套、夯实产业的方向转变。中信地产已在成都、汕头等地进行了探索,其实现的路径是创新引入PPP(公共私营合作制)模式。

房地产商能否成为城市运营商?安邦咨询创始人陈功讲起他在英国利物浦的见闻:当地城市的垃圾清运、水、电、路灯、绿化等市政维护管理都交由公司打理,政府从城市运营管理中退出,大大减轻了政府财力负担,政府、企业、居民三方受益。

财政部财政科学研究所所长贾康称,过去只能由政府运用财政资金来做的一些公共基础设施、公共工程、公共服务项目,在PPP模式下,可转变为由非政府的企业主体、民间资本、社会资金进入实施,从而更充分、更有质量地满足公众需要。“应更多发挥PPP模式在改革创新中的正面效应。”他评价道。