6月即将临近尾声,来自南京市住建委的官方数据显示,截至昨晚8点,今年上半年南京房地产市场的新房销量接近3.1万套,跟去年同期相比下滑了两成多。与楼市销量同步“回落”的还有买房人的信心,在记者随机采访的20多位普通市民中,有六成多认为下半年房价还会降,就连开发商也表示南京楼市会继续“跌跌不休”,在不少地产专家看来,这或许意味着买房时机已经到来。

看数据 比去年上半年少卖1万套房

截至6月26日晚8点,南京网上房地产显示,今年上半年的新建商品住宅成交量为30700套,如果加上6月27日-6月30日这四天的成交量(按5月份日均成交180套推算),南京上半年新房的实际成交套数为31340套,而去年上半年南京楼市的新房成交量为41300套,时隔一年,销售数据上却整整少了1万套,降幅超过了24%。此外,从认购数据上看,预计今年上半年的新房认购量为3.5万套,同比去年同期的4.7万套也下滑了25.5%。

半年少卖了1万套新房,折算到每个月接近1700套,事实上,半年成交3.1万套新房的数据并不难看,2011年由于受“限购令”出台的影响,全年只有3.8万套新房成交,2010年的新房成交量也不超过5万套。通常情况下,下半年的成交套数要高于上半年,专家预计今年全年销量在7万套左右,这一数字与南京的城市规模基本相当。

■分析:

转折点出现在4月份

在不少接受采访的开发商眼中,楼市萧条是从今年第二季度开始的。位于河西、开发过三家楼盘的老牌房企负责人告诉记者,今年一季度的销售数据跟去年是基本持平的,转折点是在4月初,售楼处人气明显有所下滑。“主要是国内多个城市纷纷出台了楼市调控放松的消息,虽然真假莫辨,但是对买房人的心理影响蛮大”,这位负责人叹了口气。

看市场 楼盘促销不断,放低姿态迎客户

当房地产市场坚挺的时候,在售楼盘多半一副“爱理不理”、“爱买不买”的表情,而一旦买卖双方的关系倒置,开发商往往放低了姿态,笑容满面地面对买房人。今年的南京楼市促销最早是从楼盘“脱衣”开始的,所谓“脱衣”指的是原本精装销售的项目改成毛坯交付,房价也随之降低3000元/㎡左右,有的高端项目甚至因此将房价下调4000元/㎡以上,虽然没有“降价”之名,而实际上却具有“降价”之实。

位于江北的雅居乐滨江花园在4月份推出了190套毛坯交付的房源,而原本精装房的装修标准在5000元/㎡左右,这样一来,购房门槛从400万起步降低至200多万。随后,仙林、江宁等地的多家楼盘纷纷跟进,以“精改毛”的名义将房价拉低,也因此换来了可观的销量。

除了在精装与毛坯上的比拼之外,动真格的楼盘也有不少。位于城东麒麟板块的中海国际社区喊出了“房价回到一年前”的宣传口号,将新推房源定位跟去年推出的首批房源持平;保利地产旗下的多个项目直接推出“一成首付”甚至是“零首付”的活动,降低购房门槛;江宁的别墅项目复地朗香打出“公寓价”的旗号,独幢别墅的售价从20000元/㎡降至16000多元/㎡。

■预测:

四季度房价或将见底

“下半年还会有大动作。”城东一家楼盘的营销人士告诉记者,眼下南京楼市的调整才刚刚开始,买房人的观望心态很难在短期内扭转,与其坐以待毙,还不如主动出击,在价格上多做文章换取销量,“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格”,他说。

楼市专家表示,今年下半年或许是近年来最好的买房时机,开发商的价格调整一旦到位,买房人再观望下去的话将错失良机。至于如何判断是否“到位”,专家表示今年第四季度南京房价或将基本“见底”。

回 望

上半年南京楼市关键词

“宁七条”

今年3月份,网络上突然爆出南京将发布《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》这一消息,文件从7个方面规定了保障性住房的建设、房价涨幅的控制等条文,也因此被称为“宁七条”。令人意外的是,这份文件并未出现在南京市政府的官方网站上,住建部门既不承认这份文件的真实性,也没否认文件当中的条款,时至今日仍是个未解之谜。

“宁七条”的内容包括:1、加大土地供应;2、限地价、竞配建;3、部分不良企业得卖“现房”;4、按季度分解控制房价涨幅;5、精装修房要第三方评估;6、高淳、溧水纳入房价监管;7、统计部门要监测并实地调研。从实施情况来看,文件当中的多数规定已经在实施当中。

“9050”新政

“宁七条”中关于刚需购房的规定之一,要求“今后五年全市商品住宅年均用地在500公顷以上,其中90平方米以下户型占比达到50%以上”,这一规定也被业内称为“9050”新政。而这一政策的正式落地是在南京市国土部门的土地出让公告中,在今年第三号土地出让公告上,明确要求“套型建筑90平方米以内住宅建筑面积,占住房总建筑面积的比例大于50%”,并且在今后的多幅地块出让中,均有此规定。

其实,“9050”新政并不新鲜,早在七八年前,南京就曾响应国家号召出台过“9070”的政策,即90平方米以下的户型需占整个项目的70%,从实际执行的效果来看,这一新政不到一年即被变相废止。有人评价说,市场的问题还是应该交由市场去解决,建什么户型的房子还是应该由开发商说了算,政府将保障房的建设做好即可。

土地限价

去年南京土地市场“地王”频出,这一现象引起了众多业内人士与买房人的强烈关注。今年初,南京相关部门推出了“土地限价”政策,意图消灭“地王”的帽子。

具体规定是这样的:每幅地块都设置了最高限价,一旦开发商的报价达到了最高限价,将改为竞争配建保障房的资金的方式,出价最高的竞买人将最终取得地块使用权。在土地限价政策刚推出的一两个月内,这一政策的确显现出了威力,“地王”没有了,政府的保障房建设资金也得以补充。不过,随着近期楼市整体走势的下滑,不少地块均以底价出让,“最高限价”几乎成了摆设。

降价维权

开发商的每一轮价格调整,往往都会引发老业主的持续关注,2008年、2011年大抵如此,今年也概莫能外。今年5月份,城东仙林湖板块、江宁九龙湖板块的多家楼盘房价调整,开发商推出了限价房、特价房以吸引买房人,结果老业主找出装修标准不到位、承诺没做到等理由,找到开发商要求维权;本月,城东麒麟板块的两家楼盘分别推出了较低价格的房源,同样遭遇老业主维权,维权方式和维权标语几乎一样,老业主打出的诉求则是开发商在学区问题上弄虚作假。

其实,业主维权本不是新话题,正常的维权诉求理应得到法律的支持,出现一些过激行为则不应当。与此同时,遭遇维权的房企也应反思业主提出的诉求是否合情合理,当初在销售时是否有做不到位的情况,共同推动南京房地产市场的良性发展。