提要:楼市低迷造成的连带效应正在向土地市场传导。今年以来,一线城市土地交易量及成交总额均出现明显调整。特别是6月以来,一线城市的土地挂牌数量也大幅下滑,土地市场“惜供”现象正在蔓延。

    楼市低迷造成的连带效应正在向土地市场传导。今年以来,一线城市土地交易量及成交总额均出现明显调整。特别是6月以来,一线城市的土地挂牌数量也大幅下滑,土地市场“惜供”现象正在蔓延。

   土地供应量缩减

    通常情况下,从6月开始土地市场会逐步进入成交活跃期。但是,目前一线城市土地挂牌量仍处在较低水平。分析人士指出,推地节奏放缓,意味着未来土地成交量难以出现有效提升。

    北京市土地整理储备中心信息显示,目前正在挂牌交易的经营性土地仅有5宗,其中最早成交的两宗居住类用地——昌平区沙河镇地块及顺义新城第21街区地块,还需要等到7月14日以后才有结果。而北京市上一宗成交经营性土地,还要追溯到5月6日。这意味着北京已有至少两个月的时间住宅用地“零成交”。

    事实上,上述两宗地块也是在北京长达百日的住宅用地“零供应”后首次迎来的土地出让。两宗地块起始总价达到47.8亿元,楼面价均超过2.5万元/平方米。业内人士认为,由于地块价格较高且需异地建设保障房,预计地块的溢价水平不高,难现年初的抢地热潮。

    住宅用地“惜供”现象并不仅仅发生在北京。中国某研究院数据显示,截至6月上半月,北京、上海、深圳、广州四大一线城市仅推出5宗纯住宅用地,面积合计约29万平方米。近期上海市连续推出多宗土地,但主要以商业用地为主。6月18日上海市挂牌出让位于青浦区赵巷镇的一宗商住用地,出让面积为2.5万平方米。

    土地市场降温

    今年年初,土地市场曾掀起一波抢地热潮,“房冷地热”的局面也延续多时。不过,从6月开始,土地市场已有降温迹象。

    中原地产研究部数据显示,6月上半月一线城市总成交土地8宗,合计成交金额为18.2亿元。中原地产分析师张大伟预计,6月四个一线城市的土地成交额将低于200亿元,将创造最近几年的最低点。

    土地市场降温不仅体现在土地成交数量的下滑上,土地成交均价、平均溢价率等指标也在今年出现明显下调。数据显示,6月上半月一线城市成交的8宗用地平均溢价率仅为4.8%,成交楼面价格为3989.19元/平方米。5月一线城市共成交了32宗用地,平均溢价率为23.5%,也处于近期低位。相比之下,年初土地市场较为火爆时,1月份的一线城市土地平均溢价率达到了50.5%。

    土地市场降温,房企拿地意愿也趋于谨慎。中原地产数据显示,截至6月18日,销售20强的标杆房企6月内拿地总额仅为72.4亿元,仅中海、富力、恒 大、招商等房企出手,其他房企则基本停滞。相比之下,2013年6月,20强房企拿地金额超过420亿元。

    “土地市场已经开始降温。”张大伟表示,房企受到销售不佳、资金链趋紧的影响,虽然对一线城市地块仍有一定渴求,但购地已趋于谨慎及理性。同时,各地政府也在房地产市场降温之际放缓推地步伐,推出地块难以较高溢价成交,从而导致溢价率同比回落。

    业内人士预计,随着市场预期改变,楼市已步入调整期。未来房企在拿地策略上也将趋于谨慎,但一线城市仍然是大型房企布局的重点。未来一线城市恢复供地规模后,热门地块的竞争仍将激烈,但土地市场整体溢价水平不会有明显攀升。