开发商的宣传海报

◆【被投诉对象】江西洪城房地产开发有限公司

◆【投诉主题】宣称“买一层送一层”误导消费

◆【投诉人】樊女士

当下,“买房送面积、送花园、送地下室”,种种吸引眼球的宣传文字,让不少购房者怦然心动。近日,江西南昌一位消费者反映,因为轻信开发商“买一层送一层”的广告宣传,盲目签订了购房合同。事后,双方在赠送的是房屋产权还是使用权的问题上各执一词,纠纷由此产生。

赠送的地下室没有产权

“买一层送一层,赠送率超100%,舒适无极限,超大空间随心幻变!”看到这样的宣传海报,南昌消费者樊女士动心了。2012年12月初,她专程来到江西洪城房地产开发有限公司开发的“洪城·东公馆”楼盘看房。

樊女士对记者说,当时,她看中了“买1楼赠送地下室”的户型,并提出了实地看房要求。销售人员答复说“没有钥匙”,只陪同她参观了样板房。看完样板房后,樊女士对房屋的结构设计非常满意,遂交纳了1万元定金,并于两天后签订了正式的购房合同。

“直到签订合同后,我才无意中发现他们赠送的是地下室的使用权,而非产权,而且在购房合同上没有任何关于赠送面积的体现。”樊女士当即提出异议,并要求开发商将赠送面积写入补充合同。可时至今日,销售人员要么以“要向领导汇报”为由拖延,要么以“正在沟通”敷衍。最后,该销售人员干脆不再接听樊女士的电话。

今年3月初,樊女士多次前往该楼盘,试图查看即将交付的新房,结果被销售人员以各种理由拒绝。樊女士的心里更不踏实了,便自行找到自己购买的房屋查看,透过地下室的采光窗,竟意外发现地下室存在严重积水。

开发商是否有意隐瞒

经樊女士再三交涉,开发商为其出具了一纸说明,内容为“您于2012年12月5日购买洪城·东公馆小区6栋3单元102室房屋时,我公司同时赠送了109.92平米的地下室面积。对该地下室,您拥有与房屋产权同期的使用权。”所盖公章是江西洪城房地产开发有限公司销售部,时间为2013年1月24日。樊女士认为,在签订合同近两个月后,开发商才开具了这份说明,证明开发商一直在隐瞒赠送的只是使用权这一事实。

3月13日,记者以购房者身份来到位于南昌市昌东东升大道的“洪城·东公馆”楼盘营销中心。“我们这里有买一层送一层的优惠,建筑面积95平方米,另外送一个100平方米左右的地下室,简单说,就是‘买一层送一层,一层总价,双层享受’。”售楼人员对记者说。

随后,记者找到了樊女士购买的房屋。尽管天气晴朗,但地下室内依然清晰可见不少积水。楼盘工程部顾经理表示,这是施工方面的瑕疵,他们正在查找渗水的原因,做好地下室防水,力争将问题彻底解决。

洪城·东公馆销售部经理王芳在接受记者采访时称,在签订购房合同前,樊女士不可能没有看过房,销售人员也不可能不事先告知所赠送的地下室只有使用权。记者问及“既然赠送的只有使用权,宣传‘买一层送一层’是否会误导消费者”时,王芳没有回答。

赠送面积多不受法律保护

3月18日,南昌市房管局工作人员在接受记者电话咨询时称,南昌市不允许开发商擅自赠送面积,按照国家标准《房产测量规范》的规定,大多数赠送的面积只有使用权,没有产权,如露台、花园等。

3月19日,江西省消费者协会投诉部工作人员王军对记者说,所谓赠送面积,其实大多是开发商利用比较繁杂的房屋面积计算方法或单价核算方法,让消费者在购房时摸不清头脑,购房赠送面积并不是“天上掉馅饼”,而是一种不规范的市场销售手段,因为赠送的面积产权不明晰,购房后很容易引起纠纷。如果开发商仅仅是想将地下室的使用权让渡给购房者免费使用,那么在前期广告宣传就应该谨慎用词,以免要约邀请被认定为要约。消费者在签订购房合同时,也应就赠与形式、免费使用期限、修缮责任、服务提供等可能发生误解与分歧的问题进行明确约定,尽可能减少法律风险。

江西明实律师事务所律师张海水分析说,假如开发商所赠送面积拥有独立的产权,这种赠与是合法有效的,如果开发商赠与的只是使用权,则这种赠与的行为可能是无效的,易引发侵权与缔约过失的责任。从本起纠纷来看,开发商赠送的是地下室。到目前为止,小区地下室产权到底是归属于开发商还是全体业主尚存争议。《物权法》规定,不计入私人产权的面积,应属于公共产权。因此,日后一旦地下室作为共有面积,被全体业主主张权利,那么根据《合同法》第五十一条之规定,该赠与合同就属于可撤销合同,购房者很

可能成为连带责任人。

张海水说,以现有的买房送面积模式来看,所赠与的部分几乎都是明确规定不计入建筑面积的,即便购房者对赠送面积进行改造使其具备了专有部分的特征,也仍然无法在房屋登记簿或产权证上得到体现。也就是说,这些赠送面积得不到法律的认可与保护。一旦将来所购房屋遇到拆迁、出卖、继承、评估、抵押等情况时,就这部分面积的处分,购房者将无法获得收益保障。

●相关链接

各地相继叫停买房送面积

2011年,上海市出台《建筑面积计算规划管理暂行规定》,明确地下室、阳台、飘窗等结构、部位的建筑面积计入容积率,并明确不得随意虚构设计平面用途及性质。此禁令一出,使许多开发商依靠“送面积”来提高房屋总价的方式无处遁形。

2012年3月1日,为了规范房地产市场的容积率指标,对“赠送超大阳台、买一层送一层”等以往开发商惯用的销售方法进行严格限制,四川省《成都市规划管理技术规定条例补充》开始实施,其中明确要求商品房层高超过3.6米需双倍计算产权面积,赠送面积不得超过产权面积的20%等。