原标题:分析称过去十年房价上涨至少5倍 救市为时尚早

近几个月来,有关中国房地产市场的各种观点铺天盖地,政府着手救市的消息也纷纷扬扬。实事求是地说,中国房地产市场的确存在一定泡沫,中国房地产市场正在进行的调整,应该是向更为理性状态的回归,各类救市措施在现阶段匆匆推出,实无必要。

首先,我们必须承认,中国房地产市场存在一定泡沫,前期持续普遍上涨、房价过高,现阶段市场预期逆转、高空置率、租金上涨动力减弱等都反映了这一特征。过去十年里,中国的房地产价格上涨了至少5倍,一方面,当然可以认为这是中国房地产市场市场价值的回归,但从另一方面看,房地产价格上涨幅度已经过大。同期城镇居民收入虽然也连年上涨,但是仅上涨了2倍多,远远低于房价上涨的幅度。高房价在一定程度上已经透支了收入的增长。

其次,目前这轮调整刚刚开始,幅度还很浅。今年上半年,全国房地产市场表现较为低迷,这主要表现在成交量同比下滑2到3成,个别城市达到4到5成,销售商的促销手段不断“创新”。但是,房地产市场价格的下调才刚刚开始,中国房地产指数系统(CREIS)的数据显示,今年5月新房平均销售价格环比自2012年6月以来首次下跌,同比看尽管涨幅有所回落,但仍有7.8%的涨幅。因此,如果说调整已经开始,不妨认为这是房地产市场调整的第一阶段。

再次,目前局部性调整的特点仍较为明显。数据显示,5月份中国百城统计中有62个房价下跌,而4月为45个。这说明,虽然房地产价格下跌的城市有所扩散,但并非全国性的下调,仍有4成城市的房价在上升。

基于以上分析,可以发现,中国房地产市场的此轮调整由于持续时间太短,覆盖地区有限,调整远未到位。

国际货币基金组织和世界银行的官员认为,中国的房地产市场还未到达拐点,中国房地产市场的调整只是部分地区的调整。这一判断描述了中国房地产市场的现状,但未涉及未来趋势的判断。

不过国际货币基金组织最近连续发表一些报告,对一些国家房地产市场的情况作出警告,其中有一份有关全球房地产市场的报告,认为许多国家的房价均已远超历史平均水平,各国应采取积极行动控制地产风险,防止再次出现毁灭性的房地产市场危机,威胁全球经济稳定。报告特别提出,新兴市场经济国家的房地产价格上升更快,究其根源是全球主要央行的宽松货币造就的大量资金流入。资金流入一方面对货币形成升值压力,同时也为资产泡沫的形成打下了基础。

对于新兴市场国家而言,房地产市场的过热危害更大。由于目前主要发达国家货币政策仍处于超宽松状态,因此,充裕的资金继续成为资产市场的依托。一旦这种局面改变,风险就会骤然升高。因此,中国房地产市场正在进行的调整,应该是向更为理性状态的回归,值得欢迎。

美国金融危机之前数年,美国新增G D P中50%来自房地产行业,居民消费增长的70%与房地产相关收入有关。中国如果为了暂时的经济刺激而走美国老路,恐怕也难免泡沫破灭的风险。在泡沫还处于可控可治理的时候及时调整,无论从哪方面来说都是有益的。