原标题:上海商品房库存破1100万平米 降价潮或来临

倾巢之下岂有完卵?

综合多家第三方机构数据可见,2014年6月上海商品住宅成交面积约71.37万平米,较去年同比下跌36.50%,环比5月上涨19.85%;商品住宅销售价格为26550元/平方米,同比上涨10.66%,环比5月下跌3.79%。

上海楼市6月份延续了2014年初以来的低迷态势。7月1日,克而瑞信息集团(以下简称克而瑞)通过旗下最新升级上线的“房价点评网”宣布,下调全国21座城市的千余个楼盘的评级,其中不乏万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大等知名房企的旗下项目。

德佑地产营运副总经理孙扣华等多名业内人士分析,楼市成交的低迷,主要是由于去年以来房价的快速上涨逐渐触及购房者的心理底线,以及房贷的持续收紧。

7月2日,在上海上半年市场回顾与展望发布会上,戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏预测:“2014下半年,特别是8-9月份后,打折促销项目或将明显增多,而刚需项目或率先开始以价换量策略。”她的依据就是今年上半年上海商品住宅成交量正在下跌。综合第三方机构数据,上半年上海商品住宅成交量约为400万平方米,环比2013年下半年下降42.9%,同比跌幅达32.63%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,6月份上海成交量尽管因为房企抢收半年报业绩出现回升,但上半年商品住宅成交量仅为400万平方米左右,同比下滑32.63%。如果还没有大幅降价的现象出现,第三季度市场销量能否持续回升仍然是未知数。

值得关注的是,上海一手住宅的供应量在持续上升,库存已突破千万平方米。

根据德佑地产市场研究部监控的数据显示,2014年上半年,上海一手商品住宅新增供应面积为526万平方米,同比上涨6.7%,位于近年同期的相对高位,却未能拉动成交的增长。而供过于求的局面,导致了全市库存的大幅上升,上海一手商品住宅存量在6月突破1100万平方米大关。

来自金丰易居&佑威联合研究中心的研究数据也显示,新增供应比成交量多出了119.79万平方米,多出的量占成交量的比例为29.49%,接近3成。

金丰易居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚指出,在新增供应相对充裕而成交却不同步的状况下,必然加大库存,增加价格下行的压力,但只要开发商愿意“充分”优惠,成交量就能得到释放。他以今年上半年成交面积第一的新城地产旗下香溢璟庭为例,该项目位于嘉定主城区板块,上半年共成交32665平方米,均价为16664元/平方米,相比去年底均价20000元/平方米左右,该项目价格下调超过10%。

此外,从上海市商品住宅3个月移动存销比来看,2014年6月商品住宅存量1202.79万平米,3个月移动存销比已达17.43个月,已经超过降价指标15个月的范围值。张宏伟表示,2014年第三季度,开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则,坚持以现金为王。尤其是上市房企,半年报“抢收”不利,三季度在银行信贷紧缩的背景下,大型房企“以价换量”的态势将更加明朗化,楼市“降价潮”会真正来临。

上海高端住宅同样销售缓慢。戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示,上半年上海单价6万元/平方米以上的公寓和5万元/平方米以上的别墅,成交量分别为11.20万平方米和4.30万平方米,环比降幅均在30%左右。

伍惠敏指出,“成交量的下滑,必然导致部分开发商的资金紧张,股权收购将是一个战略选择。资金密集型的行业特征,集中度正在上升的行业发展阶段,都决定了境内房地产市场中股权收购的多发。”以万科为例,2005年以来,万科每年主要股权收购合计金额达15亿元,2008年至2013年万科主要项目所在城市数量增长近一倍。可以说,万科成功的股权收购是实现其战略目标的重要支撑之一。

楼市的持续低迷,已经在土地市场有所反映,2014年上半年,上海全市土地市场成交金额为655.7亿元,环比下跌55.5%,同比下跌11.9%。