人民网北京7月4日电 (余燕明)越秀地产在土地市场疯狂的大手笔,令无数为资金挠头的开发商颇为艳羡。不过,越秀地产强势拿地的背后,实则是来自基金的财力支援。

记者调查了解到,越秀地产去年自己支付的土地款不到拿下地块总金额的3成左右,而这些资金多是来自越秀地产母公司旗下管理的基金。值得指出的是,这些基金公司也刚刚在去年发起成立,与越秀地产开始接连谋求与基金合作拿地开发的时间点吻合。

与母公司旗下基金的合作,虽然大幅改善了越秀地产的财务状况和流动水平,到今年,穆迪和和摩根士丹利等评级机构却针对越秀地产警示风险或直接降低评级。未来越秀地产与基金合作的开发模式能否持续和成功,仍然有待检验。

借力基金疯狂拿地

越秀地产在去年不到两个月的时间内,已经接连拿下武汉和广州的地王项目,而两宗土地的应付土地款超过130亿元。

公开数据显示,越秀地产到去年底,其资产负债率为43.8%,相比2012年底37.1%上升6.7个百分点,负债水平相对行业内保持在较低水平。而且,当年其整体融资成本也下降1.44个百分点至5.59%,其中利息支出同比下降11%。

越秀地产大幅拿地的同时,负债率和利息支出还能降低?从去年开始,在越秀地产强势拿地的背后,则是来自一连串基金的财力支持。知情人士称,越秀地产去年在融资上大幅度采取和基金合作的模式,很多时候是以股权为代价的,而一旦市场出现风险,还不上贷款,其直接压力比债权融资还大。

2013年9月,越秀地产旗下子公司击败复地、世茂和金融街,以90.1亿元的代价拿下位于武汉江汉区的精武路地王地块,楼面价达到12617元/平方米,创下武汉的总价及单价双料地王,该地块也挤进全国总价地王排行榜前十。

据了解,虽然该项目的开发体量和土地金额都较大,不过,越秀地产仅占有该项目权益的7.6%,而其子公司当时与基金公司分配的股权比率为8%和92%,因此,实际上越秀地产及其子公司对该宗地块的出资总额将不会超过7.21亿元,即地块总价的8%。

无独有偶,去年10月底,越秀地产再度斥资43.5亿元拿下位于广州萝岗区云埔的新地王,越秀地产与基金公司分配的权益比例为10%和90%。这也意味着越秀地产为此支付的土地款将不超过4.35亿元,同样可以获得该地块的开发权益。

另据越秀地产2013年财报披露,越秀地产在去年在广州、杭州、佛山和武汉四个城市购入的七宗土地,总金额超过200亿元,不过其中有4宗土地便是通过以与基金合作的方式购得。但越秀地产为7宗土地支付的土地款不到60亿元,仅为总土地金额的28.9%。

“与基金合作提高了财务灵活性,在保持较低负债率的同时,能够加快实现规模效应。”越秀地产在财报中对此指出,“越秀地产还将积极打造房地产金融和联合开发的商业模式,在前端购地的环节,深化与投资基金的合作。”

值得注意的是,虽然越秀地产旗下拥有上市平台越秀房地产投资信托基金,但该平台也并没有直接给予越秀地产以融资合作的支持。与其合作的基金另有他处。

单只基金募资过百亿

记者调查了解到,在参与到与越秀地产及其子公司拿地的基金公司名单中,均指向越秀地产母公司越秀集团旗下管理的基金。

在上述的武汉精武路地块中,与越秀地产合作的广州越秀仁达四号实业投资合伙企业,其将支付该宗地块92%的土地款,并在与越秀地产的此次合作中构成关联交易。同样,在越秀地产竞得广州萝岗区云埔地块中,与越秀地产子公司合作拿地的则是广州越秀仁达五号实业投资合伙企业,此次合作也与越秀地产构成关联交易。

经记者了解,广州越秀仁达四号实业投资合伙企业与广州越秀仁达五号实业投资合伙企业均归属于广州国资产业发展股权投资基金管理的两只基金公司。

一个值得指出的问题是,广州国资产业发展股权投资基金也是基金“新生儿”,其在去年刚刚成立。而越秀地产也几乎在同时才开始与基金合作,且越秀地产的多个项目均是与该基金合作拿地开发。

去年5月份,包括广州钢铁、广州友谊、广州港集团、广州越秀金融投资等在内的12家广州国资系统内的企业参股设立,认缴总额为23.92亿元。在该基金参股的12家有限合伙人中,广州越秀金融投资集团有限公司则附属越秀集团,其出资2亿元,占总认缴金额的8.36%。

另外,广州越秀产业投资管理有限公司作为唯一的普通合伙人及基金管理人,其认缴出资额仅为200万元,只占该基金认缴总额的0.08%。记者获悉,广州国资产业发展股权投资基金是广州国资委牵头,在广州国资系统内发起设立的基金,其投资模式将以“母基金+子基金”的方式运作,主要面向“城市发展关键领域”的投资。

记者查阅工商资料显示,广州国资产业发展股权投资基金旗下已经至少包括11只子基金,均是以“广州越秀仁达”开头来命名,广州越秀仁达四号实业投资合伙企业与广州越秀仁达五号实业投资合伙企业均在此列,分别2013年7月份前后成立。

记者还了解到,在目前广州越秀仁达系列基金已公开的信息中,广州越秀仁达四号基金于2013年10月份成立,其募资规模高达103.5亿元,期限为2年,且其投资方向全部指向越秀地产。

投资级评级或难保持

“越秀产投作为广州国资基金的管理人,其在选择项目的时候,不排除有倾向于越秀地产自有项目。”一位资深PE行业分析师对记者表示,“这些基金资金的涌入,对于改善越秀地产的财务状况和流动性都非常有帮助。”

该分析师进一步指出,在投资评级中,低负债和稳定的现金流是获得较高评级的重要考核指标,较高的信用评级对于企业将来获得融资便利和低成本资金来说至关重要。

而在去年,越秀地产已经发力取得包括惠誉和穆迪两家量级国际评级机构分别给予的“BBB-”和“BBa3”的评级,成为当时继中海和华润之后的第三只同时获得惠誉和穆迪授予投资级评级的内房股。

此前,越秀地产一位匿名人士在接受媒体采访时就透露,“维护投资评级是公司的一项重要工作,我们现在拿地前都会先考虑评级的影响因素。未来的项目拓展将更多考虑采用合作模式,借用外部资金实现低负债和稳增长的平衡。”

上述内部人士所言也在越秀地产的官方表态中得到证实。“集团未来的发展计划和策略安排都会重点考虑维护公司的投资级评级。”越秀地产在去年的业务展望中表示。

然而,在今年4月份前后,穆迪和摩根士丹利也已经分别针对越秀地产发布研究报告。“越秀地产的利润率从2012年的47.5%大幅降至2013年的28.9%,幅度高于穆迪预期。因此,虽然收入同比大幅增长75%,但利息覆盖率依然疲弱,只有2倍,相对于其评级水准而言属于疲弱。”穆迪分析师梁镇邦表示,如果越秀地产未能实现其销售目标,导致其增加债务水准来为持续的建设支出和土地收购款项提供资金,未来6-12个月其评级就可能会进一步受压。

另外,今年4月份,摩根士丹利则直接把越秀地产的评级由之前的增持降至减持,目标价削减45%。