多位业内人士表示,房地产业已告别“青春期”,地方政府为救市将加速放松限购政策,但监管层将坚持分类调控做法,不会对房地产市场进行直接干预,更倾向于采取以市场调节为主的“无为而治”方式。保障房和长效机制建设是重要的两个政策着力点。

下半年房地产市场将继续处于调整过程中。成交量低迷态势难以短期内改变,房价可能继续向下微幅调整。

调整周期已至

经连续多月上涨后,房价终于出现下降。5月,在70个大中城市中,有35个城市的新建商品住宅价格环比下降,占比达50%。平均而言,70个大中城市新建商品住宅价格平均环比下降0.15%,为近24个月以来首次出现负增长。

此前,房地产投资、新开工面积、土地购置等指标已经历多月下滑,成交量持续走低。分析人士认为,从去年年末开始,楼市调整迹象已露端倪。

中原地产数据显示,上半年全国典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套,同比下降23.7%。其中,一线城市跌幅达31%,二线城市跌幅达34%。

这家机构的报告显示,经多年房地产投资高增长,如今整体市场供需关系已趋平衡,不少城市甚至出现供大于求的现象。这些特征决定未来一段时间,市场将进入低速增长期。特征为成交量低迷、房价走低、楼市多项指标低迷。

上海某房地产研究院副院长杨红旭[微博]表示,2004年以来,我国已经历三次房地产短周期,当前已进入第四个周期。此前两轮调整分别位于2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房价下跌周期持续6个月,后者为8个月。由于处于“黄金(1321.30, 0.70, 0.05%)十年”,上述时期房地产业调整规律是:房价上涨时涨幅很大,下跌时跌幅很小;涨的时间长,跌的时间短。相比之下,如今房地产业内外环境均不乐观。主要体现在:既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策,又面临整体市场“供大于求”的情况。这决定了此轮房地产市场调整周期将更长,即房价下跌时间可能超过8个月。

“救市”恐难马上见效

几乎与楼市低迷同步,从上半年开始,不少城市开始松绑楼市调控政策。杭州、南京、北海、天津、芜湖等城市均在“救市”行列。近期,沈阳、呼和浩特、济南等城市也陷入救市“风波”中,有关部门虽未证实已出台救市举措,但仍被市场认为“救市”动力仍在。

中原地产首席分析师张大伟表示,在供需关系发生逆转态势下,还将有更多城市加入“救市”行列。其中,具有人口净流出、新建区域较多、产业支撑不足等特征的城市“救市”冲动尤其明显。综合各地措施来看,目前主要“救市”手段为松绑限购,预计有30个以上城市的“限购令”可能在年内取消。

分析人士说,针对地方“救市”行为,目前尚有“红线”阻碍,即一线城市限购不会松绑、差别化信贷政策不得松动等。因此,除非出现类似“四万亿”的投资放量或货币政策实质性宽松,否则零星“救市”手段不能挽救房地产市场下行趋势。

中金公司报告称,预计重点城市下半年成交量将有6%左右的同比降幅,房价将环比下降约5%-10%。部分公司或下调销售目标,从而应对房地产市场“寒冬”。

政策着力点生变

与2011年下半年不同,如今多数城市“救市”动作已顺利“闯关”。

分析人士说,在宏观经济增速放缓、市场化调控思路凸显背景下,大部分城市“救市”举动具一定合理性。其中,监管层提出“分类调控”原则,强调“地方政府能够自行调控的,就不要由中央政府来调控”。多数受访者说,随着供需关系趋于平衡,楼市调控“去行政化”过程将启动。除一线城市外,“限购令”等行政手段将逐渐退出,市场机制将成为楼市主导者。

“市场主导”的思路,不意味着监管层将不再作为。分析人士说,在让市场进行自发调整同时,政策着力点将转向另外两个方面。

一为保障房领域。其中,棚户区改造将可能获更多政策支持。履新住建部以来,住建部部长陈政高分三次调研四个地区,调研重点在棚户区改造和公租房建设。作为保障民生重要方面,上述领域无疑将获更多支持。

二为长效机制建设。随着不动产登记、个人住房信息系统等确立,楼市调控长效机制将逐渐建立,逐渐取代此前以行政手段为主的调控方式。