最新消息显示,位于北京市北三环蓟门桥的 “保利海德公园”日前获得了预售审批,近10万元/平方米的预售价格成为今年以来该市住宅项目获批的最高单价。

《每日经济新闻》记者根据北京市住建委官网统计发现,6月获得预售许可证的项目中,有7个楼盘的拟售价格超过4万元/平方米。5~6月两个月拿到预售证的项目,价格超过4万元/平方米的楼盘有18个。

在上海易居研究院研究员严跃进看来,北京此前的限价令或面临解禁。由于限价令的存在,此前高价拿地的项目会因为限价的硬性要求无法入市,势必加大房企压力,也影响房企在京的拿地热情。

地王项目高价入市

据保利“蓟门名居”(推广名为保利海德公园)预售许可证信息显示,该项目此次共有6栋楼、164套房源获批预售许可证。即使获批预售价最便宜的6#楼,住宅拟售价格也高达94234元/平方米。而2#住宅楼的拟售价格最高,达到97424元/平方米。

项目销售人员告诉记者,销售均价约9.5万/平方米,预计8月初开盘,目前正在认筹,交50万元可以参加排号。《每日经济新闻》记者发现,保利海德公园项目曾是保利地产名噪一时的蓟门桥“地王”项目。

2010年3月15日,北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元总价拿下该地块,折合楼面价30197元/平方米。2010年4月,楼市进入调控期,这一地块成为烫手山芋,无法正常开工。2010年8月10日,世博宏业将该地块转手给保利,按照当时出让约定,开工时间为2010年10月30日,然而保利收购后迟迟未动工。

2012年7月记者实地走访该项目时,这个“地王”项目还在“睡大觉”。对于闲置原因,周边中介人员归结于“难以下咽”。

彼时,项目周边无新项目在售,售价无可比性。在售二手房源如锦秋知春、太月园等项目,均价约3.5万~3.8万元/平方米。

对于目前一些高价地项目,严跃进称,除了高昂的土地成本,房企在开发过程中,还要算上建安、融资和销售管理等成本。而抢“高价地”的房企,多采用高杠杆策略,所以融资成本比较高。由于成本高企,此类产品只能朝高端化方向发展。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,高端盘的去化速度远低于刚需盘、改善盘等产品,也无法实现高周转。克而瑞数据显示,项目所在的海淀区商品住宅售价在6月份环比下跌了5.63%。

楼市低迷限价放开

去年4月10日,北京市住建委相关负责人表示,将对北京市新建楼盘实施限价政策,增加地块供应,“新盘取得预售资格时要报价,报价不能明显高于该楼盘此前的成交价,也不能明显高于周边同类品质商品房的价格”。

“限价令”卡住了地王项目入市的 “七寸”。而到了去年11月上旬,这一禁令进一步具体到“单价高于4万元楼盘不予批预售许可证”,直接“冰封”了豪宅市场。

《每日经济新闻》记者查询发现,去年12月,仅有北京城建·世华泊郡、西山艺境等少数项目,以接近4万元/平方米的价格 “擦边”入市。而今年1~4月,发证楼盘预售价超过4万元/平方米的项目有13个。5、6月两月获得预售证的楼盘有18个单价超过4万元。一位匿名业内人士透露,目前北京对于“限价令”已经做了调整,今年上半年楼市交易下降,为保证经济增长,限价令也就随之放开。

链家地产市场研究院的统计数据显示,2014年上半年新建商品住宅 (含保障房)网签量为32964套,扣除保障房后,纯商品住宅成交23634套,比去年上半年大幅下降46.9%。

链家地产市场研究部张旭认为,2014年以来新房市场不景气,从半年度数据来看,市场成交量为2008年以来同期最低,市场进入了持续性深度调整。

上述匿名人士表示,此前北京市出台限价令,是因房价上涨过快,导致整体均价水平过高,而其中一项原因就是高价盘占比过大,故高价盘被限制。受到影响的开发商就选择逐渐把期房改为现房销售,也就意味着交易后延。

亚豪机构的统计数据显示,在7月份北京计划入市的36个项目中,包括4个高端住宅别墅项目,以及8个改善项目在内,大户型中高端项目达12个,占比超三成。5月份以来,高端项目的入市量便已超过了去年全年。陈晟表示,在总量一定的情况下,高端楼盘占比很少时,可能不会有更多严厉措施出台。