原标题:北京楼市成交创历史低值 “零首付”重出江湖

北京楼市下半年将出现变化。

根据北京住建委网签数据显示,截至6月底,北京商品住宅上半年共成交4466套,创下自2006年北京有网签记录以来的同期最低值。

“上半年,北京楼市成交量下滑明显,但是楼盘并无实质性降价。”克而瑞房价北京测评中心首席分析师牟增彬表示。随着三季度的来临,北京将正式进入下半场阶段,房企将开始竞价跑量。

中国房地产学会副会长陈国强也认为,北京楼市胶着的状况可能还有更坏的表现,上半年更多地表现在成交量的萎缩上,而下半年可能表现在价格方面的松动,会有越来越多的房企选择适当降价。

在楼市的下半场,诸如团购促销、折扣优惠、特价房等新的营销手段也肆虐北京楼市。

更值得一提的是,沉寂许久的“0首付”亦重出江湖,与2007年以前出现的零首付不同,并非银行直接接受零首付按揭贷款,而是由开发商垫首付的方式实现,且不少项目开始在7月步入实质性的下降通道。

“零首付”重现

重压之下,房企的促销手段亦不断升级。

6月,位于北京亦庄的珠江四季悦城首推“全盘无首付”,自此也成为北京首个“0首付”楼盘。

本轮“0首付”,与2007年以前由银行直接接受0首付按揭贷款不同,是开发商针对信贷政策趋紧下,制定的新的营销策略,即由开发商无利息先垫付首付款。

“0首付的核心就是刺激楼盘销售,也是针对当前市场观望的一大应对措施。”珠江地产营销总监刘芸岐如是介绍。

开发商垫支首付也确实赚足了眼球,并迎来多个项目的营销跟风。比如亦庄金茂悦的1成首付和五矿万科橙的“0首付”。

继“0首付”后,珠江四季悦城亦高调推出“购房保值计划”,包括“买房降价险”和“无理由退房”。

21世纪经济报道记者自珠江地产获悉,所谓的“降价险”,即是珠江地产联合珠江人保,为现阶段所推房源投保,由珠江人保提供专项基金进行价格担保,在交房前如出现房价下行,则由珠江人寿向开发商补齐降价差额,对开发商以及购房者的双方利益均有保障。

而“无理由退房”,刘芸岐解释,即是购房后一年内至交楼前,如果房价下跌很大,难以通过“降价险”补差价,购房者可以申请无理由退房。

该措施亦成为北京楼市下行,市场观望的一大另类,引起市场强烈关注。实际上,这不过是北京楼市下行的一大营销缩影,21世纪经济报道记者走访了解,大部分刚需项目均可分期首付,且折扣优惠、内部房源、团购房、特价房亦频现北京市场。

在牟增彬看来,各种千奇百怪的促销手段的核心是增加用户入市的积极性,实质性降价并不多。

下半年降价竞跑量

如果说6月份频出各种变相促销手段,那么7月份的楼市,或将迎来实质性降价的新阶段。

“进入2014年后,北京的楼市变化可总结为三个阶段。”北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍,第一个阶段在春节后,即从2013年的日光盘频出转向蓄客困难、开盘过半而销售去化不超8成。在该阶段,项目后期很难涨价。

第二个阶段是去化出现明显放缓,在此阶段出现诸如首付分期、0首付、团购等方式来增加市场的热度。

“上述珠江等多个项目的‘0首付’、‘降价险’等另类营销活动的即是该阶段的表现”,张大伟介绍,如果不考虑这些促销手段,新入市楼盘的价格和前期基本持平,一般来说,项目不敢轻言降价,一是担心购房者买涨不买跌,另外降价也有损房企自身的品牌形象,容易造成老业主闹事。

相比之下,北京楼市下半场的新特点在于第三阶段,即是迎来了实质性的降价。

经张大伟了解,自7月份开始,北京市场多个项目出现了实质性的降价,且最大的降幅高达20%,总体在5%-10%之间。

网易房产百盘价格数据显示,6月北京降价楼盘总计16个,降价盘数量与上月基本持平。降幅超过10%的项目仅一个,幅度为14.29%。

以位于通州的首开香溪郡为例,和此前常见的由开发商先期垫付、购房人后期补齐的“0首付”不同,首开香溪郡是真正的免交“0首付”,即是免除三成首付的“0首付”。

另外,东亚五环国际和东亚尚品台湖近期开始大幅降价促销,每平米降幅近5千元,这将是北京市场上首次对外明降的项目。

在楼市危局下,限价政策也出现松动,根据北京市住建委网站的公开信息显示,5、6月获批预售许可证的项目中,价格超过4万元/平方米的项目总数达18个,其中,单价9.7万元,创下2014年入市住宅最高单价的保利海德公园也成功获批。而今年前4个月,单价超过4万元/平方米的项目只有13个。