石家庄2014年上半年楼市在各方因素的影响下曲折前进,整体保持了稳中有升的态势。据官方数据显示,2014年上半年共成交商品房面积235.32万平方米,同比下降3.1%,合计成交23168套;价格方面,上半年商品房成交均价为6963元/平方米,同比上涨2.7%。在全国百城房价下跌的背景下,石家庄的房价仍在上涨,但涨幅有所放缓。从这个数字来看,省会石家庄的楼市呈现出了稳中有升的市场走势。

楼市数据观

土地市场分析图表

2012—2014年同期石家庄土地出让数据

年份出让总面积(亩) 出让总金额(万元)

2012年上半年1576.00 439700.00

2013年上半年2809.91 998017.00

2014年上半年1084.93 596930.00

2014上半年石家庄各区土地出让一览表

区域出让宗数 出让总面积(亩)出让总金额(万元) 单价(万元/亩)

长安区5368.89208300564.67

新华区492.2345700495.5

裕华区123.3212700544.6

桥西区3281.08234700834.9

桥东区0000

开发区 6174.1252830303.41

正定新区 3145.2942700293.89

2014上半年石家庄各类土地出让一览表

土地用途 出让宗数 出让总面积(亩) 出让总金额(万元) 单价(万元/亩)

住宅10592.50229380.00387.14

商服8335.00281400.00840.00

商住混合3140.3885100.00606.21

其他117.051050.0061.58

■住宅成交面积:235.32万平方米;合计23168套

■入市项目:住宅项目50个、别墅项目5个、商业项目12个

■80-100平方米面积段:成交了4432套,占总成交量的35%

■全国100个城市(新建)住宅平均价格:10923元/平方米

■商品房成交均价:6963元/平方米,同比上涨2.7%

■土地均价:550.2万元/亩,与去年相比上涨了35.77%

■石家庄共计成功出让土地:22宗(含正定新区3宗)

■土地出让总面积:723277.655平方米;约合1084.93亩

■住宅用地:10宗;出让总面积:592.5亩;总金额:229380万元

1 商品房成交均价为6963元/平方米,同比上涨2.7%

据石家庄市房地产市场中心监控结果显示,2014年上半年共成交商品房面积235.32万平方米,同比下降3.1%,合计成交23168套;价格方面,上半年商品房成交均价为6963元/平方米,同比上涨2.7%。

供应量方面,2014年1—6月份石家庄共有67个项目入市,其中住宅项目50个,别墅项目5个,商业项目12个。从数据可以看出,开发商在3月份纷纷入市加推,但是成交效果并不理想。6月份虽然开盘量不高,只有10个项目入市,但成交量却是上半年最高的。

石家庄上半年的楼市成交量与推盘量并不呈正比,这一现象由多重因素造成。市场层面上,今年石家庄传统的楼市旺季“金三银四、红五月”先后爽约,开发商也针对市场情况放缓了推盘步伐,转而推出了各类措施来吸引购房者,包括数字营销、电商优惠、分期首付等等,拉动成交量的上涨。

2 80-100、120-150平方米是购买的主力户型面积

2014年1-6月石家庄住宅成交详情如下:60平方米以下面积段户型备案277套,12236平方米;60-80平方米备案723套,52019平方米;80-100平方米备案4432套,407132平方米;100-120平方米备案1878套,204667平方米;120-150平方米备案3568套,477169平方米;150平方米以上备案1696套,332919平方米。

可以看到,80-100平方米面积段成交了4432套,占总成交量的35%,其次是120-150平方米和100-120平方米,分别占比28%和15%。刚需仍然是石家庄楼市的主力军,但是大户型正在日渐走俏。

大户型走俏的原因不难理解。首先,银行房贷收紧,二套房首付贷款利率上浮,增加了更换房屋的成本;其次,石家庄“单独两孩”政策日前正式落地,一周内就有一千多对夫妻递交了申请。对于想要两个孩子的家庭来说,小户型显然不能满足日常需要。如何满足购房者不断变化的需求,也是值得开发商思考的问题。

3 上半年卖地1085亩 吸金超59亿

据统计,2014年上半年石家庄共计成功出让22宗土地(包含正定新区3宗,此外,井陉矿区成功出让的15宗土地不在本稿计算范围之内),土地出让总面积723277.655平方米,约合1084.93亩,出让总价59.693亿元,土地均价高达550.2万元/亩,与2013年土地均价405.23万元/亩相比上涨了35.77%。

2014年已然过半,在全国楼市一片唱衰之中,石家庄楼市并未受到过多影响,整体表现稳中有进,首先是房价涨幅趋于稳定,购房者日趋理性;其次是在楼市整顿的压力下,石家庄违规销售的房地产项目得到抑制,转而加快补证步伐,市场上五证齐全的项目越来越多,市场秩序得到了有序改善。2014年上半年石家庄土地市场虽然成交地块数量不多,只有6场土拍,22宗地块成交,但是不乏亮点地块和热门事件,如华润拿下[2014]001号地正式入驻石家庄、保利接手裕华区黄金地块、正定新区[2014]002号地吸引五家房企竞拍等。

6月19日正定新区两宗土地成功出让之后,石家庄2014年上半年土地出让告一段落,与往年相比,2014年上半年石家庄土地市场较为平淡,中间甚至出现了长达三个月的土地出让空白期,在土地出让数量和土地出让总金额上,都较往年出现了不小的下降。

据统计,2014年上半年石家庄市区共进行四次土地出让,19宗土地成功出让,其中包含四宗2013年挂牌土地;正定新区共进行两次土地出让,4宗地块挂牌,最终成功出让3宗(此外,井陉矿区共进行三次土地出让,19宗土地挂牌,包含2013年挂牌的2宗土地,共计成功出让15宗,不在本稿计算范围内)。

在土地成交面积上,2014年上半年相比2013年上半年的2809.91亩下降了61%,土地成交总金额相比2013年上半年的99.8017亿元下降了40.19%。由此可见2014年上半年,石家庄推地速度有所放缓。

根据石家庄市人民政府3月19日发布的《石家庄市2014年度国有建设用地供应计划》,2014年石家庄拟通过出让方式供应国有建设用地584.06公顷,约合8760.9亩,占供应总量的59.64%;拟通过划拨方式供应国有建设用地395.18公顷,约合5927.7 亩,占供应总量的40.36%。其中商服用地138.31公顷,约合2074.65 亩,占供应总量的14.12%;住宅用地325.65公顷,约合4884.75 亩,占33.25%。由此可见今年上半年石家庄土地出让面积与全年计划供应量还有相当大的差距,可以预见,下半年石家庄将迎来土地供应高峰。

4 全国百城房价下跌 石家庄房价仍在上涨

中国指数研究院7月1日发布的《2014年6月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,6月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10923元/平方米,环比上月下跌0.5%。至此,百城房价已经连续下跌2个月且跌幅扩大。

在全国百城房价下跌的背景下,石家庄的房价仍在上涨,但涨幅有所放缓。上半年商品房成交均价为6963元/平方米,同比上涨2.7%。中指院数据显示,6月份百城房价已经连续下跌2个月且跌幅扩大,但石家庄房价却在逆势上扬。业内人士指出,由于河北几个样本城市房价一直表现稳定,在一线城市和前期涨幅过快的二线城市房价出现持续下跌时,河北房价有“矬子里拔将军”的嫌疑,涨幅显得较为靠前。此外,京津冀一体化也对房价上涨起到了一定作用。

房价上涨与房贷收紧并存,无疑加大了购房压力。石家庄一些楼盘开始推出低首付来吸引购房者,首付两成甚至一成。搜房网了解到,低首付并不是首付减少,而是可以分期首付,给购房者更长时间筹集首付款。业内指出,低首付可以让开发商回收资金缓解资金链断裂的风险,还可以有效保护商品房价格,从而不需要通过降价策略来进行促销。

但石家庄市场上并没有“零首付”楼盘,低首付楼盘也为数不多。因为低首付虽然能促进成交量并回笼资金,但石家庄房地产市场并不规范,减少首付会给开发商带来巨大的资金压力和金融风险,对于证件不齐全的项目来说尤甚。业内资深人士王评田认为,国家从来都是明文规定严禁零首付或者低首付的。目前石家庄出现的所谓“低首付”只是开发商为了拉动销售所采取的阶段性促销行为。据石家庄市房管局网站公布的官方数据及石家庄搜房网数据中心监控结果显示。

5 上半年出让住宅用地593亩 长安区卖地最多

据统计,2014年上半年石家庄出让的22宗土地中,住宅用地10宗,出让总面积592.5亩,总金额229380万元,亩价约387.14万元/亩;商服用地8宗,出让总面积335亩,总金额281400万元,亩价约840万元/亩;住宅商服混合用地3宗,出让总面积140.38亩,总金额85100万元,亩价约606.21万元/亩。

通过数据可见,商服用地和住宅商服混合用地的出让宗数占了石家庄土地出让总数的一半,虽然纯商服用地的亩价已经高达840万元/亩,但是这并没有让开发商望而却步,石家庄商业地产市场仍然处于高速增长的态势,商业过剩的局面今后将愈加严峻。

从土地出让各区域分布情况上看,长安区仍然是石家庄卖地最多的区域,共出让5宗土地,总面积368.89亩,土地出让面积远远领先于第二名桥西区。随着今后长安区污染企业逐步外迁,优良土地供应将更加丰富,长安区仍将是石家庄房地产最热的区域。桥西区地价大幅攀升与[2014]001号地以1993万元/亩的“地王价”成交有很大关系。14宗土地补证市区净地稀缺房企转战正定新区抢地补证仍将成为2014年石家庄土地市场主旋律。

在6月19日进行的正定新区土拍中,一宗住宅用地吸引了天山、众美等石家庄本土实力房企前来竞拍,最终经过38轮激烈竞拍,河北福安地产以3.12亿元摘得该地,溢价率高达64.21%,亩价363.42万元/亩,甚至超过了很多开发区地块。据估算,该地块楼面价逼近3000元/平方米。

除了石家庄本土房企转战正定新区“参战抢地”外,本次土拍还吸引了北京、上海等地几家实力房企前来“观战”。在土拍现场,某竞拍企业负责人透露,本次土拍吸引了很多外地房企来“看热闹”,其中不乏万科级别的开发商,今后正定新区土地出让肯定越来越“热闹”。正定新区国土资源局负责人表示今年正定新区还会有十宗左右的地块出让,土地供应将比较充足。

6 楼市预测:下半年稳步发展 未来打造“四大板块”

对于下半年楼市,中国指数研究院预计,中央调控政策将延续分类指导双向调控原则,继续推进长效机制建设,市场短期供大于求的压力可能促使更多地方政府微调政策,政策环境差异化特征更趋明显。供大于求的状况将导致“去库存”仍是下半年主基调。

石家庄市住房局曝光六个存在购房风险的项目,“这些项目不具备销售条件,存在购房风险。”市住房局相关部门负责人表示,今后,将进一步加强我市房地产市场监管力度,严厉打击违规销售行为,加大巡查和曝光力度,促进我市房地产市场健康平稳发展。

《石家庄市长安区城区老工业区整体搬迁改造实施方案(2014~2020)》日前正式出炉,老工业企业搬迁后会腾退大量土地,自西至东规划形成“中央商务区(CBD)、科技服务区、生态居住区以及城市休憩商业区”四大板块。

石家庄市政府出台《中心城区工业企业搬迁改造和产业升级的实施意见》,提出设立中心城区工业企业搬迁改造专项资金,用于基本补偿、政策资金、搬迁奖励及贴息扶持。据悉,列入《石家庄市大气污染防治攻坚行动方案(2013-2017年)》的中心城区污染工业企业有19家,2017年年底前,限期全部搬出中心城区或转型,凡未能按计划完成搬迁的,将依法实施关闭。《意见》提出,省会将设立中心城区工业企业搬迁改造专项资金。专项资金来源为搬迁企业土地出让净收益及市级财政预算安排资金。专项资金主要用于基本补偿、政策资金、搬迁奖励及贴息扶持。

整体来看,下半年楼市调控长效机制将继续有序推进,对于库存压力较大的项目来说,去化跑量仍是下半年的主基调。多方面刺激需求措施如果及时出台并得到有效执行,市场预期将逐渐趋稳,刚性需求得到有序释放,下半年市场或将逐步探底趋稳。对石家庄而言,刚性需求仍在,土地供应量也在增加,可以预见,随着石家庄官方的进一步规范整顿,房地产市场会步入正轨,更加稳步发展。

从今年起到2020年,石市将对长安区城区的老工业区进行整体搬迁改造,项目共75个,将腾出土地8000亩。按照“四大功能板块”布局,努力把老工业区建设成为宜业、宜商、宜居的搬迁改造示范区。通过7年的努力,使老工业区成为城区经济发展的重要引擎和滹沱南岸的“东方明珠”。

■上半年石家庄房产市场已经出现供应量和成交量的不对等,加上政府对石家庄房产市场的“违规严查”等行动的持续性,对地产商,对购房者均产生抑制作用。不过整体成交量的下滑并没有对价格产生太大影响。