截至本周,已经有30家房企公布了半年业绩预报,在万科、恒大等房企巨头继续保持高速增长的同时,有16家出现了业绩明显亏损或者出现了下调。业内专家表示,在强者恒强格局之下,成群结队的百亿房企和中小房企,正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化。

强者恒强格局明显

截至本周,包括万科、恒大、富力等上市房企公布了上半年销售情况,销售业绩出现明显分化,强者恒强加剧。其中,万科、首开、富力等7家房企销售业绩增幅超过20%;也有恒大等部分房企降幅超5成。

在龙头房企中,万科以超1000亿元的销售金额继续居首位。据万科公告显示,上半年万科累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,分别比2013年同期增长14.6%及20.6%。单计6月份,万科就实现销售面积174万平方米,销售金额193.9亿元。2011年至2013年,公司上半年销售金额分别为656.5亿元、625.4亿元和836.7亿元。这意味着万科半年销售业绩首次突破1000亿元。

恒大地产于7日公布了公司半年业绩,据恒大地产披露的6月销售数据显示,2014年上半年,恒大地产的合约销售金额约为人民币693.2亿元,较2013年同期分别增长55.4%,占全年销售目标1100亿元的63%。

7月7日,绿地集团公布半年度经营业绩,今年上半年实现业务经营收入1727亿元,较去年同期增长21%,保持快速增长势头。其中,房地产主业逆势实现较好发展,实现预销售金额835亿元,预销售面积789万平方米,分别同比增长32%、16%。

重点监测的23家公布了年度销售目标的房企中,上半年的平均完成率约40%,其中四家完成率不足三分之一。相比之下,仅恒大、万科、中海三家大型房企完成50%以上,市场依然演绎着“越大越强、越大越快”的竞争法则。

业绩分化加剧

在公布半年业绩的房企中,花样年控股等房企前6个月的销售情况并不尽如人意。2014年上半年,花样年控股累计销售额约18亿元,按年减少50.95%。今年上半年预计净利润下降幅度最大的上市房企为荣丰控股,预亏金额约1800万元至2200万元,而公司去年上半年尚有盈利134.59万元。

中原地产市场研究部统计数据显示:截至7月8日,全国16家房企公布了半年销售业绩,16家企业中,有万科等完成比较好的企业,也有恒盛等企业销售困难。从同比数据看,大部分企业涨幅放缓,且后续更多企业,预计数据并不乐观。

“市场调整是企业分化的最主要原因,不同城市出现分化,一些城市作为企业最主要的销售来源,出现购买力萎缩,间接导致房企销售下滑。”中原地产首席分析师张大伟指出,上半年全国商品房量价同步下行,城市间市场分化更趋显著。上半年全国典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套。这一数值比2013年上半年同期下调幅度达到了23.7%,其中一线城市跌幅达到了31%,二线城市跌幅达到了34%。

张大伟预计,房企半年报压力巨大,预计在认购下滑的情况下,房企很快将面临促销转变为降价的压力,特别是6月份,很多房企都将面临最后一搏。预计全国6月房企调整价格的数量将明显增加在部分千亿房企都上涨乏力的情况下,成群结队的百亿房企和中小房企,正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化。

结算周期与提前快跑

“每家房企的工期和结算期不同,造成全年业绩分配不均衡。”对于品牌房企上半年业绩,一位房地产券商分析师表示,不少房企去年年底未结算的项目在今年上半年结算,因此上半年市场低迷导致销售额下降,并不能在中报中马上体现,但会影响到房企未来业绩释放的能力。

以万科为例,万科公布1月销售数据。2014年1月份,万科实现销售面积194.6万平方米,同比增长20.79%,销售金额276.5亿元,同比增长45%。对于万科1月的销售情况,申银万国指出,由于春节因素,万科1月份的推盘量并不高,但之前积累了350亿左右的已认购待签约资源,将陆续在今年第一季度的销售中得到体现。这与万科1月份良好的销售数据正好吻合。就1月销售额大幅增长的原因,万科董秘谭华杰也表示,1月份,万科的销售多数来自于2013年已认购,但未完成签约的部分。

此外,随行就市,及时调整销售策略有很大的关系。今年年初开始,万科、恒大、雅居乐等众多品牌房企提前快跑,抢得先机。雅居乐地产控股有限公司披露2014年上半年运营数据。截至6月底,雅居乐累计预售金额为人民币216.7亿元,同比增长34.2%;累计预售建筑面积为220.4万平方米,同比增长61.8%;预售均价为9832元/平方米。尽管预售金额和预售面积同比增幅较大,但雅居乐今年的预售均价降幅明显。2014年上半年均价9832元/平方米,与去年同期的11851元/平方米相比,下滑幅度达到17%。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,2013年很多房企业绩不错,市场对于房企实力的甄别度不高。而到了2014年,房企的品牌溢价能力就表现出极大的差异。预计下半年房企分化格局将进一步显现。下半年将有更多的房企加入到以价换量的行列,因为目前房价比较高、信贷规模收紧,企业只有积极地采取促销策略才能把握商机、争取更好的销售业绩。他预计下半年房价将持续下行。