继呼和浩特之后,济南成为第二个取消楼市限购的城市。多方消息均已证实,济南将于近日起全面放开限购,本地和外地人在济南买房没有套数限制。

尽管呼和浩特是以文件形式将“取消限购”落地的“第一城”,但此前各地政府不断放出信号。据不完全统计,南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已作调整。今年以来,已有至少16个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。那么,取消限购会成为未来主流趋势吗?取消限购会影响楼市走势吗?这是大家最关心的两个问题。

首先,在笔者看来,取消限购本身并不存在“价值错误”,甚至可以说符合“政治正确”。党的十八大提出“让市场发挥决定性作用”,中国房地产市场的主要问题恰恰在于市场被扭曲,限购政策本身就是行政指令,虽然能够遏制部分投机需求但也损害了一些正常需求。本届中央政府对楼市调控的要求是“分类调控”,政府的基本思想是“用市场手段解决楼市问题,而不是用调控手段”,也就是说每个地方可以根据自己的实际情况作出判断。无论是呼和浩特还是济南,部分二、三线城市之所以松绑乃至取消限购,主要就是因为这些地方商品房库存高企。从市场化与促进楼市健康发展及当前市场形势看,应该允许地方政府根据库存去化周期与供需的变化,决定是否取消限购政策。给地方政府自主调整政策,有利去商品房库存,释放住房需求,促进楼市健康平稳发展,同时能够防止房企资金链破裂与金融风险发生,避免楼市崩溃导致经济下行。

松绑或取消限购事实上已经成为趋势。从对楼市走势的影响来看,我认为,短期内取消“限购令”既不会导致房价暴涨,更不会逆转楼市预期,而从长期来看,对楼市当然是利好。

短期内,房地产市场正进入调整期的基本面不会改变。在很多没有限购的城市,房地产市场也普遍趋冷,这说明限购本身并不是决定性因素。对房地产市场来说,信贷是否松动才是更重要的影响因素。相关研究表明,房价走势与M2的相关性高达71%。过去十年内,中国房地产一路飙升的根本原因就是M2的增长。目前信贷政策偏紧,制约了房地产市场的回暖,而本届政府在货币政策上更偏向于“微刺激”,短期内货币政策出现大幅变化不大可能。如果房贷与信贷政策不放松,放松限购政策根本无法改变楼市大局。

但松绑限购长期来说对房地产市场却是利好。尤其值得注意的是一些地方进行的户籍制度改革,与取消限购成互补政策。日前广东、海南及武汉等地陆续推出户籍制度改革,逐步放松落户限制。此举可能带来“曲线救市”,给楼市增加大量的刚需购买力。户籍制度的调整恰好体现了楼市“分类调控”的精神。对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出;而对于库存量比较大的城市,则松绑限购政策,鼓励更多外地人口落户。当前中国已处于住房从短缺到过剩、劳动力从过剩转向短缺的转折期。在此背景下,购房入户将成为多数城市稳定楼市的最有效措施,外地人落户容易了,会有一定数量的人口导入当地市场,限购带来的买房资格难题迎刃而解,给楼市带来可观的刚需购买力,有利于库存住房的消化。

楼市的走势是分化,而不是崩盘,楼市的未来应该是更加市场化,而行政指令应当逐步退出市场。“分类调控”,是走向市场化的一个重要阶段。无论是地方政府,还是开发商,还是普通百姓,都应该把握这个“主旋律”。