过去这一周,最热的财经新闻,莫过于济南(楼盘)取消限购。在楼市这个让人看不懂的棋局中,政府与市场的博弈,远不是此消彼长这么简单。有人习惯认为中国楼市不可能跌,因为城镇化进程,以及中国人的传统成家立业观念,决定了刚性需求对楼市的支持。过去几年的楼市,的确多次出现政策越打压、报复性反弹越强的现象,这可以理解为需求大于供给格局下,宏观调控和行政打压有悖于市场供求规律。但过去的经验性结论,恐怕不能套用到眼前,因为今年以来各地楼市相继出现量缩价跌的现象,而宏观政策和行政命令的压力并没有加码,流动性也大大宽松于2013年。

当然,我们无法准确估算出中国的刚需究竟是增是减,也无法对目前中国楼市的供求关系做定论,但事实已经非常清楚:是市场自身的因素导致下跌趋势的出现。“市场发挥决定性作用”正是决策层一系列经济政策的核心思想。

市场的力量是很可怕的。根据中信建投证券的统计数据,日本地产泡沫破裂之后,首都圈新建公寓平均价下跌了55%,近畿圈平均价下跌了60%;美国房价指数下跌了35%,新房平均价下跌了25.6%,成屋中间价下降了32%;西班牙、爱尔兰房价指数下降了 36.6%和50.7%。就周期回落的持续时间来看,日本持续了12年左右,美国持续了5到6年,爱尔兰持续了6年,西班牙则持续至今。

从六月份的楼市数据看,根据中投证券的统计,市场热度高、开发商竞争激烈的城市如上海(楼盘)、杭州(楼盘)等地市转冷,部分地块溢价率大幅回落,地价大幅下跌甚至可达50%。分用途看,6月住宅、商业用地成交同比均大幅下滑,溢价率均回落至5%~6%的低位水平;分城市类型看,6月一线城市、成交较少,重庆(楼盘)、南京(楼盘)、天津(楼盘)、成都、武汉(楼盘)等5个二线核心城市集中供地,成交放量,但以底价成交居多。显然,身处夏季的楼市感受到的是阵阵寒意。

虽然如此,对于中国房地产下跌引发金融体系风险的问题,市场主流观点并不十分担忧,原因在于中国购房者首付比例高。但正由于更高的首付比例,房价下跌对于普通中国人的实际影响,要远远高于欧美0首付的购房者。普通中国人绝大部分的财富,甚至一生的幸福,都维系在这套房子上。

回到地方政府取消限购的话题。当经济进入去杠杆阶段,市场需求下降,行业出现自主调整,即使有信贷和政策的分类放松,销售回升力度也有限—这个经济调整期的规律,在大多数行业中都已经得到了体现,房地产也不会例外。由于很多开发商去年错判形势,大量拿地增加了财务压力,今年“以价换量”去库存是个必然的选择。